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윗글에 이어 두번째 글을 연재합니다.
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3)가구마다 부담금 달라

소유주는 리모델링 추진 중에 조합에 신탁등기를 해야 한다. 채권자가 위탁자인 소유주의
집에 대해 경매를 할 수 없는 효력이 발생한다.
리모델링에 동의하지 않는 가구로 인해 착공이 늦어지는 경우도 생길 수 있는데, 이를 방지하기 위해
조합은 매도청구권 행사를 하게 된다. 매도청구권을 행사하기까지는 상당한 시간이 소요되므로
조합은 조합설립인가를 받는 즉시 미동의 가구에 이 같은 사실을 알려서(최고장 발부) 일정을
최대한 줄일 수 있도록 한다. 이런 절차가 끝나면 소유주 및 거주자는 공사를 위해 이주해야 한다.
이주가 완료되면 시공사는 관할 구청에 착공신고를 한 뒤 철거 등 공사를 시작한다.

시공사는 최상층부터 철거하면서 동시에 구조물 보강공사를 벌인다. 안전진단 내용과 실제로
드러난 골조의 상태를 일일이 비교하면서 보강을 한다. 이때 구조 감리자와 설계자는 현장에 상주하며
공사를 진행해야 안전하고 빠르게 할 수 있다. 지하주차장을 시공하는 경우 굴토작업이 병행되는데,
이때는 기존 아파트 구조의 안전성 확보가 최우선이다. 이어 아파트 기초부분부터 시작해 면적이
늘어나는 부분의 골조공사가 진행된다.

지상 2층 골조가 끝나고 양생기간이 지나면 시공사는 견본주택을 지어 당초 계약 내용대로 마감했는지
조합원의 확인을 받는다. 이는 과다하게 발생하는 모델하우스 건축 비용을 줄이기 위해서다.
리모델링은 골조를 시공하는 일정이 단축되므로 신축보다 전체 공사 기간이 짧다.

공사가 끝난 뒤엔 건물에 대한 사용검사 및 승인을 받는다. 공사 중 설계변경 등으로 비용의
차이가 발생했다면 리모델링 주택조합과 시공사는 이를 확정해 정산한다.
조합원은 최종 잔여금액을 납부한 후 입주하게 된다. 리모델링을 통한 대지의 지분변경은 없다.
이어 리모델링 조합 해산으로 모든 사업은 끝나게 된다.

3)리모델링과 재건축과의 비교
리모델링과 재건축은 비슷한 것 같지만 다른 점이 많다.

리모델링은 10년이 지나면 대수선 리모델링이 가능하고, 20년 경과 후에는 증축 리모델링을
할 수 있다.
재건축은 1991년 이후 준공된 건물은 40년 경과 후에야 할 수 있다. 구조안전진단도 통과해야 한다.

사업기간을 비교하면 리모델링은 추진시점부터 3~4년 후 입주가 가능하지만 재건축은
7~10년 이상이 소요된다. 리모델링은 사업초기에 시공사를 우선협상 대상으로 선정한 후
시공사의 도움을 받아 사업을 쉽게 진행할 수 있지만, 재건축의 경우엔 사업시행인가 후에야
시공사를 선정할 수 있다는 것도 다르다.

리모델링은 용적률 제한 없이 단지의 상황에 따라 전용면적을 30%까지 늘릴 수 있다.
그러나 재건축은 시간이 갈수록 용적률의 비율이 낮아져 사업성이 악화되는 추세다.
또한 소형평형 의무비율을 적용받는데, 300가구 이상 재건축시 전체 가구수의 20%를 60㎡ 이하로,
40%를 85㎡ 이하로 해야 한다. 나머지 40%만 85㎡이상의 주택을 지을 수 있다. 이뿐만 아니라
개발이익환수를 위해 용적률의 25%를 임대주택으로 건립해야 한다.

재건축의 경우 재산권 행사에도 제한이 따른다. 조합설립인가를 받은 뒤부터 입주 때까지
조합원의 지위는 양도되지 않는다. 즉 7~10년 이상 집을 처분할 수 없게 될 수도 있다.
이렇듯 각종 규제에 묶여 있는 현실은 재건축의 사업성을 악화하는 요인이다.

아파트 리모델링은 2002년 이후 현재까지 비용 대비 투자 효과가 높은 서울 강남지역과 한강변을
중심으로 추진되고 있다. 대부분은 우선협상 시공자 선정 등 사업추진단계에 머물러 있다.
실제로 리모델링 시공을 완료했거나 추진 중인 단지는 6개 단지 10개동 588가구뿐이다.
지하주차장이 새로 설치된 경우는 거의 없는 형편이다.

