부동산 정보포털에서 거래포털로!

이제 막연했던 많은 것들이 뚜렷해지고 있다.
혹시나, 혹시나 어쩌면 일시적인 흐름일 수도 있다는 생각에 주저하던 그 흐름은 점차 뚜렷해지며 이제 하나의 추세를 만들어 가고 있다.
세상은 혼란스러워도 결국은 제자리를 찾아가는 사회의 다른 분야들처럼 부동산도 이젠 바람직한 방향으로 수렴되고 있다고 보여진다.

한때 강남과 분당으로 쏠리던 그 거침없던 위력을 허망하게 바라보며, 어떻게든 그 곳에 들어가야 겠다는 조바심을 낸지가 엊그제 같은데 사람의 마음이 간사한지라, 이제 가라고 해도 가고 싶은 마음이 생기질 않는다.
물론 살기 좋은 곳인 것은 인정하나 종합부동산세에다 주택대출이자까지 내면서 살고 싶은 생각이 있을려나?
더군다나 이제는 무리하여 사더라도 집값이 더 오를 거란 기대를 하기 어려운 상황.
또한 대출규제로 인해 들어오고 싶어도 돈줄을 막아버린 탓에 매수의사가 있어도 매수할 여력을 가진 사람이 손에 꼽을 이 상황에서 강남권의 매도자들은 참으로 힘든 상황이다.

이전 시절이 참 좋았다.
집값 그렇게 올라도 보유세 걱정 없이 1세대 1주택으로 그 많은 시세차익 통째로 남겨먹던 그 시절이 참으로 좋았다.
2주택자도 3주택자도 일반세율로 세금 낼 때 이 주택, 저 주택 닥치는 대로 사들이고 시세차익 남겨서 재미 볼 때가 참 좋았다.
분양권 사자마자 바로 전매해 남겨먹고, 청약통장과 재개발 입주권마저 사고팔던 그 시절 점잖게 뒤로 빠진 사람은 바보요, 어떻게든 뛰어들어 그 떡고물 챙겨먹는 사람이 올바른 시절이 분명 있었다.
정말로 가만히 있던 사람을 바보로 만들던 시절이었다.

강남과 강북은 사실 10년 전만 해도 별다른 차이가 없었다.
그저 아파트의 편의시설을 좋아했던 사람들, 특히 자식교육에 관심이 많았던 신세대들이 강남을 선호했을 뿐 그것이 집값에 그렇게 큰 영향을 끼칠 거라고 생각했던 사람은 거의 없었다.
아니 있었다고 해도 이 정도 차이가 있을 거라 생각했던 사람들은 아마도 없었으리라.
하지만 궁극적으로 단지 강남에서 살기 시작한 이유로 집값 올라 부자되고, 사람들에게 부자동네 산다고 대접받고, 아이들 좋은 교육여건에 좋은 대학 가고, 1석 3조의 효과를 누린 사람들이 그들이었다.

현재의 이 상황에서 그 사람들이야 지금 집값 좀 떨어져도 상관없다.
이 때까지 오른 게 얼만데, 그리고 누린게 얼만데.

하지만 작년 년말에 빛 잔뜩 내어 없는 살림에 무리수 두어 들어온 사람들.
대출이자에 종부세까지 내야 하는 상황에 직면한 사람들은 정말 시운을 잘못 만나 엄청난 혼란에 직면해 있다.
진퇴양난이란 이런 상황을 두고 하는 말
한번씩 언론을 통해 전해지는 그들의 소식에 대해 그리 심각하게 생각하는 사람들은 없다.
자기들 일이 아니기 때문이다.
하지만 우리들 누구도 그들 중 한 사람이 될 수도 있었다고 생각하면 그렇지 않은 사람들은 얼마나 다행인가?
상황은 생각보다 더 심각해지고 있으며 당사자가 아닌 사람들은 가슴을 쓸어내리며 안도의 한숨을 내쉬어야 할 것이다..

현재 강남권 약세의 근저를 이루고 있는 가장 근본적인 원인은 보유세 즉, 종합부동산세다.
이전에는 은행이자만 물면 그 시세차익이 자신의 것이 되었지만 이제는 종부세라는 또 다른 부담이 생겼기 때문이다.
그것은 수익성을 극단적으로 중요시하는 투기성 있는 자본들에게는 그 재미가 반감되는 , 수익률이 현저히 저하되는 요건이 아닐 수 없다.
세전과 세후수익의 의미를 두지 않았던 많은 사람들에게 이제는 불가침처럼 고려해야 할 두가지의 기준이 된 종합부동산세와 1세대 1주택 고가주택의 과세.

