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서울 재건축단지 ‘북고남저’ 가속

고가아파트에 대한 각종 세금 규제강화와 분양가 상한제 및 청약가점제 도입 등으로 서울지역 아파트시장도 올해 들어 급속히 재편되고 있다.

26일 부동산 업계에 따르면 아파트 매매시장은 강남권 하락, 강북권 상승이라는 양극화 현상이 가속화되는 가운데 재건축 아파트값도 ‘북고남저’로 희비가 엇갈리고 있다.

또 전세시장은 청약가점제와 분양가 상한제의 영향으로 소형 저가아파트는 고공행진이 빚어지고 있는 데 비해 고가의 중대형 아파트는 약세를 면치 못하고 있다.

■서울 재건축 아파트값 ‘북고남저’ 가속

부동산정보업체 닥터아파트는 올해 들어 지난 21일까지 서울지역 재건축 대상 아파트 125개 단지 10만2200여가구에 대한 매매가 변동률을 조사한 결과 강남권(강동구 포함)이 3.8% 하락했다. 이에 비해 비강남권은 1.82% 올라 대조를 보였다.

강남권에서는 송파구 및 강동구의 재건축 단지가 각각 6.62%, 6.48%나 떨어져 하락을 주도했다. 서초구와 강남구도 각각 2.38%, 1.95% 내렸다.

송파구 신천동 장미2차 152㎡는 연초보다 2억원이 빠져 현재 12억5000만원 선이고 강동구 둔촌동 둔촌주공2단지 82㎡는 9억6000만원으로 연초 대비 1억4000만원 하락했다.

이에 비해 비강남권의 중랑구는 무려 10.2%나 상승했다. 관악구(6.07%), 용산구(3.93%), 영등포구(3.74%) 등도 가격이 많이 올랐다. 안전진단을 통과한 중랑구 망우동 염광 92㎡는 1월보다 2500만원 올라 2억500만원이다.

용산구는 용산 국제업무지구·서부이촌동 통합개발 계획 발표 이후 일반 아파트는 물론 인근 재건축 대상 아파트값도 초강세를 보이고 있다. 이촌동 강변아파트 79㎡는 연초보다 2억3000만원이 올라 현재 5억4500만원이고 원효로4가 산호 148㎡는 1억500만원 올라 10억5000만원이다.

부동산 전문가들은 “분양가 상한제, 임대아파트 의무 건립 등 재건축 규제와 종합부동세, 6억원 초과 아파트의 대출 규제 강화 등의 여파로 기존의 강세지역인 강남권 재건축은 약세지만 상대적으로 값이 싼 비강남권의 신흥 재건축 단지들은 강세를 보이고 있다”고 분석했다.

■전셋값 저가 소형 강세-고가 중대형 약세

분양가 상한제와 청약가점제 도입을 골자로 한 1·11 부동산 대책 발표 이후 청약시장 환경변화로 저가의 소형 전세아파트에 대한 수요가 크게 늘면서 전세가격이 강세를 보이고 있다. 이에 비해 고가의 중대형 아파트는 약세를 면치 못하고 있다.

부동산정보업체 부동산써브에 따르면 1·11일 대책 발표 이후 서울 아파트 전셋값 상승률은 평균 3.11%로 지난해 같은 기간(6.37%)에 비해 상승폭이 크게 둔화됐다.

그러나 가격대별 변동률은 △3억원 초과 -0.11% △2억∼3억원 1.07% 등 고가 전세는 값이 내리거나 소폭 오르는 데 그친 반면 △5000만원 이하 8.66% △5000만∼1억원 6.76% △1억∼2억원 4.29% 등 저가 전세는 큰 폭으로 상승했다.

이 같은 저가 전세의 가격 상승세로 인해 저가 전세의 가구수도 큰 폭으로 감소했다.

5000만원 이하 전세아파트 수는 1만8701가구에서 1만1464가구로 7237가구(38.70%)줄었고 5000만∼1억원 전세도 19만4369가구에서 17만5684가구로 9.61% 감소했다.

부동산써브 채훈식 리서치팀장은 “청약가점제와 분양가 상한제 등으로 내집 마련 기회가 높아지면서 전세로 살면서 새 집을 마련하겠다는 수요자들이 크게 늘어 저가의 소형 전셋값을 끌어올리는 것으로 보인다”고 말했다.


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