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요즘 가양동 한강타운과 더불어 등촌동 부영아파트의 시세가 2~3개월새 1억이상 올라 매도자들에겐 카타르시스를, 매수자들에겐 쓰라린 아픔을 주고 있는 상황이 연출되고 있습니다. 세상 참 재미있지요~ ^^

결론부터 말하자면,, 등촌 부영아파트는 이미 매입 타이밍은 지났다고 판단됩니다.
참고로 저는 부영 안티가 아니며, 근처에 전세사는 이웃주민입니다.
타지에 중대형아파트를 분양받아 놓아 입주전까지 전세로 살고 있지요..
2년동안 살면서 나름대로 이동네 사정 및 집값추이는 빠삭하다고 자부합니다..

부영의 경우,, 올해초1,2월경에 3억정도 하던 시세가 현재 호가로 4억5천(닥터아파트 시세)까지 간 듯 한데,, 이유없이 너무 많이 급등했습니다..
지하철 9호선 개통호재는 이미 상당부분 반영되어 있는 상태이고,
마곡지구 개발완료까지 10년 이상은 기다려야 할 것입니다.
리모델링도 15년 이상은 기다려야 실현가능하며, 리모델링시 40평대는 힘들고 37~39평정도로 증축이 될 것으로 예상되며, 브랜드가치 업그레이드 말고는 추가분담금 감안해서 그다지 메리트 있지는 않다는 것이 전문가들의 입장입니다. 또 하나는, 현재 주방과 거실이 붙은 2베이 구조로 리모델링시 매우 난감한 부분입니다. 이는 누구도 부인 못할 것입니다..
살거주시 복도식이라 생활하는데 일부 단점이 있고, 임대단지 인접이라는 막연한 선입견의 극복이 절실한 상태입니다..
(장점이라면 대지지분 무난, 넓은 동간간격, 마곡지구 인접, 교통 용이.)

하지만,,현재 부영32평 로얄층 시세를 4억 5천(호가기준)으로 잡으면,, 평당 1400만원에 육박하는 시세입니다. 전문가 및 현지부동산업자 및 제 개인적 의견을 종합해볼때,,,9호선 개통시점까지 평당 1500만~1600만원까지가 한계로 보이며, 지금 매입시 2년동안 시세차익 3~4천만, 많아야 5~6천민 밖에 안될것으로 예상해봅니다..
최악의 경우는 부동산 경기가 정부의 경고대로 급랭화할 경우, 현재 시세로 몇년간 갈지도 모르며, 단기간 억지로(?) 급등한 시세의 거품이 꺼져 평당 1000만원 초반대로 곤두박질, 혹은 소폭하락할 소지도 없지않아 있습니다..

제가 그 근처 부동산 업자들을 좀 아는데,,
지금 현재 부영시세는 부영 주민들(부녀회)의 담합에 의한 가격이며,
이는 한강타운의 급등세에 같이 가격을 올리자는 의도로 파악됩니다.
즉, 정상수요와 거래에 의한 시세가 아니라 주민들의 인위적인 집값 부풀리기 전략으로 형성된 비정상적인 가격이란 것입니다. (이는 한강타운 및 대림, 미주진로 등 최근 단기급등한 등촌,가양동의 중대형도 마찬가지임) 현재 버블논란이 한창인데 거품이 꺼질 우려도 일부 있어 보이므로 현재 매입시 리스크 크다고 생각됩니다..

정리하자면,,부영아파트의 경우 부녀회 담합으로 비정상적 시세상승(2개월간 50%가까운 상승)을 한 케이스로,, 9호선과 마곡지구, 리모델링의 미래가치가 상당부분 선반영되어 현재 매수자들의 투자가치로는 이미 끝물의 소지가 있다고 판단됩니다. 즉, 상투의 위험이 있다는 얘기입니다.
앞으로 가격이 오르더라도 오름폭이 상당히미약할 것으로 보이며, 향후
10년이내까지는 집값으로는 큰 재미를 보기는 힘들것으로 예상됩니다.
(단, 9호선 개통시 강남 접근의 용이로 실거주 메리트는 부각될 것임.)
물론, 향후 10~15년 이상의 장기를 본다면 향후 투자가치는 있다고 보구요~ 하지만,, 실거주 겸 투자가치로 보자면 2베이 구조의 복도식 낡은 아파트에 10년 이상 산다는 것은...그만큼 잃는것이 많은 것이겠지요..

제개인적 생각으로는,,,
등촌동 부영아파트보단 등촌동 주공단지들 24평형이 투자금 대비 수익률 부분에서훨씬 메리트 있는 것으로 판단됩니다.
지하철역 개통시 중대형보단 중소형아파트 가격 상승폭이더 크다는 점도 큰 메리트입니다.. 현재 평당 1천만원이 안되는 가격으로 9호선 개통시 평당 1300만원까지는 상승할 것으로 보이고, 6천~7천만원의 차익은 보장될 것입니다..
즉, 등촌 부영 대비 투자금은 1/2수준 밖에 안되지만,, 투자수익은 비슷하거나 더 많을 수 있다는 것입니다..한번 고려해보심 어떨런지요..

부영사시는 주민들께서 불쾌하실지도 모르나,,전문가들의 예상, 현지부동산 업자들, 현재 시장의 동향 등을 고려보았을때...
제 개인적 예측이니 양해바랍니다.
예전 거주자분들 및 올해초 구입하셨던 분들은 이미 상당한 시세차익을 거두셨으므로 제 의견을 너그럽게 이해하시리라 믿으며,,
최근 급격히 올라 버린 가격으로 망설이는 예비매수자들에게 나름대로 조언 및 정보를 드리는 것이니 참고하셨으면 합니다.


P.S
10~15년이상의 장기투자를 생각하시는분은 마곡지구 개발완료시 메리트, 리모델링 가시화로 인한 가격상승 등의 호재가 있으니 지금이라도 매입하시면 절대 손해 안보 고, 꽤 짭잘한 시세차익을 보실 수 있을 것입니다.
하지만,,10년 이상이라는 장기간을 생각해볼때 투자가치로서의 판단은 본인 몫이겠죠~ 저라면 대지지분이 무지 큰 재건축아파트가 아닌 이상 아파트로 10년이란 시간까지는 안봅니다.. 득보다 실이 많거든요~
잘 판단하시길..!