이제 사람들은 보유세도 없고, 6억 이상 고가주택도 아닌 세전과 세후수익이 똑같을 수 있는 또 다른 시장 강북시장에 눈을 돌릴 수 밖에 없다..
현재 강남과 목동,용산을 제외하더라도 광진구, 성동구, 마포구, 강서구, 동작구 등지의 조건좋은 30평형대는 벌써 7억원대에 진입하여 상승여력이 턱밑까지 올라왔다..
투자수익률이 정점에 있을 금액이기 때문이다.
이제 현재의 흐름을 보고 미래를 예측하자면 성북구, 노원구, 도봉구, 구로구 등 서울 외곽지역과 수도권 양호 지역에 있는 33평형 기준 재건축, 재개발, 리모델링될 새 아파트가 새로운 투자수익원이자 대체지가 될 것이며 여기에서 공급되는 새 아파트가 향후 8억까지의 상승여력이 충분히 있을 것으로 보여진다.

종부세는 기준시가가 6억으로서 시세 8억 이하이면 종부세를 물지 않는다.
그리고 6억 이상 초과금액에만 부과하는 양도소득세도 그다지 큰 부담이 없어 시세차익 거의 대부분을 챙겨먹을 수 있다.
결정적으로 그 금액에 대해서는 매수자도 종부세 부담이 없기 때문에 별부담없이 들어올 상황이 되므로 그 금액까지는 별 마찰 없이 오를 것이다..
은행대출 문제 역시 현재 우리나라에서 그 층이 두터워지는 중산층의 폭을 생각할 때 그 정도 금액은 별 무리 없이 동원할 수 있는 사람들은 앞으로 훨씬 많아질 것으로 보인다.
즉 중요한 것은 수익률이지 강남의 십억대 이상 아파트가 아닌 한은 대출규제가 문제가 아니란 뜻.

언론에서는 금융규제 , 즉 대출규제로 인한 매수세의 약세가 현재 강남집값 약세의 원인이라고들 하지만 단지 그것만으론 근거가 약하다.
이자부담에 종부세를 내더라도 향후 집값이 상승한다면 들어올 수 있는 중산층은 충분히 있다.
중요한 것은 그들이 볼 때 그렇게 무리해서 집을 사본들 향후 더 오를 거란 확신이 들지 않기 때문이다.
차라리 강북에 있는 저평가 아파트를 구입하는 것이 종부세도 내지 않고, 대출이자의 부담도 훨씬 적으며, 무엇보다 향후 시세차익의 여력이 충분히 있어 보인다는 것이다.

바야흐로 인터넷 시대이다.
부동산 시세 사이트 들어가서 저평가된 아파트 찾아보고, 중개업소에 바로 전화해서 알아볼 수 있는 세상이다.
고려대상이다 싶으면, 바로 차 몰고 가서 현 상황에 대해 확인하여 매매에 들어갈 수 있을 정도로 발달된 현 부동산 정보 시스템 하에서 저평가된 아파트를 찾는 것이 뭐가 그리 어렵겠는가?

한 때 가치투자의 귀재 워렌 버핏이 우리나라에서 인터뷰할 때 그랬던 적이 있다.
우리나라처럼 주식관련 공시가 발달된 나라는 보지 못했다고.
미국이 우리나라처럼 전자공시제도가 발달되었다면 가치투자는 훨씬 더 발달했을 거라고.

재무제표 등 공시상황에 대한 증권선물위원회의 적절한 대응시스템과 왜곡되지 않은 투명한 공시시스템에 대해 칭송했던 그가 만약 그가 부동산 인터넷공시시스템을 보았다면 무어라고 했을까?
아마도 계량화하기 힘든 아파트 시세가 매주 주단위로 조회될 수 있는 이런 부동산 전산시스템에 경악을 금치 못했을 것이다.

