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아래의 분석 글을 보시면 알겠지만, 면허시험장 이전지와 차량기지 자리는

절대적으로 오피스타운,상업시설이 들어서야 희망이 있습니다.

얼마전에 발표한 문화시설, 영어마을 이런거 들어서면 그냥 희망의 싹을 자르는겁니다.

(분당의 경우도 잘 보세요)



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◆정부의 전폭적인 지원을 받고 태어난 신도시가 강남이다.

강남은 70년대 당시 정부가 지금의 행정수도이전에 버금가는 추진력과 전폭적인 지원으로 만든 신도시이다. 강남의 특징은 서초-강남-송파구에 이르는 엄청난 규모에만 있는 것은 아니다. 당시 정부는 ‘강북 말살 정책’이라는 비판이 나올정도로 강북을 억제하면서 강남을 키웠다. 70년대 강남개발 당시 정부는 한동안 인기가 없던 강남을 띄우기위해 법원을 옮겼고 유명고교를 이전 했다. 과천청사를 비롯한 많은 정부기관들이 강북에서 빠져 나온 것도 일종의 강남 띄우기, 강북 죽이기 정책의 결과였다. 반대로 강북(사대문)에 대해 학원, 백화점 등에 규제가 가해지는 등 지금은 상상도 할 수 없는 강북 억제 정책이 시행됐다.

-당시, 정부가 왜 이렇게 강남에 집착했는가에 대해서는 여러 분석이 가능하다. 당시의 수도권 과밀화의 문제가 강북 집중(사대문 집중)의 문제였고 이를 해결한다는 명분은 현재의 행정수도이전과 같은 거대한 명분이었다는 분석도 가능하다. 6.25전쟁시 한강다리 폭파에서 드러나는 강북의 안보적 취약성을 극복하기 위한 비상수단이었다는 해석도 있다. 음모론적인 시각도 있다. 강남 개발이 정치자금을 모으는 수단이었다는 것이다. (당시 서울시 고위직에 있었던 분이 정치자금을 모으기위해 이런 저런 활동이 행해졌다는 내용의 책을 쓰기도 했다.)

-당시의 우리 경제 규모를 감안하면 강남 신도시 건설은 현재의 행정수도 이전 작업과 공기업 이전작업을 합친 것 만큼이나 역점 정책이었을 지도 모른다.
정부가 이처럼 중점적으로 지원했지만 강남이 태생부터 각광을 받는 지역은 아니였다. 강남이 인기를 끈 주거지로 돌변한 것은 개발이후 20년, 아니 30년쯤 지나서였다. 강북간의 격차가 본격화된 것은 IMF외환위기이후이다. 외환위기 이전까지만 해도 강남북의 차이는 강북내의 차이 정도였다. 강남에서 내집을 마련하는 것은 은행 융자를 얼마나 더 받을까의 문제였다.

◆IMF외환위기이후 강남북의 격차가 본격화된 이유는 뭘까.

그것은 강남이 도시 발전 단계상 성숙단계에 접어들었기 때문이다. 도시에도 생로병사라는 게 있다.(졸저 ‘부자들만 아는 부동산 시장의 법칙’ 참조)

도시가 본격적으로 꽃피는 것(인기를 얻는 것)은 성숙 단계(사람으로 치면 청장년층)이다. 신도시는 처음에는 주거위주로 개발되기 때문에 상업시설과 오피스가 부족하다. 시간이 지난면서 오피스와 상업시설이 자리를 잡아가는 성숙단계로 접어든다. 90년대 초중반 테헤란로에 우후죽순처럼 빌딩이 건설됐다. 하지만 대부분이 유령건물이었다. 초토세를 피하기위해 지주들이 돈을 빌려 너도 나도 빌딩을 지었지만 임대가 되지 않아 텅빈 건물이 대다수였다. 건물주들은 어떻게 하든지 임대를 하기위해 밤이면 텅빈 사무실에 불을 켜두었다. 테헤란로는 ‘유령건물’들이었고 빚을 내 건물을 지은 상당수 지주들은 부도를 냈다. 당시 강남지역을 담당하던 기자는 테헤란로 대형빌딩에서 벌어지는 ‘의류 땡처리’기사를 쓰기도 했다. 건물유지비를 건지기 위해 땡처리 장사들에게 싼값에 건물을 빌려줄 정도였다.

