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시장은 자연스럽게 형성되는 것이지..

정부에 의해 인위적으로 만들어지는 것이 아니지요..

부동산도 마찬가지입니다.

사람들이 살기좋은 곳이 자연스럽게 발전하고 커지게 마련입니다.

그런곳을 정부가 더욱더 밀어줘야 의미가 있는것입니다.

시장에서 정부는 주도자가 아니라 보조자 역할로 충분합니다.

시장을 외곡시키려 하면 도리어 시장의 역습을 당하기 마련이지요.

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2007.06.09 (토)
지하철 들어서는 남양주, 덕소·진전지구 유망
◇ 지난해‘꼭지’치고 조정 지하철 개통 효과 기대 ◇



요즘 ‘분당급 신도시’를 두고 말들이 많다. 신도시로 지정된 동탄 동쪽을 비롯해 대부분 후보지들이 수도권 남부에 위치해 경부고속도로 주변이 들썩이고 있다.

하지만 남부권만 들썩인다고 생각하면 큰 오산이다. 경기 동북부 중심도시인 남양주 역시 부동산 열풍의 진원지로 꼽힌다.

최근 이곳에서는 ‘분양만 하면 계약은 떼어 놓은 당상’이라는 얘기가 나돌 정도로 대부분의 분양 물량이 100% 계약 실적을 거두고 있다.

남양주부동산에 투자자들이 몰리는 이유는 뭘까.

■ 남양주 다녀와보니- 진접지구, 외지인 분양 열풍 ■

남양주는 서울에서 그리 멀지 않았다. 지하철 4호선 종점인 당고개역에서 차로 5분여를 가니 별내지구가 보였다.

별내지구는 부지 규모만 154만평으로 현재 남양주 택지개발지구 중 가장 거대하다.

이곳은 본격적인 개발에 앞서 주택들을 철거하고 대부분 주민들이 이주한 상태. 인근에는 폐허가 된 집들과 함께 트럭들이 많이 지나다니며 개발 분위기를 여실히 보여줬다.

게다가 벌써부터 ‘상가조합원 모집’ 공고가 곳곳에 붙어 있었다.

별내지구 한마음상가조합 관계자는“지금까지 모집된 조합원만 50여명”이라며 “별내지구 개발이 본격화되면서 조합원을 계속 모집하고 있다”고 전했다.

아직 개발 초기단계인 별내지구와 달리 북쪽으로 43번 국도를 타고 차로 10여분을 가면 아파트 단지들이 꽤 들어선 청학지구가 등장한다.





현재 주공아파트 1~7단지(3170가구)를 비롯해 7000여가구가 자리 잡았다. 부지 규모는 작지만 청학지구의 최대 장점은 교통이다. 서울외곽순환도로에서 10분 거리인 데다 상계동에서는 북동쪽으로 5km 정도 떨어져 있다.

주공아파트 옆 청림공인의 김유현 실장은 “지하철 4호선 당고개역에서 차로 10분도 안 걸릴 정도로 교통이 좋은 게 장점”이라며 “다만 부지 규모가 작고 백화점, 편의점 등 편의시설이 부족한 게 아쉽다”고 지적한다.

남양주 택지지구 중에서도 일찍 개발됐다는 장점 덕분에 아파트 가격도 꽤 올랐다. 현재 주공아파트 48평형은 지난해 초 2억4000만원이었다가 현재 3억4000만원 선으로 1억원 이상 뛰었다.

하지만 부동산경기 침체 탓에 거래는 거의 없는 상태다.

전월세 매물도 찾아보기 힘들 정도다.

김유현 실장은 “청학지구를 비롯한 남양주 대부분 지구들에 아파트만 몰려 있을 뿐 공장 등 산업기반시설이 없어 ‘베드타운’화되고 있는 게 문제”라고 지적한다.

청약 열풍의 근원지인 진접지구로 향했다. 최근 진접지구 인근에서 분양한 진접 동부센트레빌 단지는 100% 계약 완료됐다.

주변에 편의시설이 없는 ‘나홀로 아파트’로 위치는 좋지 않은 게 사실이다. 하지만 단일 규모로는 남양주에서 가장 규모가 큰 단지(1687가구)인 데다가 분양 시기가 좋았다는 평가다.

이는 시작일 뿐. 진접지구에는 6월부터 경기지방공사를 비롯해 7개 건설사가 7400여가구 분양을 시작한다.

이런 개발 열풍 때문에 인근 아파트 시세도 많이 뛰었다.

진접읍 장현리 주공아파트상가 부동산뉴스공인 관계자는 “남양주 주공아파트 25평형은 지난해 초 1억원선이었다가 올해 1억3000만원까지 올랐다”고 전한다.

물론 상승세가 계속 이어질지는 의문이다.

지난해 부동산 열풍이 불기 전까지는 가격 변동이 거의 없었기 때문. 실제 주변 아파트 시세를 보면 2000년 당시 분양가가 평당 350만원 선이었는데 2005년에도 가격은 그 수준이었다.

하지만 지난해 지하철 4호선 연장개통 소식이 알려지면서 평당 600만원까지 뛰었다.