이제 부동산도 가치투자다.
부동산 관련 뉴스를 보고, 관심지역이 생기면 바로 시세를 조회하고, 해당 부동산에 매물금액을 확인하여 당일날 바로 차를 몰고 현장으로 갈 수 있는 곳이 우리나라 대한민국이다.
하지만 이런 발달된 여건에서도 저평가지역은 수도 없이 많다.
상승여력을 이끌던 강남이 이제껏 상승일로를 달려왔던 것처럼 이제는 강북에서 그 바톤을 이어받을 준비를 하고 있다..
향후 이명박이 대통령이 되면 그의 추진력 그대로 재개발, 재건축, 리모델링 호재로 인해용광로처럼 불이 붙을 수 있기에 , 그야말로 가능성 있는 곳을 찾아내는 것은 어쩌면 참으로 흥미진진한 보물찾기가 될 수도 있다.

강남 분당, 판교를 위시한 경부축이 계속적으로 부동산의 흐름을 타며 부동산시장의 상승세를 견인해왔다.
이후 용산개발이 가시화되면서 한강이북의 한강조망권을 위시로 한 용산과 성동, 마포, 광진의 상승은 서울시의 U턴 프로젝트와 더불어 강북상승의 첫발을 내디뎠다.
그 이후로는 인천과 검단, 청라지구와 송도 신도시가 서부의 부동산 시장을 흔들었고, 파주LCD공장과 인접 파주신도시로 인해 일산도 그 흐름에 동참해 제법 그 실익을 챙겼다.
서울의 대표적 저평가 지역이었던 은평은 뉴타운으로 인해 주변집값을 상승시키는 단독변수로서의 그 힘을 충분히 보여주었으며, 한 때 공장지대라는 선입견으로 저평가되어 있던 시흥과 안산 주변도 계속되어진 개발과 환경보호정책으로 상승세에 있다.
동작 , 강서 마곡지구를 위시해 안양과 평촌, 산본 등 서남부 지역도 지하철 9호선 등의 호재가 많이 반영되어버려 상승여력이 점차 힘에 부쳐지는 이 시점에서 이제 마지막 남아있는 곳이 어디인가?

유일한 부동산 저평가지역인 동북부로 점차 힘이 쏠리는 현 상황은 이제 이 곳에 거주하지 않는 사람이라도 그 흐름을 알 수 있을 정도로 그 추세가 뚜렷해지고 있다.

올 연말 외곽순환도로 개통, 동부간선도로 10차선 확장예정, 지하철 4호선 남양주 개통가능성, 지하철 7호선의 양주 연장 가능성, 동북부 경천철 개통확정 등
국가기간망인 전철과 도로 등 국가지원의 추세흐름만 보아도 소외지역인 이 지역이 바뀌고 있음을 한 눈에 알 수 있다.
한 때 떠들썩했던 남양주 진접과 서울대학교 국제캠퍼스 유치가 유력하게 거론되는 양주 고읍 신도시.
하늘높이 들어서고 있는 쌍떼 르시엘 41층 주상복합, 향후 신축예정인 현대아이파크 주상복합과 1,000병상 이상의 카톨릭 대형병원 이전 등 개발분위기를 타고 있는 상봉신내지구.
앞으로 그 유휴지를 어떻게 활용할 지 기대되는 미아동 서울 드림랜드와 드림랜드 개발호재에 따라 상승여력 충분한 주변 주공 재건축 아파트.
전체 38동이나 되는 거대한 아파트 단지로서 86년 준공, 재건축 연한이 앞으로 5년 정도 남아 있어 향후 거대한 노원 재건축의 신호탄이자 고밀도 재건축 발전가능성의 척도가 될 용적률 150안팍 의 노원구 월계동 미성, 미륭, 삼호 아파트.

강북 역세권에 호재가 될 역세권 주거지역 용도변경도 관심사항이다.
역세권 주거지역에 대해 준주거지역(용적률 400%)으로 변경가능하다는 서울시의 구체적인 상향기준이 마련된 것인데 이 역시도 노원역 주변 주공 아파트들에게는 상당히 고무적인 사례가 될 것이다.
아마도 향후 중산층 이상의 대체주거지 확보에 노력하고 있는 정부 입장에서는 노원 역세권 주변의 잘 닦여진 기반시설과 교육여건이 아까워서라도 이 규정을 적용할 대표적인 위치로 노원역세권 주변을 선택할 수 밖에 없을 것으로 보여진다.
토지수용보상비만 2조 이상 들어갔던 은평뉴타운에 비해 용적률만 향상시켜 주면 수많은 중대형 아파트를 손쉽게 공급해낼 수 있는데 정부입장에서 이 유혹을 뿌리칠 수 있을까?
더군다나 강북은 집값 불안의 염려가 강남처럼 우려할 염려도 상대적으로 적지 않은가?

