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상계동 주공단지의 투자가치 (1)

많은 사람들이 상계동 주공단지는 투자가치가 없다고들 한다.
실제로 그동안 가격상승이 높지 않은 편이라서 그렇게 생각들 한다.
그런데 과연 그렇까? 여기에 대해 많은 사람들의 오해와 진실을 이야기해 보기로 하자.

* 상계동 입주시기, 소위 4차 파동 시기
과거 우리나라 아파트값이 크게 오른 시기가 몇번 있었습니다.
그 중에서 가장 최근에 큰폭으로 아파트값이 오른 시기는 1988~1991년 기간일 것입니다.
그때에 비하면 요 몇년간 오른것은 새발의 피에도 못 미칩니다.
재건축 등의 개발재료가 있는 아파트를 제외하고, 아파트 자체만으로 가격이 2배 이상 오른 곳은 2000~2002년에는 강남, 목동, 분당 등 아주 일부지역밖에 없습니다만, 89년에는 전국의 거의 모든 아파트, 단독주택 가리지 않고 두배 세배 이상 올랐을 때 입니다.

상계동 아파트 또한 마찬가지였습니다.
80년대 중반에 상계동 아파트가 분양되었을 때 분양가는 평당 100만원대 후반이였습니다.
그런데 89년 폭등 때 상계동 아파트 또한 두배 이상 올랐습니다.

그러나, 1988~89년 입주한 상계동 주공아파트는 입주 후 2년간 전매, 전대가 금지되였을 때 입니다.
따라서 그시절 아파트값 상승 시기에 특별한 경우를 제외하고는 매매거래가 없었습니다.
소위 파동국면을 탈 수 없었죠.
게다가 1991년이 되어 전매금지가 풀렸을 때에는, 이미 아파트값은 상투에 이르렀습니다.
이때의 파동 국면이 슬슬 진정되어, 92년부터 96년까지 장기간 아파트값이 안정될 때 였죠.
강남의 잘나가는 아파트도 92년에 매입하여 96년에 매각했다면, 아마 남는 돈 거의 없었을 것 입니다.

상계동 주공, 이거 중간에 사서 돈 벌었다는 사람들은 별로 없지만 최초 상계주공을 분양받아서 전매금지 해제 후 바로 팔았던 사람들은 적어도 두배 이상 이익을 봤을것 입니다.

* 상계동 아파트값은 90년대 초반이 최고점?
보통 대규모 택지개발 아파트의 경우, 입주 초기에는 대량 공급과 편의시설 부족으로 가격이 저렴하다가 이후 편의시설이 확충 되고 수급이 안정 되면서 가격이 상승하는것이 보통 입니다.
아파트 '건물' 자체는 갈수록 감가상각이 되어 가치가 떨어지지만
주변 환경 개선 등으로 '입지(땅,대지지분)'가 좋아져서 결과적으로 집값을 올립니다.
이는 결과적으로 분당,일산 등 신도시에서도 그대로 증명되었죠.

그런데 상계동 주공아파트를 봅시다.
주공이 입주하기도 훨씬 전인 1985년 허허벌판 택지개발예정지구인 상계동에 이미 지하철 4호선은 개통되었습니다.
분당,일산이 주민들이 입주한 후 몇년이 지나야 지하철이 들어온 것과는 대조적이죠.
그때 당시는 서울에 지하철이 4개 노선밖에 없었을 때이며, 지금보다 승용차가 널리 보급되지 않았을 때 입니다.
게다가 지하철 7호선은 상계주공이 입주할 때인 89년 노선 결정되었고, 상계주공의 전매가 허용될 때에는 7호선 공사가 시작되었고, 1996년 초 강북구간이 완공됩니다.
동부간선도로, 대형 쇼핑시설(백화점) 모두 90년대 초반 확보가 된 시설들 입니다.
대형종합병원(상계 백병원) 또한 상계주공 입주시기인 89년에 개원했습니다.