진접농협 앞 뉴스타공인의 이상희 실장은 “주공아파트를 비롯해 신우, 원일아파트 등이 대부분 7년 전 분양을 했는데 2005년까지 분양가에서 변동이 없었다”며 “그러다 지난해 가격이 반짝 올랐지만 교통 문제가 해결되지 않는다면 가격이 더 오르기는 힘들 것”이라고 지적한다.

“진접지구 분양 물량이 모두 동난 건 현지인 수요가 아닌 대부분 서울, 수도권의 투기세력이 뛰어들었기 때문이죠. 2~3년 뒤 입주 시점이 되면 이들이 대부분 거주하지 않고 전세를 줄 가능성이 높아 부동산 거품이 한芼?꺼질 수 있습니다 .”

진접지구에서 구리시를 지나 남양주에서 가장 시세가 높다는 덕소지구로 향했다. 아파트만 1만8000여가구에 달하는 덕소지구는 지하철 덕소역이 개통된 데다 한강 조망권을 호재로 지난해 가격이 급등했다.

지금 분위기도 그럴까. 실상은 달랐다.

30평대 초반 아파트가 한때 3억1000만원 선까지 급등해 ‘평당 1000만’을 돌파했지만 요즘 3000만원 이상 떨어져 2억8000만원까지 하락했다.

현대아파트의 경우 32평에 2억7000만원 급매물까지 나와 있다. 매물만 많을 뿐 수요자들이 시세 추가 하락을 기대하고 있는 터라 매수 문의가 전무한 상황이다.

덕소역 앞 덕소역부동산의 조정제 대표는 “지난해 10월 꼭지를 치고 가격이 떨어지기 시작하더니 지금은 하락폭이 꽤 커졌다”며 “몇몇 급매물이 나오는 게 아니라 낮아진 가격대가 실제 시세로 굳혀지는 분위기”라고 설명한다.

덕소역 주변에는 아파트 단지들이 밀집해 있지만 더 개발할 부지가 없다는 게 단점이다.

조정제 대표는 “주변이 대부분 그린벨트로 묶여 있어 부지 확장 가능성이 낮다는 게 최대 약점”이라며 “기반시설도 거의 없어 주민들이 대부분 구리시의 편의시설을 이용하고 있는 실정”이라고 전했다.

■ 남양주의 경쟁력 - 서울 인접 장점, 교통 여건 개선 변수 ■

남양주 부동산시장이 주목받는 이유는 뭘까. 남양주를 비롯한 수도권 동북부 지역은 그동안 부동산시장에서 소외된 게 사실이다. 수도권 남부에 비해 교통이 열악하고 개발 호재도 거의 없었기 때문이다.

하지만 최근 상황이 달라지고 있다. 95년 24만명 수준이었던 인구가 지난해 46만여명으로 2배가량 급증했다. 특히 2004~2005년에 걸쳐 호평, 평내지구가 입주하면서 인구가 집중적으로 늘어났다.

향후 증가폭은 더욱 커질 전망이다.





남양주시에서는 별내지구(수용인구 6만5000명), 진접지구(3만6000명), 가운지구(1만명), 지금지구(1만5000명) 개발로 3년간 13만명 이상이 늘어날 것으로 보고 있다.

특히 남양주 개발지구들은 대부분 택지개발지구로 지정돼 계획적으로 개발되는 데다 분양가까지 저렴한 편이다. 9월 시행 예정인 청약가점제에서 불리할 것으로 예상되는 실수요자가 남양주에 대거 청약을 하면서 분양이 성공을 거두고 있는 셈이다.

또한 경기 동북부 도시 중 서울에 인접해 있어 서울 인구를 유입시키는 데 유리하다. 경기 동북부 다른 도시와 비교했을 때도 가치가 높다는 설명이다.

김일수 블리스자산운용 팀장은 “남양주는 양주, 포천시와 많이 비교되지만 접근성 면에서 남양주가 한발 앞서 있다”고 설명한다.

남양주는 서울 강동구와 송파구에서 가깝고, 강남 지역에서 경기 동북부 지역으로 들어가는 관문이란 점에서 주거단지가 계속 확산될 것으로 점쳐지기 때문. 김일수 팀장은 “남양주에는 전원주택과 펜션이 한창 개발되고 있고 골프, 리조트단지로도 뛰어난 지형요소를 갖췄다”고 강조한다.

물론 취약점도 많다. 가장 큰 문제는 교통. 아직까지 열악하지만 점차 여건이 개선될 전망이다.

도농동~평내동을 잇는 경춘국도 46호선 5.5km를 2009년까지 6차로로 포장하고 2010년까지 수석~호평 간 11.2km를 잇는 민자도로를 지을 계획이다.

특히 2009년 경춘선 복선전철과 경춘고속도로가 개통되면 서울~춘천 간 이동거리가 40분대로 단축될 것으로 보인다.

경춘선 복선전철 공사가 한창인 퇴계원은 외곽순환도로 개통과 함께 입지 여건이 좋아지고 있다.

지하철 개통 역시 중요한 변수. 지하철 4호선이 당고개역에서 진접지구로 12km 구간 연장되는 한편 지하철 8호선도 별내지구까지 개통될 전망이다.