이러한 상승분위기에 또 하나의 변수가 될 리모델링 호재.
사실 리모델링은 그냥 무늬만 흉내내어 놓고 집값 상승의 수단으로만 이용되는 경우가 많으므로 그 진위여부를 정확히 파악해야 한다.
작년 하반기 주로 분당, 평촌에서 리모델링 운운하며, 소형집값 상승의 최초 진원지가 되었던 것을 보더라도 그 위험성을 잘 알 수 있다..

하지만 큰 흐름에서 볼 때 리모델링도 나름대로 충분히 매력이 있으며, 만약 제대로만 된다면 노원과 양천이 가장 큰 수혜를 받을 수 있을 것이다.
현재 정부에서는 재건축 아파트의 건축구조를 리모델링 가능기법인 라멘조식으로 할 경우에 용적률 상향을 줄 정도로 리모델링을 일시적인 주택공급의 수단이 아닌 영구적인 정책으로 중요시하고 있다.
또한 앞으로 별다른 뚜렷한 호재가 없는 건설사로서는 차세대 큰 수익원이 될 수 있는 리모델링시장의 가능성에 주목하고 있으며,그 기법의 선진화에 모든 노력을 경주하고 있다.
즉, 대림 등 대형 건설사들은 리모델링의 성공여부의 핵심인 3베이 리모델링 방법 등을 강구하여 그 실현단계까지 와 있는 바 이런 기법이 성공한다면 리모델링 연한 아파트들이 가장 많은 노원과 목동에 최고의 호재가 될 수도 있다.
특히 노원같은 소형밀집 이미지가 강한 저평가지역에서 리모델링으로 인해 대형평형과 자이, 래미안 등의 우량브랜드로 탈바꿈한다면, 창동기지이전과 맞물려 가장 큰 수혜지역이 될 것이다.
노원에서는 현재 리모델링보다는 재건축만을 주장하고 있는 것으로 알고 있는데 재건축이든, 리모델링이든 적극적으로 그 가능성을 열어놓고 비교해야지 노원의 비교우위가 될 수 있는 리모델링을 완전히 배척하는 것은 노원이 그 재료를 잘 활용하지 못하는 처사라고 생각된다.
용적률 등 여러 가지 상황에서 재건축보다는 리모델링이 우위에 있는 곳도 분명히 있을 것이기 때문이다.

시대가 바뀌어 부동산 시장이 불황이더라도 호재있는 곳은 항상 있게 마련이고, 노력하고 발품을 팔면 그만큼 얻는 것도 많아질 수 있다.
이전에는 알지 못해 당하는 경우가 많았지만 이제는 이러한 정보의 홍수 시대에 알지 못해 실패하는 경우는 없다.

인터넷 시세를 비교해 보고 저평가되어있다고 판단되면,
등기부등본을 떼어 용적률과 준공년도를 확인하여 보고, 중개업소에 매물의 정확한 가격을 확인하는 등 평소에 관심을 가지고 준비해 놓으면, 향후 결단을 내려야 할 때 분명히 큰 도움이 된다.
필요할 때가 되어서야 허둥지둥 찾지 말고 지금 돈이 없고, 지금 시간이나 여력이 없더라도 부지런히 발품을 팔아야 한다.
그래야 향후 결단을 내려야 할 상황이 되면 시간에 쫓겨 후회없는 선택을 할 수가 있음을 잊지 말아야 한다..

부동산은 단순한 재테크 수단이 아니다.
우리가 살아야 할 보금자리이다.
새로 지은 아파트, 산책로와 공원 , 우리 아이가 다녀야 할 학교와 도서관이 유기적으로 연결되어 있는 우리의 꿈이자, 귀착지이다.

직장이나 일상생활이 바쁘더라도 끊임없이 청사진을 가지고 꿈꾸어야 할 로망이 되어야 할 부동산에 대해 지나치게 경제적인 관점으로만 분석하는 우는 범하지 말아야 할 것이다.