이 말은, 이후 다른 신도시가 입주 후 상당시간이 지나 편의시설이 들어온 것에 비해 상계동은 주공아파트가 입주하고 이후 전매가 될 시기에 현존하는 대부분의 편의시설이 완비되었다는 것 입니다.
입주 3년 정도의 새 아파트, 거의 모든 편의시설 완비. 당연히 가격 또한 낮을수가 없습니다.
당시 상계 주공의 가격은 평당 400만원대 였는데, 이는 강남의 비슷한 평형에 비해 절대 낮은 가격이 아닙니다.

즉, 이미 오를대로 다 올랐다는 것 이지요.
더이상 오를 여지가 없도록 말입니다.
절대로 상계 주공아파트가 가치가 없어서 그동안 잘 안오른 것이 아닙니다.
90년대 10년간 오를 것이 입주 후 2~3년간 미리 다 올랐다고 보시면 됩니다.

* 하필이면 왜 IMF가?
93년 이후 몇년간 우리나라의 아파트값은 안정됩니다. 그 1등공신은 신도시죠.
그런데 신도시 입주가 거의 마무리되고 세계화다 뭐다 해서 경제가 좀 나아지니까 아파트값이 오를 기미를 보입니다.

그런데 이 때 지하철 5호선이 개통됩니다.
지하철 개통을 계기로 목동의 아파트값이 조금 상승합니다.
그러자, 이것을 또다시 아파트값 파동국면으로 인식한 초기 투자자들이 투자에 나섭니다.
목동에서 불어온 바람이 주거환경에 비해 저평가된 신도시로 불고, 항상 집값 상승 발원지인 강남으로 옮겨갑니다.
이 때가 1996년입니다.
96년 가을, 목동,분당보다 늦게 시작했지만 본격적인 집값 상승 공식(?)대로 강남의 아파트값이 점차 크게 오르고 97년 1월 비수기를 잠시 거친 후 그해 봄부터 아파트값 상승 파동 국면에 진입합니다.
강남에서 인근지역으로, 점차 서울시 전체, 전국으로 퍼질 기세였죠.

그러나, 그해말 찾아온 외환위기는 아파트값 상승에 메가톤급 폭탄을 던집니다.
가장 많이 상승했던 강남지역은 그때 이전 가격의 10~30% (97년 높아진 호가를 기준으로 한다면 30~50%) 정도 폭락하였습니다.
그러다보니 상계동을 위시한 강북지역은 96년 가을에서 97년 봄에 온 반짝 상승기류를 타지 못합니다.
물론 상승기류를 타지 못했으니 외환위기때 많이 떨어지지는 않았습니다.

하지만 반짝 상승기류를 타지 못한 관계로, 게다가 앞에서 말한대로 이미 90년대초에 다 올랐던 관계로 게다가 입주 10년을 넘어가면서 아파트가 낡아서 과거 90년대초 누렸던 새 아파트 프리미엄까지 사라지는 이유로 상계 주공아파트는 값이 잘 안오르는, 즉 투자가치가 없는 곳으로 찍혔다는 것 입니다.

만일 지하철 4호선이 그전에 수유나 쌍문까지만 들어왔다가 96년 파동국면때 7호선과 같이 상계동에 들어왔다면, 만일 외환위기가 1년만 더 늦게 와서 상계 주공도 비록 외환위기때 폭락하더라도 그 전에 폭등레이스에 들었었다면 상계 주공아파트가 투자가치가 없는 곳으로 찍히지는 않았을 것 입니다.
똑같이 평당 500일 지라도 평당 100부터 시작해서 등락을 거듭하여 현재 평당 500인 곳과 평당 400으로 출발하여 아주 완만한 가격상승을 보이면서 현재 평당 500인 곳과 비교한다면 전자의 경우는 더 오를수도 있다는 생각과, 등락을 거듭할 때 저점에 사서 고점에 팔아야지 하는 가수요자들이 모이는데 후자처럼 가격이 정체되는 경우에는 소위 '가수요'가 생기지 않습니다.