-IMF를 넘기면서 대기업들의 강남이전이 본격화되면서 강남은 오피스라는 ‘도시의 꽃’이 피기 시작했다. 산업(오피스)의 중심이 강북에서 점차 강남으로 이동하기 시작한 것이다. 지금 강남에는 삼성타운이 들어서고 있고 LG타운, 포스크타운, 현대자동차타운이 이미 자리잡고 있다. 한국경제를 이끄는 기업들이 강남으로 이전하면서 그 연관 기업들도 강남으로 이전하는 것이다. 미래를 선도할 산업으로 꼽히는 IT의 중심지도 테헤란벨리에 자리를 잡았다. 결국 강북 오피스 수요의 상당부분이 강북에서 강남으로 빠져나오고는 있는 상황이다. 광화문 오피스타운은 당초 강북의 중심이었다. 하지만 강남신도시는 성숙단계로 접어들면서 오히려 강북의 광화문을 배후지역으로 포섭하는 단계로까지 발전했다. 이런 현상은 단지 서울에만 국한된 것은 아니다. 대전의 둔산신도시도 시간이 점점 지나면서 구도심의 존재자체를 위협하고 있다.

-혹자는 강남이 교통이 편해서, 교육환경이 좋아서, 쇼핑시설이 좋아서 인기가 좋다고 한다. 하지만 강남의 교통체증도 만만치 않다. 그 교통체증이 심하면 심할 수록 ‘직주 근접’의 수요를 증가시킨다. 주거지·교통의 편의성만 놓고 본다면 강북과의 가격 격차가 크지 않았던 90년 ？중반이 더 좋았다. 교육환경이 좋다는 것도 고급수요가 집결한 결과이지 원인은 아니다. 학원은 돈 많은 소비자를 따라 다닌다. 쇼핑은 강남이 분당이나 일산과는 비교가 되지 않을 정도로 불편하다. 강남 인기의 진정한 비결은 주택 그 자체가 아니고 오피스와 다양한 상업시설이다. 오피스와 상업시설은 출퇴근이 가깝고 편의성을 중시하는 고급 수요자를 견인한다. 고급수요자가 몰리자 그들을 따라서 학원과 상업시설이 모이는 것이다.

-강남은 개발 30년만에 도시로서는 그야말로 전성기에 접어들고 있는 것이다. 문제는 이렇게 도시가 꽃피우는 것이 그리 간단하지 않다는 것이다. 정부가 온갖 지원을 다했던 강남이 도시로서 성숙기에 접어든 것은 거의 30년만이다. 현재 강남은 지난 30년간의 도시개발 역사의 결과이고 서울이라는 도시의 변천사이다.

◆정부의 아파트 정책이 왜 강남의 인기를 더할 수 밖에 없는가.

강남 대체 신도시로 개발되는 판교신도시는 강남의 기능을 보완하는 배후도시로 개발된다는 측면이 있다. 한 도시가 발전하면 할수록 배후 주거지의 확대로 이어진다. 기존 주거지가 포화상태로 빠지면 그 외연(위성도시든 기생도시든)을 확대한다. 더군다나 정부가 나서 정책적으로 강남의 외연을 확대하는 정책을 취하고 있다. 판교개발을 통해 얻어지는 막대한 이익금으로 강남~ 판교~분당을 연결하는 전철과 고속화도로가 건설된다. 이 결과는 강남은 더 넓은 지역을 상권으로, 출퇴근권으로 편입하는 것이다. 판교의 벤처단지만 하더라도 결국 테헤란로 오피스의 배후 오피스타운이 될 것이다.

- 분당은 강남과 분리된 독자적인 도시로 발전할 가능성이 있었다. 다양한 오피스와 상업시설이 들어서도록 계획됐고 삼성전자 등 경기남부의 산업시설을 감안하면 어느 정도 독자적인 도시로 발전할 수 있었다. 그러나 정부와 개발업자들이 인내라는 미덕이 없었기 때문에 상업용지에 주상복합과 주거용 오피스텔을 지어댔다. 결국 독자적인 오피스 타운화 가능성을 너무 일찍 잘라 버렸다. 신도시가 도시로서 자리를 잡는데는 20~30년은 걸린다. 영국 런던의 신도시 도클랜드는 30년간 개발한 결과(기다린 끝에) 영국을 대표하는 금융·업무중심지로 성장했다.

-분당뿐만 아니라 일산-중동 등 다른 신도시도 마찬가지이다. 이들 신도시에도 상업-업무 시설이 계획돼 있었지만 거의 모두 오피스가 아닌 주상복합-주거용 오피스텔로 전용됐다.

