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내용 : 지금 강서구 발산역을 중심으로한 마곡지구(MRC:마곡연구도시)의 주변 아파트들은 상당히 저평가 되어 있습니다.

약 20년전, 우주박람회 할때 지금의 강남지역 최고의 중심지인 삼성동은 광활한 갈대밭에 지나지 않았습니다. 마치 지금의 마곡지구처럼...그러나 88올림픽을 치르고 코엑스를 짓고 인프라가 갖추어 지면서 잠실주변은 대한민국 최고 시세를 달리고 있습니다. 하지만 무분별한 주변대체지역(분당,판교,성남신시가지등)의 개발로인해 넓디 넓은 송파대로,강남대로는 교통정체로 몸살을 앓고 있으며 이것은 상업지구로서의 한계를 의미합니다. 이것이 바로 강남의 한계입니다. 강남집값을 잡기위해 강남주변에 신도시를 건설하면 오히려 강남은 교통의 중심지가되고 부양효과에 의해서 값이 저절로 올라가는 것을 왜 정부는 물랐을까요? 물론 정부도 알았습니다. 하지만 마땅히 인프라를 구축할만한 대체지역이 없었던 거였지요 강북의 뉴타운은 이미 업무,상업지구를 구축할 땅과 교통인프라가 없기 때문에 말그대로 뉴타운정도의 한계를 지닙니다.

하지만, 서울시의 최후의 히든카드 100만평에 이르는 마곡지구가 있었습니다. 원래 마곡지구는 서울시가 수도로서 후세를 위해서 비워두어야 하는 지역입니다. 심지어 월드컵때에도 건드리지 않았습니다. 마곡지구는 장기적으로 국제공항-인천서구-마곡지구라는 미래 서울시의 중심이 될지역입니다. 지금 시점에 개발 하는것은 개인적으로는 반갑지만 성급한 민자유치로 구시가지와 차별성 없는 개발은 조심해야 할것입니다.

따라서, 장기적으로 투자하시려면 강남 재건축이나 강북 뉴타운 재개발 보다는 강서구 마곡지구 주변의 대단지 아파트 등에 투자하시면 10년후 자식들은 강서구 산다는 이유만으로 중산층이 되버리는 이른바 예전의 강남효과를 보게 될것 같습니다. 예를 들어 부영아파트를 보자면 2008년 9호선 개통을 시점으로 1차 상승, 2013년 마곡지구의 개발부분완료에 따른 2차상승, 2018년 리모델링(현재 복도식32평이므로 리모델링하면 40평 계단식 아파트로전환)에 따른 3차 상승 이라는 10년의 상승시나리오가 예상됩니다. 물론 마곡지구 업무,상업화에따른 도심 효과 또한 꾸준히 반영되겠지요.

마곡지구가 아니더라도 일단 발전가능성을 판단하실때에는 다음을 확인하세요.
1.교통시설(도로망:서울은 강변북로나 올림픽대로를 타야 어딜갈 수 있습니다,지하철:편리한 대중교통이죠)
2.행정,업무,상업,문화지구(즉 도심으로서의 역할입니다. 아파트 촌은 장기적으로 발전의 한계가 있습니다)
3.병원시설(1000 병상 규모의 메머드급 병원이 필요합니다.)
4.교육시설(명문학원이나 고등학교는 직접적인 요인은 아니나 프리미엄이 따릅니다)
5.중형평수 이상(내년 비강남지역의 소형평수 매물은 넘칠것 같습니다.)

단, 부동산은 투기가 아닙니다. 장기적인 실수요 목적으로 구매하지 않는다면 유동성이라는 기회비용을 초래합니다. 현정부의 정책또한 3년보유2년거주, 실거래가 과세, 2주택이상 양도세 중과세, 종부세등 재산권에 제한을 주는 지뢰들이 곳곳에 있습니다. 아무쪼록 부동산 투자만큼은 장기적으로 여유를 갖고 계획하세요 , 참 개인적으로 조언을 드리자면 자금이 넉넉지 않으시다면 인천 서구 지역을 생각해 보세요 향후, 현재의 분당같은 지역으로 변모할 것 같습니다.