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[중계동 아파트 분석] - 은행사거리 중심

결론 : 중계동 주공5단지 초저평가
상승여력 현재가 기준 100% 이상 (기준:31평,목표가 10억)

이유는 다음과 같습니다.

[1] 시장환경

- 서울 혹은 경기도 지역은 평당 신규분양가가 30평대 기준으로
평당 1,400-1,500만원 이상이다. 이는 은평 뉴타운의 분양가만
봐도 알 수 있다. 은평 뉴타운보다 중계동이 교육 시설이
나쁜가? 아님 교통이 안좋은가? 또한 인천쪽도 기존 아파트들이
이미 평당1,400-1,500 이상이다. 어차피 이제 서울에 30평대
아파트는 그 이하로 간다는 자체가 불가능하다. 물론 시장이
박살나면 어쩔 수 없지만 지금 박살나도 노원구는 빠질 곳이
전혀 없다. 왜냐면 아직 서울 평균도 미치지 못하기 때문이다.

- 노원구는 이미 교육특구이다. 서울에서 아이들 교육을 시키기
위해 정확히 대치동, 목동, 중계동이 삼각구도를 형성한다.
광역학군제 때문에 몰리는게 아니고, 제대로 된 시스템에서
만들어지는 천재 혹은 우등생을 만들기 위해 그곳 입성은 필수
적이다. 예전 우리가 교육 받았을 때와 지금은 차원이 틀리다.
교육 특구 3곳 중 가장 부동산이 저평가 된 곳은 중계동이다.
미국, 영국 등 선진국도 교육으로 형성된 지역은 부동산이 박살
나면 보합수준을 유지하고 올라가면 치솟는다.

- 향후 10년을 놓고 봤을 때 정부의 부동산 정책은 북부에 집중
된다. 강남-과천-분당-용인 으로 이어지는 남부 개발 정책은
이제 판교를 끝으로 종료될 것이다. 거기서 더 개발하려고 하면
충청도 음성까지 내려가야 할 것이다. 북부개발 밸트는 이제
시작이다. 용산-시내-성북-노원-양주-포천으로 이어지는 북부
개발정책이 지금 용산을 스타트로 이루어지고 있다. 특히 용산은
앞으로 서울의 중심이 될 것임에는 틀림없고 평민 입성은 불가능
할 것이다. 북부개발 중 시내-성북쪽은 도로 등이 어수선 하지만
노원을 중심으로 한 다운타운 지역은 비교적 인프라가 잘 갖추어
져 있다. 앞으로 노원은 남부개발권의 분당정도로 생각하면 가장
쉬울 것이다.

- 노원구의 아파트들은 88년 본격적으로 입주를 시작했다. 이제 20
년이 흘렀다. 큰손들을 중심으로 소형평형대 아파트를 몇십채씩
사는게 보인다. 이들은 무엇을 목적으로 노원구의 아파트들을
싹쓸이하고 있는가. 10년 뒤 재개발 가능성을 보는 것이다.
지금부터 딱 5-6년만 흐르면 과천, 잠실, 강남 학습 사례에서
보듯 노원구는 주공을 중심으로 재개발 이슈로 술렁일 것이다.
브랜드 아파트를 절대 건들지 마라. 주공은 대지지분이 민영의
2배는 될 것이다. 20평대는 30평대, 30평대는 40평대가 될 듯.

- 시장환경상 종합해보면 아파트 가격이 일본처럼 박살날 확률은
거의 없다고 판단된다. 아파트 가격이 반토막 나면 한국경제는
거의 끝장이라고 보면 된다. 지금 문제가 되는 곳..버블 7 지역
은 이미 들썩거렸을 뿐. 마지막 발악을 한 것으로 보인다.
앞으로 서울 북부개발에 포커스를 맞춘다면 버블7에서는 절대
먹을 것이 없다. 그리고, 정책 당국자 입장에서 봐도 서울남북의
균형발전을 위해서라도 북부개발은 어쩔 수 없는 선택이다.
버블7지역이 박살난다고 노원이 박살나겠는가? 아직 평당가격을
본다면 멈추어 있을 지언정 빠질 자리는 없다. 아니 탄탄한
지지대가 형성되어 있기 때문에 오를 일만 남았다. 특히 노원
지역에서 가장 최고의 핵심지역인 중계동도 아직 평당 1,500
만원 수준이니... 인천, 경기 변두리 신규아파트를 분양받을래
중계동 지역 아파트를 살래라고 한다면 누가 변두리로 가겠는가.


