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"앞이 캄캄" 주택시장도 '스태그플레이션' 조짐
서울경제 2008-07-02 15:18:00




집값하락 악재 즐비한데 분양가 상승 부추기는 요인 '봇물'

하반기 주택시장 '지뢰밭'… "특단책 없인 조정국면 2~3년 지속 될듯"

하반기 주택시장에서도 ‘스태그플레이션’이 본격화될 것이라는 전망이다. 집값 하락을 부추기는 악재들은 즐비한 가운데 고유가ㆍ원자재값 상승 등 분양가 상승요인이 잇따르면서 주택시장의 ‘저성장ㆍ고물가 현상’이 예상되기 때문이다.

◇‘악’소리 나는 집값 하락=2일 관련업계에 따르면 하반기 집값 하락을 부추길 악재로는 ‘금리상승’과 ‘주택담보대출 만기 상환’이 꼽힌다.

최근 주택담보대출 고정금리가 외환위기 이후 최고 수준인 9%선까지 올라섰다.

수도권에서 6억원짜리 주택을 총부채상환비율(DTI)을 적용, 2억4,000만원(연 8% 금리)을 대출받아 매입한 가계의 이자부담은 종전 월 160만원에서 180만원으로 높아졌다.

이 경우 연소득 3,000만원인 가계는 월 소득의 70% 이상을 이자상환으로 부담해야 한다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 “현 수준에서 주택담보대출 금리가 1% 정도만 추가로 인상돼도 사실상 가계 부담이 인계점에 달할 것”이라고 말했다.

지난 2005년과 2006년 2~3년 거치로 주택담보대출을 받았던 가계들이 올 3ㆍ4분기와 4ㆍ4분기 본격적인 만기가 도래하는 것도 하반기 집값에 복병으로 작용하고 있다.

장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 “각종 금융비용이 가계수입의 20~25%에만 달해도 가계 부실은 불가피하다”며 “하반기 주택담보대출 금리 상승 및 원금 상환일 도래에 따른 가계부담 증가로 시장에 투매현상이 발생할 가능성이 높다”고 말했다.

◇분양가는 계속 ‘Go, Go’=반면 분양가 상승을 부추기는 각종 요인들은 봇물을 이루고 있다. 이달부터는 철근ㆍ레미콘 등 건설자재 가격변화를 건축비에 수시로 반영할 수 있는 ‘단품 슬라이딩 제도’가 시행됨에 따라 건축비 총액 기준으로는 10%, 분양가 기준으로는 평균 4% 정도 원자재값 인상분이 가격에 반영될 예정이다.

하지만 건설업계에서는 분양가 4% 인상만으로는 현실을 반영하기에 역부족이라고 주장하고 있어 하반기 분양가 상승세는 불가피할 것으로 보인다. G건설업체의 한 관계자는 “현재 고유가는 물론 건축비의 50%가량을 차지하고 있는 철근과 레미콘 가격이 연초 대비 2배가량 올라 건축비 총액 기준으로 상승분을 20%가량 반영해줘야 한다”고 말했다.

◇하반기 주택시장 ‘불황 본격화될 것’=전문가들은 이처럼 하반기 집값 하락과 분양가 상승 압박이 본격화된다면 주택시장이 불황기에 접어들 수밖에 없다는 분석이다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “하반기 주택시장이 기존 집값과 분양가 격차가 크게 벌어지면서 미분양 현상이 가속화하고 주택경기가 본격적인 스태그플레이션에 진입하게 될 것”이라고 말했다.

김재언 삼성증권 부동산팀장은 “상반기 전국 집값 상승률이 2.8%에 달하지만 소비자물가 상승률인 4.3%와 비교하면 오히려 마이너스”라며 “올 하반기에는 전국적으로는 1%대의 집값 상승률을 기록할 것으로 보이며, 특히 주택담보대출의 부담이 큰 강남권 및 6억원 초과 고가 주택은 호가기준으로 10~15%가량의 낙폭을 보일 것”이라고 전망했다.

전문가들은 주택시장이 스태그플레이션에 접어들 경우 부동산 규제를 일부 완화하는 수준으로는 시장 활성화를 기대하기 어렵다고 말한다. 김 소장은 “정부가 특단의 대책을 내놓지 않는다면 종부세나 양도세 등 일부 부동산 세제 부분을 손질한다 해도 현재와 같은 조정국면이 2~3년 정도 지속될 것”이라고 말했다.