-현재 정부가 어떤 신도시를 개발 하더라도 규모와 지원책이 강남과는 비교가 되지 않을 것이다. 현재 정부는 주거지를 중심으로 신도시를 개발하고 있을 뿐아니라 70년대 강남에 주어줬던 특혜와는 비교가 되지 않을 정도의 정책적 지원만을 할 뿐이기 때문이다. 지금은 환경단체의 눈치를 봐야 하고 지역균형발전도 생각해야 하기 때문이다. 중대형 평형을 늘리거나 가구수를 늘리는 것으로 판교가 강남대체 신도시가 된다고 생각한다면 그것은 원인과 결과를 혼동하는 것이다.

◆서울 강북 뉴타운플랜은 강북의 구원투수 역할을 할 것인가.


강북 재개발(뉴타운플랜)은 꽃피우는데 20~30년 걸리는 신도시개발보다는 훨씬 효과적이고 세계 도시개발의 조류에도 부합한다. 그러나 서울시 역시 정부와 마찬가지로 ‘도시 문제’가 아닌 ‘주택 문제’로 접근하고 있다. 이는 강북재생의 싹을 아예 잘라 버릴 위험성이 내포돼 있다. 주택중심으로 개발되는 강북 뉴타운은 단지내 아파트 가격은 어느 정도 오를 것이다. (뉴타운의 정책 목표가 강북의 특정지역의 주택가격을 끌어올리는 것이라면야 할말이 없다.)

그러나 그 고급 수요는 결국 강남에 일터를 둔 사람들일 가능성이 높다. 그들은 직주 근접의 편리함을 쫒아 강남진입을 꿈꿀 것이다. 주변지역으로의 파급효과도 제한적일 수 밖에 없다. 일자리가 없는 지역은 원심력만 커질 뿐이다. 금융타운을 목표로 하는 청계천타운개발도 결국 주거중심지로 개발되는게 아닌가하는 우려가 나오고 있다. 서울시가 정책을 전환 주택이 아닌 기업을 위한 대규모 뉴타운을 강북에 건설하고 세제 등 다양한 혜택을 준다면 강북 경제발전의 핵으로서 역할을 할 것이다. 강남북간의 격차 완화에도 큰 기여를 할 것이다.

◆선진국의 경험을 철저히 무시하는 주택정책.

- 영국, 일본 등 이른바 선진국의 도심재개발 정책은 단순한 주택개발이 아니다. 재개발을 할 경우, 주택도 짓지만 오피스-상업-문화중심으로 계획하고 그 주변에 주택을 짓는 것이다. 정부와 지방자치단체는 오피스-상업지역의 기업유치를 위해 세금감면혜택 등 다양한 지원책을 구사한다. 그 지역의 오피스가 뜨면 주택가격은 당연히 오른다. 주택가격이 오를뿐만 아니라 상업시설을 통해 지역 고용창출도 가능하다.

-일본의 신도시가 올드타운으로 전락, 집값까지 폭 韆？것은 주거환경이 나빠서가 아니라 직장 창출에 실패 했기때문이다. 일본의 신도시는 버블기(80년대말)에 비해 주택가격이 30%까지 하락한 곳이 많다. 우리 정부는 신도시 개발을 하면서 걸핏하면 생활환경, 교육환경을 내세우고 있다. 일본의 신도시는 생활환경은 도심에 비해 천국이었지만 직장이 없다보니 출퇴근 시간만 늘어지는 결과를 초래했고 결국 시간이 지나면서 새로운 세대들은 좁고 비싼 도심으로 몰려 들고 있다. 주거환경보다는 직장과 쇼핑,문화 등의 시설을 더 선호한 결과이다

-강남 집값의 정공법은 주택정책이 아닌 도시정책이다. 도시 정책이란 직장과 주거, 상업이 조화된 도시를 만드는 것이다. 단순히 아파트만 지어대는 주택정책을 10년이상 편 결과가 작금의 현실임을 인정해야 한다. 도시를 개발할때 우리보다 도시개발의 역사가 깊은 다른 나라의 경험을 반드시 참고해야 한다. 그런데 우리 정부는 너무 게으르고 독단적인 것 같다. 정책은 실험이 아니다. 부작용을 최소화하고 효과적인 주택도시 정책을 펴기위해서는 다른 나라의 도시정책의 경험을 참조해야한다.

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