부동산 정보포털에서 거래포털로!

집값, 오를 것인가? 가라앉을 것인가?

이는 솔직히 아무도 알 수 없는 것이다.
정부도, 민간경제연구소도 그저 희망섞인 바램으로 발표만 하고 있을 뿐, 보다 구체적인 근거나 과학적인 분석없이 책임지지 못할 말만 내뱉고 있다.

목마른 사람이 우물을 판다고, 세상에 아무리 분석력이 뛰어난 사람도 직접 필요에 의해 발품을 팔아가며 부딪혀본 사람을 이겨내지 못한다.
한다리 건너서 하는 먼산에 불보듯이 하는 그런 말들은 아무리 청산유수의 달변도, 핵심없는 사탕발림일 뿐이다.

여기 사람들 중 작년 여름경 발표된 고종완의 부동산투자나 닥터봉(봉준호)의 부동산 쇼를 한번 읽어본 사람이 있는가?
읽어본 사람은 알겠지만 , 여기에 유일하게 빠진 곳이 한 곳 있다.
바로 노원과 도봉, 의정부 등 수도권 동북부이다.
광교신도시를 통과하는 분당선과 신분당선 9호선 주변을 관통하는 강서 마곡지구 등등 마치 약장수처럼 화려하게 이야기하던 그 대규모 개발계획은 그야말로 모두가 알고 있는 내용을 짜집기한 것에 불과하지 않았던가?

그리고 지금 와서 시장상황이 이렇게 흘러가자 그들은 시청 주변 10키로 반경 어쩌구 하면서 노원과 도봉 등 수도권 강북부의 시대가 도래할 것이니 하고 뒷북을 친다.

내가 이야기하고 싶은 것은 그들의 분석력이 형편없다는 것이 아니라 그들은 배가 불렀기에 이제는 책이나 쓰면서 소일하고 있다는 것이다.
그런 그들에게 전적으로 의존해서 집 구매라는 그 중요한 의사결정을 한다는 것은 참으로 무모한 모험이 아닐 수 없다.
난 내가 구입할 집을 구하기 위해 엄청난 발품을 팔았고, 지금은 기존의 집을 팔아야 될 시기를 저울하기 위해 엄청난 정력을 소비하고 있다.
직장생활을 제외한 많은 부분을 부동산문제에 고심해왔던 관계로 , 또 지금 집을 파는 시기를 판단하기 위해 엄청난 고민을 하고 있는 관계로 그나마 여러분들보다는 조금이나마 앞서있을 나의 경험과 직관이 집 구입을 망설이는 사람들, 특히 강북이나 수도권의 소규모 아파트라도 구입하고픈 에게 도움이 되었으면 하고 이 글을 쓴다.


작년 연말까지도 들어가야 될 것이냐, 말것이냐를 두고 고민하던 많은 사람들이 있었을 것으로 믿는다.
그리고 그 고민은 지금도 계속되고 있을 것이다.
지금 들어가가니 이제껏 오른 집값이 아깝고, 그냥 두자니 내년에 또 오를까 두렵고, 언론에서는 계속해서 꼭지점이니 버블이니 계속해서 겁을 주고, 정말 진퇴양난이 아닐 수 없다.