계획만 잡혀 있을 뿐 아직 개통이 확정되진 않은 상태다.

고종완 RE멤버스 대표는 “교통 문제만 해소된다면 자연환경이 좋은 데다 한강 조망이 가능하다는 장점을 부각시킬 수 있을 것”이라고 설명한다.

분양 물량이 한꺼번에 급증하는 것도 변수다.

김학권 세중코리아 사장은 “남양주에는 개발 호재가 많다는 게 장점이지만 수요에 비해 공급 물량이 많은 건 사실”이라며 “입지 여건이 좋은 곳에 선별 청약하되 미계약분을 노리고 청약통장을 아껴두는 것도 한 방법”이라고 설명한다.

시의 재정자립도가 낮다는 것도 문제점으로 지적됐다.

고종완 대표는 “재정 부족 때문에 각종 교통대책을 의욕적으로 진행하려 해도 제대로 협의가 되지 않는 상황”이라며 “상수원을 끼고 있어 환경부에서 고시로 정한 규제 때문에 개발제한구역이 많은 것도 단점”이라고 지적한다.

■ 투자 유망 지구 - 덕소지구‘0순위’/ 장기투자는 진접지구 유망 ■

남양주에 개발 중이거나 개발을 완료한 택지지구만 10여개에 달한다. 기존 마석, 호평, 덕소지구와 더불어 별내, 진접지구 등 대규모 택지지구가 개발 중이다.

이 중 투자가치가 높은 지구는 어디일까. 전문가들은 덕소지구를 가장 유망한 곳으로 선택했다. 지하철 덕소역 개통과 함께 뛰어난 한강조망권이 최대 장점으로 꼽혔다.

팔당수계에 위치해 도로 접근성이 좋고 향후 본격적인 개발이 예정된 강동구 강일지구, 하남시 풍산지구와 맞닿아 있어 입지적인 우위를 갖췄다는 평가다.

양용화 외환은행 부동산팀장은 “아파트 가치에서 조망권이 차지하는 비중이 갈수록 높아진다는 걸 감안하면 덕소지구 투자가 가장 유망하다”고 평가했다.

물론 아쉬운 점도 있다. 구도심과 아파트가 혼재해 도로가 비좁다는 것. 집값도 이미 많이 올라 있다. 이에 비해 진접지구는 장기 투자가치에서 좋은 평가를 받았다.

지하철 4호선 연장이 검토 중이고 대규모 택지지구로서 기반시설이 잘 갖춰져 있기 때문.

한태욱 대신증권 부장은 “신규 택지지구를 대상으로 할 경우 대규모 택지지구로서 기반시설이 잘 갖춰져 있는 진접지구의 투자가치가 높은 편”이라고 지적한다.

다른 지구들은 아직 미흡한 점이 많았다.

김일수 팀장은 “구리시와 인접해 있는 가운지구는 기존 구리시 아파트 단지와는 또 다른 매력을 지녔지만 대규모 임대주택단지가 자리한다는 게 최대 약점”이라고 평가했다.

별내지구 역시 개발 상황을 좀 더 지켜봐야 한다.

양재모 한양사이버대 교수는 “별내지구는 대규모 지구로 관심은 많지만 개발이 본격화되고 교통 여건이 개선되려면 시간이 많이 소요될 것”이라고 평가했다.

【경기 동북부, 투자가치 있나 】

◆역세권 인근 단독상가 매입 추천할 만=경기 동북부 지역은 그동안 투자자들의 관심을 받지 못했다.

분양가가 저렴하고 개발부지가 많지만 수요에 비해 공급 물량이 많고 단지 별로 교통 여건 차이가 많이 난다는 점이 아쉽다.

김학권 사장은 “아직은 개발 초기단계기 때문에 당장의 시세차익을 노려 투자하기보다는 실수요적 측면에서 장기적으로 접근해야 한다”고 지적한다.

고종완 대표 역시 “주택 수요자들의 관심이 대체로 경부축 라인에서 맴돌고 있기 때문에 위험요소가 많은 게 사실”이라고 설명한다.

1가구1주택 실수요자의 경우 주거용 부동산투자에 문제가 없지만 1가구2주택자는 투자하기 전에 지역 우위부터 살펴봐야 한다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “실수요자라면 급매물로 나오는 물량을 노려도 좋다”며 “분양시장은 적극 청약할 필요가 있다”고 강조한다.

상가는 역세권 인근 단독상가 매입을 추천하는 경우가 많았다. 물론 상업용부동산투자 역시 미분양과 공실을 고려해야 한다.

김일수 팀장은 “분양상가의 미분양과 공실은 여전히 높기 때문에 상업시설은 분양상가보다는 단독상가를 매입하는 전략이 필요하다”고 지적한다. 게다가 이 지역들은 모두 토지거래허가구역으로 묶여 있어 토지투자는 어려운 상황이다.

토지의 경우에는 상업시설이 있는 부지를 노리는 게 좋다. 수동면 등지에 몰려 있는 전원주택 역시 투자 유망상품으로 꼽힌다.

[김경민 기자]
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