[2] 중계동 은행사거리 아파트 분석

- 환경

경전철 출발지 (은행사거리 앞)
교육특구 서울시내 최고의 학원가
중계본동 개발 (평당 최소 1,500만원은 될 듯)
5년 뒤 부터 시작될 노원구 전체적인 재개발 논의
서울시내에서 가장 싼 아파트 - 신규평당 분양가보다 쌈
강북에서 아이 키우는 부모는 언제나 들어오고 싶어함.

- 은행사거리 핵심지역 아파트(중형평수기준으로만)

롯데우성, 대림벽산, 주공5단지, 건영3차, 청구3차, 라이프
신안동진 7개 선정

나머지는 소형아파트이므로 자동적으로 중형 아파트를 분석
할 시 자동분석 가능할 듯. 특히 위에 열거하는 아파트가
노원구 중 중계동 중 최고의 핵심 아파트임.

- 위의 열거한 아파트는 노원구의 최고 핵심아파트이며 모든
조건 (교육, 재건축 및 기타)가 충족됨. 그렇다면 이들
아파트 중 저평가 된 것 위주로 찾아야 할 듯.

- 모든 환경조건이 모두 동일하다고 가정한다면, 5-10년 뒤
재개발 논의가 있을 때 지분이 가장 높은 아파트가 최고의
아파트가 될 것으로 판단됨. 잠실, 강남 사례가 대표적이
될 것임. 특히 중계본동 재개발 시 중형대 아파트가
은 평뉴타운보다 낮을까요? 높으면 높았지 낮지는 않을 듯.

- 7개 아파트 대지지분 정리
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* 롯데우성 37평 - 16.44평 , 42평 - 18.60평
* 신안동진 38평 - 15.31평 , 48평 - 20.23평
* 대림벽산 42평 - 16.82평 , 51평 - 20.80평
* 청구3차 32평 - 13.97평
* 건영3차 32평 - 13.35평
* 주공5단지28평 - 15.27평 , 31평 - 16.92평
* 라이프 37평 - 15.04평 , 42평 - 17.08평
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- 현재의 브랜드를 선택할것인가 아니면 재건축 시 유리한
걸 선택할 것인가?

당연히 재건축 호재 시 대지지분이 높은 아파트를 위주로
선택하는게 당연한것이 아닌가? 물론 중계동 뿐만 아니라
상계동에도 그런 아파트는 있다. 하지만, 노원구의
최고 핵심지역임을 감안해서 이것들만 대지지분을 봤다.

- 그렇다면 지금 현재 가격 형성은 어떻게 되어 있는가?

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* 롯데우성 37평 - 6.5~7.0억 , 42평 - 7.5~8.5억
* 신안동진 38평 - 6.5~7.0억 , 48평 - 10~11억
* 대림벽산 42평 - 8.0~8.5억 , 51평 - 10.0~11.0억
* 청구3차 32평 - 5.0~5.5억
* 건영3차 32평 - 5.0~5.5억
* 주공5단지28평 - 3.5~3.9억, 31평 - 4.3~4.7억
* 라이프 37평 - 6.5~7.0억 , 42평 - 7.5~8.5억
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- 현재 아파트 매매가를 대략 정리한 것이다. 이정도 수준에서
거래가 실제 되고 있다. 대부분 민영 아파트이다. 그 와중에
주공은 은행사거리 최고의 핵심지역에 있다. 그렇다면 지금
민영과 주공은 브랜드 차이 때문에 가격차이가 있다고 판단된
다. 그러나, 이제 15년이 흐른 지금은 향후 재개발에 포커스를
맞춘다고 가정 시 대지지분을 토대로 평가해야 할 것이다.
어차피 재건축시 다시 주공이 하겠는가? 아마도 래미안이나
힐스테이트 등이 할 것임이 자명하지 않은가?