일단 작년 하반기의 흐름을 일단 알아보자.
최근 3년에서 4년간 강북의 집값은 사실상 휴업상태였다.
판교분양이라는 거대한 호재는 분당과 강남, 용인을 번갈아가며 돈돌리기를 계속했고, 강북은 뉴타운이라는 서울시의 홍보에도 불구, 집값이 아예 꿈쩍도 하지 않았다.
근 3, 4년을 판교분양이라는 언론의 계속되는 홍보 속에 무주택자들은 집 구입을 계속해서 미루어왔고, 판교가 얼마면 우리는 얼마 하는 식의 집값 도미노는 강남 이하 분당 주변의 집값만 계속해서 자극해 댔다.
이 3, 4년간의 무주택자들이 실제 판교 청약을 해 본 순간 드는 느낌은 '이게 아니다' 라는 허탈감.
그야말로 판교라는 로또에 모든 것을 맡겼던 그들이 언론의 환상에서 깨어나는 순간이었다.
새로운 신혼가구들이 계속적으로 강남이 아니면 강북이라도 내집 수요에 나섰어야 하는데 판교라는 괴물이 계속적으로 집 구입을 연기하게 만들었기에 투자수요가 없는 강북은 계속적인 하락을 당할 수 밖에 없었던 것이다.
그렇게 수많은 무주택자들이 환상에서 깨어나는 찰나, 은평뉴타운과 파주 신도시의 1천4백여만원의 고분양가가 매스컴을 탄다.
이윽고 성북구, 강북구 등지에서 먼저 잠에서 깨어나기 시작한다.
서울에서 가장 집값이 저렴하던 은평이 1천 4백이면 우리도 그 정도는 가야 한다는 단순한 논리에서 시작된 집값은 판교 미당첨자들의 내집구매 수요와 맞물려 9월경부터 움직이기 시작했다.

그리고, 그 불길은 노원과 도봉에까지 번지게 된다.
일단 불이 붙으면, 어디든 어느 정도까지는 오르게 되어 있다.
그 이후의 차별화는 그 곳의 가치 자체에 의존할 수 밖에 없다.
하지만 여기에도 집값상승을 위한 중요한 변수가 있으니 그것은 다름아닌 중개업소의 낚시질이다.
예를 들어 2천세대의 대단지가 있고, 중개업소가 20개 정도 있다 치자.
매수자가 점점 더 들어오고, 33평형이 드디어 2억선을 돌파하여 3억에 도달한다면, 그 이후 집값은 3억을 넘어야 한다.
하지만 아쉽게도 매도자들은 정보력의 부재로 3억에 거래되었다는 사실을 알기가 어렵다는 점을 이용,중개업자는 다시 매수인에게 3억원대에는 매수자가 없다고 속이고, 다시 가격은 2억원대에 묶여 버린다.
이런 현상은 일반적으로 상계동같은 대단지에서 자주 있던 일이었다.
매물은 많고 거래 는 개별적으로 이루어지다 보니 중개업소가 얼마든지 가격을 가지고 조작을 할 수 있는 시스템이었던 것이다.
(개인적으로 이런 행동을 비난할 생각은 없다. 그것 역시 시장의 원리라면 원리니까)
그리고 이것이 집값에 얼마나 큰 영향을 미쳐왔는지는 노원사랑방 등으로 집값이 상승하고 있는 현 상황을 보면 충분히 알 수 있다.
인터넷 등의 공유를 통한 시세의 상승은 그것의 적정성 여부를 묻기 전에 현실은 벌써 이렇게 진행되고 있으며, 앞으로 서울과 수도권 대부분의 지역들은 이러한 학습효과를 통해 앞으로도 매매가를 인터넷을 통해 공유하고 한번 거래된 가격은 절대 밑으로 내려가지 않게 될 것이다.

집값의 상승과 하락문제에 대응할 때 매수는 현재 DTI나 LTV를 통해 규제하고 있지만 매도는 일반분양이 이렇게 부족한 상황에서는 1세대 2주택자의 매물을 유도하는 수밖에 없다.
하지만 지금 2주택자의 매도는 장기보유특별공제를 전혀 받지 못하는 50% 중과세에 직면해 있다.
이들은 결코 세제혜택이 만들어지기 전에는 보유한 매물을 내어놓지 않을 것이다.
또한 20평대의 소형 아파트들은 3, 40평형대의 아파트들과 가격차이가 많이 나 버려 구입하기가 점차 힘들어지고 있다.
3,40평형대의 강북, 노원, 도봉의 아파트들도 강남 등 하물며 경기도 인근의 다른 지역이라도 그 가격으로 이사갈 만한 곳이 없다.
강남, 용산, 목동 분당은 차치하고 평촌, 마포, 광진, 구리 토평지구, 강서, 일산 주변을 둘러보라.
30평대가 6억을 넘어간 곳이 널려있는 것이 현실이다.
분당, 평촌, 광진 자양동 주변의 21평형이 리모델링 호재로 3억을 넘어가고 있으며, 최근에는 더 가파르게 올라갔다.
즉, 타 지역에 비교한 상대적 저평가는 주변을 돌다돌다 이곳으로 수렴할 수 밖에 없을 것이다.
강북권, 특히 노원과 도봉의 소형평형은 이러한 이유에다가 재건축호재와 강남의 아파트를 팔고 강북의 소형평형을 구입하는 임대수요까지 몰려 매물이 점점 더 달리게 될 것이므로 앞으로도 결코 떨어질 수 없는 구조를 가지고 있다.

