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용적률이란 정확하게 지상층의 연면적(지하주차장제외)을

대지면적으로 나눈 값입니다.

용적률을 산정하기 위해서는 기본적으로 지상층의 연면적과

대지면적으로 구해집니다.

그렇기 때문에 연면적의 25%나 용적률의 25%나 이론적으로는

동일한 값입니다.

다만 이해와 계산을 쉽게하기 위하여 두번세번 계산하는 용적률대신

기초단위인 연면적을 기준으로 하면 이해가 쉽습니다.

또한 임대주택건설을 위해 추가되는 용적률은

조합원의 용적률에다 일반적으로 더하는 것입니다.

여기서 좀 복잡해 지는데요...

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가락시영이나 둔촌주공 고덕주공 처럼 제2종일반주거지역들은

높은 층수로 짓기 위해 조합원의 용적률에다 임대주택 용적률을

더하게 됩니다. 이미 고시가 나서 결정되었습니다.

예를 들어 조합 230% 임대 30% 해서 총 260%가 됩니다.

이경우, 임대주택은 서울시가 매입하는데(30평 10채라고하면),

매입할 때 30평 10채에 대한 표준건축비만 지급하고 사옵니다.

평당 2천만원 분양가라고 할때 표준 건축비는 400만원이면 아주

싸게 가져가는 것입니다.

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그런데 제3종일반주거지역이면 간혹 예외현상이 발생하기도 합니다.

왜냐면 제3종일반주거지역은 자체로도 높게 지을 수 있는

땅이기 때문에 굳이 높게지으려고 임대를 추가하지 않아도

되기 때문입니다.

이런 예외가 바로 동대문구 태양아파트 옆의 단독재건축입니다.

이곳은 조합원 용적률이 250% 인데 임대 용적률 (예시) 30%를

더하여 280%으로 하지않고 총 250%에서 끝냈습니다.

즉, 220%를 조합으로 배정하고 나머지 30%는 임대로 하였지요.

왜그랬을까요? 이경우 서울시는 임대 주택의 평당건축비외에

아파트 한채당 지분(30평이면 대략 12평)에 대한 공시지가를

조합에 더 주고 사가야 합니다.

여기서 복잡해 집니다. 이렇게 임대주택 지분에 대한 공시지가를

더주고 사가는것이 이익이냐 아니면 280%로 지어 건축비만 받는

것이 이익이냐 따져야 겠지요.

보통 이런경우는 극히 드문 사례입니다.

대부분은 제3종일반주거지역 이라도 제2종일반주거지역에서 처럼

건축비만 받고 더지어 서울시에 매각합니다.

대표적인 강남 청실은 제3종일반주거지역인데 추가로 더 지은

사례입니다.

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상계8단지는 제2종일반주거지역으로 이미 고시된 가락시영 둔촌주공

고덕주공 그리고 준비중인 개포주공과 같이 제2종일반주거지역으로

재건축 될것이 거의 확실합니다.

이를 기초로 하여 앞의 사례를 쉽게 설명한 것입니다.

얘기하다 보면 밤을 세워도 할 말이 많은데

말이 많으면 오히려 더 햇갈리고 좋지않습니다.

상계8단지는 이렇게 이해하시면 되구요,

중요한 것은 현재 엄청 저평가 라는 것이겠지요.

....위글은 다음카페 노원사랑방에 춘삼월님게서 올린글입니다....

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