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계속이어집니다..

## 상계신시가지 및 노원구를 간략히 소개합니다.

o 노원구의 호재들은 다음과 같아요.

- 상계동 면허시험장 및 차량기지 이전
- 상계동 노원역 문화의 거리 조성
- 상계동 노원역 학원가 조성
- 상계동 마들운동장 복합화사업
- 중계동 영어과학공원 조성
- 공릉동 테크노파크 조성
- 상계 뉴타운 조성
- 당현천 개발 확정
- 중랑천 생태천변 조성
- 분당선 연장 추진
- 태릉선수촌 이전 확정
- 동부간선도로 3차선 확장
- 외곽순환도로 내년 완전 개통
- 2008년 경춘선 이전확정..........

o 상계동에 집을 살 생각이 있는 분들에게 몇가지 조언을 드리겠습니다.
(북한산장님이 쓰신 글을 인용합니다.)

- 상계동은 크게 3개 부류로 나눌 수 있습니다.

먼저 상계동 주택가.

. 과거 도심지 철거민 집단 이주구역부터 시작해서 이후 교통여건 개선으로 어느 정도
구획정리된 구역(상계2동이 대표적)도 있는데,
전체적으로 과거 상계동 하면 가졌던 서민이미지를 만들었던 곳 입니다.
(노원, 상계, 당고역 부근과 수락산역 인근의 상계1동 주택가)
이곳에도 단독주택 재건축 및 재개발로 아파트가 제법 있습니다.
동양메이저, 비콘(구 대망드림힐), 한일UNI 등 새아파트들도 있지요.

다음으로 상계신시가지,

. 공공기관이 택지개발 식으로 가로망 구성을 하여 도로가 바둑판형으로 잘 되어 있고 공원과 학교가 풍부한 곳 입니다.

흔히 신도시의 모범이라고 부르며 중,대형평형으로 구성되었다면 꽤 좋은 대접을 받았을 곳 입니다.

상계 주공 1~16단지가 대표적이며 민영단지로는 미도,한양,마들대림,임광 4개 단지가 있습니다.

마지막으로 90년대 중,후반 상계동 북단 수락산역 부근을 택지개발한 아파트들이 있습니다.


. 은빛 1~5단지 및 미주동방이 그곳에 있습니다. 상계신시가지를 제외하고는 상계동의 유일한 계획도시 입니다.

계획된 시가지이면서 상대적으로 새 아파트라서 입주 직후 인기가 있었는데 상계동에서도 너무 북단이라서 새아파트 프리미엄이 대부분 가신 지금 가격탄력이 좀 약해진 느낌입니다.

- 아파트를 사시려면 신시가지에서 구입하십시요.

목동의 경우도 신시가지와 신시가지 밖의 가격차가 현저합니다.

단지 구성이나 대지지분 등의 면에서 탁월하기 때문입니다.
하지만 상계 주공이 소형평형 위주로 되어 있어서 개발된지 얼마 안된 신시가지 주변 아파트들과 가격 차이가 거의 없습니다.

그러나 입지의 중요성을 무시 할수없기 때문에 시간이 흐르면 좋은 입지가 대접받는 것은 당연합니다.
한번 1:10000 지도만 봐도 알지요.

상계동에서 어디가 신시가지이고 어디가 아닌가 아는 방법은 간단합니다.

자기가 서 있는 위치에서 하늘을 봐서 전봇대가 없으면 신시가지입니다.

같은 도로에서도 6단지쪽 인도에는 전봇대가 없는데 반대편에는 전봇대가 있습니다.

- 만일 신시가지 밖에서 구입하신다면

신시가지 외 지역에서 투자목적으로 주택구입을 할 수도 있습니다.
이 때에는 주택이 아닌 땅을 산다는 느낌으로 하시는 것이 좋을것 같습니다.
즉 지분이 큰 단독주택이 아파트보다 좋다는 의미이지요.

- 상계신시가지 주공단지 대지지분

저층만으로 구성된 5,8단지가 가장 용적율이 낮습니다.
저 같으면 5단지 11평형 사느니 6단지 23평형을 사겠습니다. 대지 지분은 비슷한데 전세값이라도 비싼곳이 좋지요.

그 다음에 14단지가 150% 전후로 낮은 편입니다. 하지만 상계 주공 16개 단지중에서 가장 외곽이며 상계1동 주택가와 접한다는 점이 향후 투자성을 주저하게 만드는군요.