그러나 최근에는 송파·강동 지역의 여러 단지에서 리모델링을 추진하기 위해 준비 중에 있으며,
광명·안양·안산 등 수도권에도 움직임이 일고 있다. 점차 인식이 확대되고 있는 리모델링 시장은
앞으로 시장 형성기를 거쳐 2010년 즈음 본격적인 성장기에 들어설 것으로 예상된다.
2009년까지 리모델링이 가능한 아파트 중 증축 대상은 16만8000여 가구로 60% 정도가
서울 강남권에 집중되어 있다. 대수선이 가능한 아파트는 7만5000가구 정도다. 2010~14년엔
대수선 대상이 17만5000가구로, 증축 대상의 4.5배 규모이다. 2015~20년엔 비강남권 중심의
30만여 가구가 대수선 대상이 될 것으로 보인다.

지금의 리모델링 시장은 리모델링 관련 제도보다는 전체 부동산 시장 동향에 더 크게
영향을 받고 있다. 그래서 투자가치가 있는 강남을 중심으로 시장이 형성되고 있으며,
‘재건축이 안 되니까 할 수 없이 리모델링이라도 해보자’는 쪽이라고 할 수 있다.

리모델링은 비교적 적은 사회적 비용으로 낡은 집을 새집으로 고쳐 국민의 주거수준을 개선하는데
효과적인 제도다. 양질의 주택 공급이 확충됨으로써 부동산 가격을 안정 시키는 효과도 있다.
따라서 리모델링에 대한 고정관념을 타파해 리모델링을 활성화할 필요성이 크다.
이를 위해선 무엇보다 정부의 정책 지원이 요구된다.


4.결론 : 규제 풀어 리모델링 활성화해야

먼저 리모델링 가능 연한이 완화돼야 한다.
현행 20년은 기존의 재건축 가능연한을 그대로 받아온 것으로써 리모델링 활성화를 막는
가장 큰 제약요인이다.
공동주택의 경우 내부 마감이나 배관 설비의 최장 내구연한은 15년 이내다.
따라서 아파트 리모델링 기준연한도 이에 맞춰 15년으로 조정하는 것이 타당하다.
20년이 되기까지 기다리는 동안 불가피하게 보수, 수선 등의 비용이 발생하는 경우가 많고
이것이 나중에 리모델링 사업의 걸림돌로 작용한다.

둘째, 리모델링을 위한 공사비를 적립하기 위한 제도가 필요하다. 특별수선충당금으로는 부족하다.
리모델링에 대한 금융기관 융자의 범위와 한도도 완화돼야 한다.

셋째, 불필요한 규제를 없애야 한다.
일부 지자체의 경우 교통영향평가를 받을 것을 요구 하기도 하며, 기반시설분담금에 대한 해석도
명쾌하지 않다.
리모델링의 경우 가구 수가 늘지 않아 교통량을 증가시키지 않으며, 주차장이 확충되어
주변 교통을 원활하게 하는 면이 있으나 행정기관은 이를 외면하고 있다.

넷째, 리모델링 시행 후 부과되는 재산세, 등록세, 취득세 등 조세에 관한 사항도 리모델링을
활성화하는 방향으로 보완돼야 한다. 현재 증축 리모델링의 경우 국민주택 규모 이하,
증축범위 30% 이내에 한해 부가가치세를 면세토록 하고 있으나 국민주택규모 이상이라도
완전 면제는 아니라도 현행 10%를 3~5%로 조정해줄 필요가 있다. 취·등록세도 낮춰야 한다.
정부의 의지가 확고하다면 그 이상의 조치도 가능하다.

다섯째, 동의율도 현재의 5분의 4(80%)에서 3분의 2로 낮춰야 한다.

여섯째, 건물에 대한 안전성 평가는 강화하되 복층 세대, 신평면 등이 적용될 수 있도록
외벽 문제, 층고 등 관련 규제를 획기적으로 완화하는 것이 바람직하다. 국내 아파트 시공사들은
이미 세계 최고의 시공 수준에 올라 있으며, 건물 안전을 도외시하면서까지 무리하게 리모델링
공사를 하지도 않는다.
안전성 확보와 시공사의 창의력이 조화되도록 하는 것이 중요하다. 다양한 평면 구성이
가능해진다면 리모델링 시장은 활성화할 것이며 재건축·재개발 투기 바람도 잠재울 수 있을 것이다.

이상입니다.