이러한 매물 중심의 사례에서 매수세를 살펴보자.
매수세를 틀어막고 있는 현 상황이 오래 갈 것이라고 생각하는가?
지금의 매도와 매수 힘겨루기는 정부의 돈줄을 막는 상황으로 인한 미봉책이며, 실수요자등의 반발과 외국 대부업체의 어부지리 등으로 결코 오래 유지할 수 없는 정책이 될 것으로 보인다.

작년 연말에는 사고 싶어도 매물이 없어 구입할 수 없었던 많은 사람들이 있었을 테지만, 지금은 그나마 최근 새 집을 구입한 사람들의 일시적 일세대 일주택 수요와 작금의 버블론에 힘입어 매물이 조금이나마 나오고 있다.
또한 3억 미만은 DTI나 LTV에 적용되지 않을 가능성도 높다.
즉 결단을 내린다면 좋은 가격에 구입할 절호의 기회라는 뜻이다.
누구는 나에게 집값 상승을 조장한다고 할런지 모르지만 난 그렇게 애태울 필요가 없을 정도로 실제 재테크에서도 어느 정도의 성공을 이루었기에 사심이나 양심을 팔면서 홍보할 이유도 없는 사람이다.

이렇게 인터넷을 통해 정보를 수집하고, 공유하는 사람들도 나름대로 노력하는 사람들이고, 아무 생각없이 술마시고, 놀고, 직장일에만 매달리는 사람들보다는 이렇게 찾아다니는 사람들에게 참고하시라고 이 장문의 글을 썼다.
사실 주변에 이야기를 해 보면 의정부나 노원, 도봉 등의 집값이 오른 것을 모르는 사람들도 아직은 많다.
아직은 늦은 것이 아니며, 그들도 이 내용을 알 수 있을 때, 그 때가 늦게 되는 것이다.

마지막으로 버블에 대해 한 마디 한다.
당시 일본의 버블은 주식시장의 폭락 이후 도래한 전체적인 경제시스템의 붕괴였지 부동산만의 문제가 아니었다.
그리고, 우리나라의 경제정책가들은 학습효과를 통해 DTD와LTV를 통해 연착륙을 유도하고 있다.
모두가 버블에 대해 우려하고 준비하고, 대책을 세우고 있는 현 상황에서 부동산 버블이 일어나리라 생각하는가?
지금 당국자들은 버블에 대비해 수많은 시나리오를 가지고 준비하고 있다.
일본은 선례가 없어 무너졌지만 우리나라는 선례를 보았고, 그렇게 되지 않기 위해 모두가 눈을 부릎뜨고 있다.
즉 우리나라에서 경제연착륙은 가능하되 부동산 버블은 일어나지 않을 거라는 게 내 생각이다.
오히려 정부가 집값 하락을 유도하기 위해 계속적으로 써 먹는 카드가 아닐까 싶은 생각이 들 정도로...

이상이 현재의 상황에 대한 내 고민의 흔적들이고, 언제나 그렇듯 판단은 본인의 몫이고, 본인이 처해 있는 각각의 상황에서 참고만 하면 된다.
내가 쓰는 이 글의 내용이 완전히 객관적이라 할 순 없겠지만, 분명히 참고할 만한 부분은 있을 것이다.
그들에게 도움이 되길 바랍니다.
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너무도 아름다 ？글이라서 베스트 글에서 퍼온글입니다