다른 단지도 150%는 아니지만 그리 낮은 편은 아니기 때문입니다.

그 외 단지들은 170~180%대 단지와 190~210%대 단지로 나뉩니다.
동일로를 중심으로 서측 (1,2,3,10,11)단지가 170~180%대이고

동측 (4,6,9,12) 단지가 190~210%대 입니다.
지분만으로 봐서는 서측 단지가 좋아 보이지요.

하지만 대지지분을 생각하지 않은 현재 주거가치는 사는 분들 이야기로는 동측 단지가 좋다고 합니다.

실제 동일 평형 가격대도 2단지 보다는 4단지가, 3단지 보다는 6단지가 비싸지요.

재건축 생각하기에는 시간이 많이 필요하다는 것을 생각한다면 대지지분 1~2평 차이를 생각할 것인가

현재의 편리함을 생각할 것인가 선택은 본인이 하는 것 입니다.

7,13,16단지는 개성이 있습니다. 7단지는 복잡하지만 교통을 중시하는 분들이,
13단지는 극도로 조용함과 공기 좋은것을 추구하는 산 매니아들이,
16단지는 15단지에 거주한 공무원들이 임대기간이 끝나고 나갈 때 같이 있다는 이유로 선호합니다.

결론적으로 이야기하면 본인의 필요성에 의해 필요한 단지와 필요한 평형을 선택하면 됩니다.
( 여기까지 북한산장님이 쓰신 글을 인용했습니다.)

o 상계신시가지내 주공아파트의 프리미엄

- 주거의 쾌적성과 편의성

. 택지개발지구내의 대단위 아파트단지(주공1단지 ~ 16단지)로서,
학교나 유치원, 체육시설, 놀이터, 녹지공간, 단지내 상가 등등 단지내 시설물은 말할 것도 없고,
공원, 관공서, 백화점, 중심축 상업시설물 등도 오로지 신시가지 아파트만을 위해서 모든것이 고려되 어있음.

. 각단지 안에 초등학교와 명문 중학교 및 고등학교가 있어 도보 통학이 가능해, 교육열이 높은 학부모에게 인기가 높다.

. 단지 주변에 영어학원 및 보습학원이 즐비하게 들어서 있으며, 환경유해업소가 거의 없다.

- 미래가치 프리미엄

. 학군, 단지내 녹지가 잘 정비되어 있고, 무엇보다 가장 큰 프리미엄은 대지지분, 용적율,탁월한 입지 입니다.

- 그동안 소외 되었던 특히 상계동의 향후 전망은 무척 밝다고 전망 됩니다.

상계동에서 시세상승을 주도 하는것은 주공아파트 입니다.

목동신시가지도 주공아파트가 가격을 주도 하여 주공 38평이 13억을 가듯이
상계동과 목동은 1987도.1988년 같은 시기에 분양 되었고 분양가도 비슷 하였던것이 지금은 상계동의 4배에 육박 하고 있습니다.

이것은 향후 상계동의 부동산 시장은 앞으로도 평당 3000만원까지는 무난히 상승 하리라 전망 됩니다.

상계동 주공아파트가 최근들어 5,000-10,000만원 상승한것은 상승율로는 상당이 큰폭이나 이것은 시작에 불과 합니다.

주공아파트의 내재가치는 앞으로 리모델링(15년 경과시 가능), 재건축(30년경과시 가능)이라는
아주큰 호재로 상승 유발 요인이 무궁 무진 합니다.

지금 매수자의 대부분은 외지의 세력들이며 이들은 상계동이 저평가 되었다는것을 알기 때문에 상계동에 투자를 하는것 이죠.

예를 들어 리모델링시 30%이상 증가 되므로 33평 소유자는 42평 아파트가 된다 이겁니다.

또한 재건축시 상계동의 주공아파트 5단지,8단지(2종주거지역)을 제외한 1-16단지 주공 아파트가 3종주거지역으로
되어 있어 층수 제한없이 재건축이 가능 하다 이겁니다.

이런 상계동 서울시내에서 최고의 대단지,최고의 녹지공간을 자랑 하는 상계동

목동 보다 부족한게 없습니다.

목동만큼 충분히 오를 수 있는 역량이 있습니다. ^^

다음카페 노원사랑방으로 오세요.