- 주공5단지 31평을 기준으로 대지지분은 비교 아파트 어디와
비슷한지 한번 살펴보자. 대지지분이 거의 비슷한 아파트는
롯데우성 37평, 라이프 42평, 대림벽산 42평 수준이다. 어차피
향후 재개발 시 같은 브랜드가 붙는다고 가정한다면 주공5단지
의 지금 가격이 위 3개의 아파트와 비슷해져야 한다.

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주공5단지 31평 - 4.5억원
롯데우성 37평 - 7억원
라이프 42평 - 8억원
대림벽산 42평 - 8억원
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그렇다면 현재 가격이 향후 10년 동안 고정된다고 가정 시에
재개발 이슈가 본격화 된다면 어떤 아파트가 오르겠는가?
주공5단지는 일단 위의 비교 아파트와 같은 가격으로 매매가
될 것이다. 어차피 재개발 되면 같은 평수가 나오는 구조이기
때문이다. 주공5단지 31평은 건영3차나 청구3차보다도 못한
매매값을 받는다. 그러나, 딱 5-10년 사이에는 비교대상이
못된다는 것이다. 주공5단지 28평도 한번 비교해보길 바란다.
과연 얼마나 저평가 되어 있는지를....

또한, 시간이 흐름에 따라 금리수준 정도의 인플레가 발생한다고
가정 시 주공5단지 31평의 가격은 5-10년 내에 10억이 될 거라
확신한다. 주변 아파트 가격이 고정되어 있어도 나홀로 상승이
눈에 보인다.

[3] 결론

우리는 가치가 낮은 아파트를 찾아 투자해야 한다. 왜냐하면
한국인의 재산목록 1호는 부동산이기 때문이고 서민은 아파트가
1호이기 때문이다.

브랜드 아파트의 프리미엄은 시간이 지날수록 상쇄되고, 대지지분
이 넓어서 향후 재건축 시 큰 평수를 갖게 될 확률이 높은 아파트
를 찾는건 부자들의 기본이다. 이미 잠실, 강남에서 이와같은
투자행태를 보여주었다. 그러나, 일반 평민들은 브랜드를 찾음으로
서 투자에 실패를 한다.

필자는 모두가 부자가 되길 바란다. 특히 중계동 지역에서 브랜드
만 보고 바보처럼 대지지분이 나오지 않는 아파트를 선택하지
말길 바라고, 관심이 덜한 아파트에 초점을 맞추어서 분석을 했다.

지금이라도 늦지 않았다. 10년만 지나면 지금 8억대 아파트와
가치가 같아진다. [주공5단지 31평] 비교 아파트가 시세가 오르면
더 따라 올라간다. 똑같은 평수가 나오는데 굳이 지금 8억씩 들여
가며 브랜드 아파트를 사야 하는가? 오히려 그 아파트보다 위치가
더욱 좋은 곳이 주공5단지인데..은행사거리 최고의 핵심.

물론 반박이 나올 수 있다. 그러나, 그건 일시적일 뿐 결국...
아파트는 대지지분을 평가를 받을 것이다. 딱 5-10년 사이에 벌어
질 일이다. 미리미리 준비하자. 특히 중계본동 아파트 분양이
평당 1,400-1,500만원이 될 시 은행사거리는 평당 2,000만원이
넘을 것이고, 특히 대지지분 가치를 높게 평가할 것이다.

이 글을 보고 확신이 들면 바로 실행하시면 웃으실거라 생각한다.


다음카페 노원사랑방에 오셔서 노원의 가치를 확인하시기 바랍니다!!