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노원구 상계동 주공단지의 투자가치 (2)

그러면 진정한 상계주공의 투자가치는 어떨까요.
이른바 상계주공이 투자가치가 없는 곳으로 찍힌 이유는 앞에서 설명한 것과 같습니다.
그래서 2001~2002년 가격 상승 레이스 시기에도 별로 오르지 못했습니다.
그나마도 당시의 전세값 상승으로 매매를 밀어올린 것 때문에 조금 오른 것이지요.

하지만 이는 역설적으로 거품 ZERO의 실수요자 거래이므로 앞으로 폭락도 없다라는 말과 일맥상통할 수도 있으며 또한 새 아파트의 감가상각에 의한 가격하락이 마무리 된 입주 15년차이기 때문에 약간의 재료만 뒷받침 된다면 어느 정도 완만하게 계속적으로 상승할 수 있으리라 생각됩니다.

사실 최근의 상계동 주공단지 집값 하락은 거품이 많이 끼어서 거품이 제거되는 하락인 측면이 아니라 정부정책으로 주택시장 자체가 마비되어 이른바 매매 자체의 올 스톱으로 인한 급매물의 출현, 특히 다주택자의 가장 저렴한 매물부터 처분하기에 의한 급매물의 출현으로 인해 발생했다고 보는게 정당합니다.
그러므로 시간이 흘러 이들 급매물이 다 소화되고 어느정도 거래가 활성화되면 상계동 주공아파트 들은 폭등은 하지 않겠지만 내재가치에 걸맞는 가격은 형성 하리라고 봅니다.

또한, 그동안 상계동 지역에 별다른 재료가 없었지만 2006년으로 예정된 서울외곽순환도로 의정부-송파 구간이 개통되고 동부간선도로 남측 병목구간 해소에 도움이 되는 한남대교, 성수대교의 확장공사가 조만간 완료되면 이러한 교통편의에 의한 가치상승이 일어날 것으로 보입니다.
(다른사람들이 생각하는 면허시험장, 차량기지 이전은 언제 될 지 모르며, 동부간선도로 월계-의정부간 확장은 상계동에 별 이익되는 일이 아닙니다. 하지만 위에 언급한 외곽순환도로, 한강다리 확장은 알게 모르게 크게 도움되는 재료입니다.)

특히 지금 평당 300대까지 떨어진 상계 주공 북측단지 (10~16단지)가 외관순환도로 개통의 가장 큰 수혜대상으로 보입니다.
현재의 주거환경에서도 평당 300대 후반, 400대 초반은 좀 심한 가격이라고 봅니다.
무엇보다 상계 주공은 실투자금액이 적다는 것이 장점입니다.
매매가 대비 전세가 비율이 높으니까요.
매매 1억에 전체 7500인 상계주공이 한 500만원(5%)만 올라도 실투자금액 대비 20%의 수익입니다. (세전)
이는 일반적인 재건축아파트가 15% 오를 때의 수익률과 비슷합니다. (재건축대상 아파트는 전세가비율이 매우 낮음.)

여하튼 상계 주공단지는 요의 주시할 필요가 있는 곳입니다.
특히 요즘같은 시기에는 인플레이션 헷지 목적의 구매 또한 바람직하다 할 수 있습니다.

PS : 상계 주공단지는 1~16단지까지의 거대 단지입니다.
그동안은 차별화가 별로 안 되었거나 단지별로 차별화가 조금 되었지만 앞으로는 평형, 동 단위로의 차별화가 될 것으로 보입니다.
즉 '교통을 중시하면 7단지, 자연환경을 중시하면 13단지' 보다는 '교통을 중시하면 xxx동, 자연환경을 중시하면 xxx동' 등의 세분화 된 차별화가 이루어질 것으로 보입니다.