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아래 질문자님의 구체적인 설명 감사드립니다.

제가 당초 계산했던 것은 기부채납한 토지의 면적을 제외하지 않은 상태의 가정이며, 보다 정확한 계산을 위해서는 기부채납을 한 면적을 제외한 땅을 기준으로 230%의 용적률을 계산해야 합니다.
만약 그렇게 되어진다면 주공8단지의 수익성은 일정 부분 떨어질 수 밖에 없습니다.
그것은 외부에서는 정확하게 계산되어질 수 없기에 재건축의 수익성 여부에 대해서는 당초 제가 쓴 툴을 기본으로 흐름을 잡고, 기부채납 등의 고려는 개별적으로 예측할 수밖에 없을 것 같습니다.

그리고 또 고려할 것이 있는데, 가락시영의 용적률 상향(190%-230%)은 기부채납 뿐 아니라 라멘조식 재건축시 용적률 혜택과 디자인변경에 따른 용적률 혜택도 포함될 수 있습니다.

단지 위 용적률 상향이 기부채납만으로 이루어졌다면 그것을 고려한 수익성 분석을 한번 더 해볼 수 있겠지만, 여러가지 요인이 섞여 있다면 줄어드는 땅의 면적을 계산하는 것은 쉽지 않다는 겁니다.

아마 상계주공 8단지 같은 경우 굳이 3종이 되는 경우를 예외로 하더라도 리모델링을 하기 쉬운 구조인 라멘조식으로 인한 용적률 인센티브와 디자인 적용을 통한 인센티브 등을 적용하여 가락시영보다는 높은 용적률을 받을 확률이 많습니다.

실제로 상도동 대림아파트의 경우 대규모 아파트 단지에 둘러싸인 2종은 3종으로 변경할 수 있다는 심의기준에 의거 2종에서 3종으로 용적률이 상향되어 상당한 수익성을 확보할 수 있었고,
2001년 준공된 월계동 한진한화그랑빌의 경우 용적률이 무려 350%입니다.

이는 강남이 아닌 곳의 재건축은 휘발성이 상대적으로 적기 때문에 규제를 덜 받는 것이 사실이며, 이는 재건축 아파트의 투자고려시 상당히 중요한 요인을 차지합니다.
아무리 시대가 변해도 정부는 재량권을 가지고 있는 것이 사실이며, 위의 라멘조식, 디자인 요건 충족 등 여러가지 당근이 강남권에 풍족하게 공급될 것인지 아니면 강북쪽에 풍족하게 공급될 것인지는 어느 정도 감으로 알 수 있습니다.

제가 중요하게 생각하는 것 역시 기술적인 분석보다는 전체를 아우르는 시대의 흐름이구요.

어찌 되었건 이런 과정 속에 부뱅회원님께서 재건축에 대해 배울 수 있는 계기가 되었으면 좋겠습니다.