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2000년 이후 가장 많이 오른 아파트가 어디인가는 누구나 알 것입니다. 강남, 강동의 재건축 단지들, 과천, 목동 등... 많이 오른 단지들을 분석해 보면 주공아파트이거나(강남, 과천 등), 주공이나 비슷한 서울시에서 지은 아파트(목동 신시가지)라는 것입니다. 그 단지들이 과연 얼마나 올랐는지는 입이 딱 벌어질 정도여서 말하기조차 싫군요.
그런데 왜 그리 올랐을까요? 부동산매매시장은 백화점에서 간단히 물건 하나 사고 파는 그런 정도가 아니라 어쩌면 자기의 전재산을 걸어야 할지도 모르는 중대한 상황입니다. 또한 많은 노하우와 정보를 가진 프로가 움직이는 시장입니다. 약육강식의 시장, 고수와 하수가 엄격히 구분되는 시장. 그런 부동산시정에서 크게 올랐다는 것은 분명 충분한 이유가 있어서입니다.
그런 단지들의 특징은, 그 지역의 가장 목 좋은 장소에 위치하고 있다는 것입니다. 주공이나 서울시에서, 그 지역의 가장 요지를 선점하여 아파트를 지었다는 것이고, 대단지라는 것이지요. 그리고 더 중요한 것은, 재건축이라는 '미래가치'를 가지고 있다는 것입니다.
고수들 중에 주공단지만을 노려 고수익을 얻는 사람들이 많다는 것은 왼만한 사람은 다 아는 사실입니다. 언급한 아파트들뿐만 아니라 수원 주공에서 크게 수익을 낸 고수들도 꽤 많습니다. 수도권 저층 주공이라면 묻지마 투자하겠다는 사람들도 있습니다.

그런데 언급한 단지들은 모두 많이 올랐습니다. 그래서 수도권에서 아직 저평가된 주공 단지를 찾아봐야겠는데, 많이 오르지 않은 데가 없으니... 그렇지만 좀더 살펴보면 상계주공이 눈에 들어올 것입니다.
지난 하반기 올랐다고는 하지만 아직 많이 저평가되어 있습니다. 수도권 어느 주공단지라도 그보다 저평가된 곳은 없습니다. 주공이 지은 그 지역의 요지, 동양최대라는 대단지, 20년이 거의 된 재건축이라는 미래가치, 선도 단지들의 위 재료를 모두 가지고 있으면서도 말입니다.
물론 강남에서 거리상 멀다는 것은 사실입니다. 그렇지만 서울은 너무 넓습니다. 앞으로 서울이 4등분 된다는 말도 있습니다. 각 지역의 중심권이 되는 곳이 뜰 수밖에 없고, 노원구의 야심찬 계획이 노원이 동북권의 중심도시로 발돋움한다는 것입니다. 그 시작이 바로 창동차량기지, 도봉면허시험장을 이전하고 그 부지에 업무시설, 상업시설 등이 들어서는 상업지역으로의 전환입니다. 고수들은 지도를 끼고 산다고 합니다. 지도를 보면 금방 느낄 수 있습니다. 잠실 롯데월드가 들어서고도 남는 8만여평 그곳의 변화는 노원의 엄청난 변화의 시작이 되는 것입니다.
이어 획기적으로 변화시켜 진정한 동북권의 허브타운이 될 수 있는 호재가 동양최대 대단지의 재건축입니다. 다시 지도를 보고 살펴보십시요. 그 큰 단지가 모두 재건축이 된다면 그 파급효과는 어떨 것인지... 언론에서는 분양가상한제로 재건축에 엄청난 타격이 예상되고 강남, 과천 재건축이 떨어지고 있다고 합니다. 그렇지만 1.29. kbs 9시 뉴스에 복부인들이 수십억씩 들고 다니면서 과천 아파트를 사들이고 있다는 보도가 있었습니다. 고수중의 고수인 복부인들이 움직였다는 것은 무엇을 말하겠습니까? 정부의 부동산대책이 나올 때마다 그랬지요. 일시 떨어지고, 그때 사들이는 고수들, 그리고 폭등.
그럼 과연 재건축이 되지 않을까요? 우선 서울의 주택보급률을 보십시요. 80%대라고 하지만 그건 잘못된 통계에 의한 것으로 건교부에서도 통계 방법을 바꾸겠다고 하고 있지요. 일반적으로 70%로 보고 있습니다. 집이 부족한데 앞으로도 독신가구, 이혼가구 등이 늘어 주택수는 더 부족해집니다. 국토를 다 훼손하면서 무작정 신도시만을 만들 수도 없고 서울에서 멀리 떨어진 곳의 신도시는 의미도 없습니다. 과연 서울의 재건축없이 주택보급이 가능하겠습니까. 정부에서는 임기말까지 최대한 버텨보겠다는 심산이고, 정권이 바뀌면 재건축은 어쩔수없는 현실로 다가옵니다. 거디다가 이번 지진, 파급효과가 걷잡을 수 없을 것이기 때문에 지금 재건축 얘기를 꺼낼수가 없지만, 다음에 어느 정권이 들어서더라도 국민의 생명, 재산과 관련되는 지진대책을 외면할 수 없고, 재건축을 마냥 막을 수만은 없습니다.

그럼에도 재건축은 집값폭등의 주범이므로 다음 정권에서도 재건축이 쉽지 않을 거라고 말하는 분들이 있을 것입니다. 그런 경우에도 타격을 받지 않고 오히려 빛을 발할 단지가 상계주공이라는 것이지요. 분양가상한제는 일반분양분에 해당되는 것으로, 일반분양이 없이 자기 건축비를 내고 평형을 늘려가는 재건축에는 해당되지 않는데,상계주공은 후자의 경우에 속합니다. 다른 재건축들이 묶여 있을 때 상계주공만 재건축되어 동북권 중심도시로 탈바꿈할 때의 파괴력은 더 큰 것입니다.
일반분양이 없으면 재건축 수익이 별? 거라고 생각하는 분들도 있을 것입니다. 재개발의 경우는 도로, 공원, 학교 등 기반시설이 갖춰져야 하므로 사실 수익성이 생각보다 좋지 않은 경우가 있고, 재건축도 기반시설이 갖춰지지 않은 경우는 마찬가지입니다. 하지만 상계주공은 도로, 공원 등 모든 기반시설이 갖춰진 계획도시로서 그자리에 그냥 재건축만 하면 됩니다. 표준건축비에 약간의 플러스 그런 정도의 추가비용만 부담하면 되는 것이지요.
작년 하반기 올랐다고 말하는 분들이 있을 것입니다. 작년 11월 노원이 4,400건의 매매건수로 전국 1위입니다. 매매없이 호가만 오른 것이 아니라 저가매물, 그 동안의 차익매물, 1가구 2주택 매물 등 다량의 매물을 소화시키며 올랐다는 것입니다. 매수한지 얼마되지 않아 많은 양도세를 내고 팔리도 없고 팔릴만한 물건은 거의 팔린 상태이기 때문에 왼만해서는 떨어질 수가 없는 상황이라는 것이지요.
투자목적이라면 상계주공 중에서도 저층(5층)이어서 상대적으로 대지지분이 많은 5단지가 보일 것입니다. 11평 단일평수로 840세대입니다. 주거와 투자 동시 목적이라면 같은 울타리안에 있는 고층인 6단지. 물론 그대로 재건축만 되어도 파괴력이 크겠지만, 노원구의 동북권 허브타운 구상은 차량기지등뿐만 아니라 더 많은 업무,상업지역을 필요로 할 것입니다. 상계주공의 중심에 위치한 5단지, 6단지 전체가 상업지역으로 전환된다고 가정해 보십시요.
부동산투자는 미래의 가치에 주목해야 성공합니다. 잠실주공 5단지 일대를 상업지역으로 전환하겠다는 송파구청장의 요청에 서울시장의 긍정적인 답변이 있었다는 보도가 있었습니다. 상계주공이 제2의 잠실주공이 되고 상계주공 5단지,6단지가 제2의 잠실주공 5단지가 될 수 있음을 주목해볼 필요가 있습니다.