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주택가격 폭등으로 분양가 인하와 주택공급 확대가 거론되면서

강남재건축 용적률 완화가 새로운 쟁점으로 떠오르고 있다.

강남에 주택공급을 확대할 방안은 무엇이 있을까?

가장 심각한 문제는 강남에는 이제 송곳 꽂을만한 땅도 없다는데 있다. 그렇다면 헐고 낡은 아파트를 재건축해서 높고 넓게 짓는 방법 밖에 없다. 용적률과 건폐율을 높일 수밖에 없다는 것이다.

그렇다면 서울 강남권 재건축단지의 용적률을 250%로 상향 조정할 경우 어떤 효과가 있을까?

분당급 신도시 1개를 건설하는 효과가 있는 것으로 나타났다.

강남권(강남·서초·송파·강동구)에서 추진 중인 재건축 단지들만 제대로 개발하면 분당신도시 550만평보다 10만평이 많은 560만평, 10만가구 이상을 공급할 수 있는 것이다.

현재 강남권에서 추진중인 재건축 사업은 모두 92개 단지(8만6550가구)다. 구별로 △강남구 31개 단지(2만6415가구) △서초구 37개 단지(2만3905가구) △송파구 9개 단지(1만6804가구) △강동구 15개 단지(1만9426가구) 등이다.

지난해 한국감정원이 잠실주공 5단지, 은마아파트, 개포 주공2단지 등 강남권 3개 단지에 대해 조사한 '재건축단지 추가 공급치'를 바탕으로 대체적으로 연면적이 어느 정도 증가할지 추정할 수 있다.

잠실주공5단지의 현재 용적률은 138%다. 대지면적 32만6000여㎡에, 연면적 45만2000여㎡(3900여 가구)다. 사업 용적률 250%를 적용하면 총 연면적은 81만5000여㎡로 사업 전에 비해 36만3000여㎡나 늘어난다.

또 은마아파트도 현 용적률은 약 195%. 대지면적은 23만9000여㎡에 연면적은 46만4000여㎡(4424가구)다. 약 250%의 사업 용적률을 적용하면 13만4000여㎡의 연면적이 늘어나면서 총 연면적은 59만8000여㎡로 증가한다.

개포 주공2단지의 용적률은 83% 수준으로 대지면적 9만2000㎡에 연면적은 7만6000여㎡(1400여 가구)다. 사업 용적률이 200%라면 연면적은 10만7000여㎡가 늘어난 18만3000여㎡로 급증한다.

이들 3개 단지에서 늘어난 연면적을 바탕으로 단순 계산하면 1개 단지의 연면적은 평균 '20만1333㎡'씩 늘어나는 셈이다. 강남4구의 92개 단지수에 단순히 250% 용적률을 적용할 경우 모두 '1852만2667㎡(560만3000여평)'의 연면적이 증가한다. 이는 분당급 신도시(550만평)의 규모를 조금 넘는 규모다.

부동산뱅크 길진홍 팀장은 "각 개별 단지별로 재건축 용적률과 사업용적률, 연면적 등이 다르기 때문에 개별적으로 계산해서 구해야 정확하다"며 "하지만 분명한 것은 강남권 재건축만으로도 공급량을 대폭 늘릴 수 있을 것"이라고 말했다.

정부는 강남권이 집값 상승의 진원지 역할을 했다는 점에서 강남권 재건축 용적률 완화에 대해 반대 입장을 분명히 하고 있다. 지난 2001년 이후 강남은 재건축을 중심으로 강북보다 높은 집값 상승률을 기록해 왔으며 강남에서 촉발된 상승세가 전국으로 확산되는 양상을 반복적으로 이뤄졌다.

따라서 강남에 진입하려는 수요를 어떻게 차단할 것이냐가 주택정책의 핵심적인 사항으로 작용해왔다. 일부에서는 강남대체신도시 건설 혹은 강남권 재건축 용적률 완화 등에 대한 의견이 백가쟁명식으로 꾸준히 회자돼 왔다.

최근 주택가격 폭등으로 분양가 인하와 주택공급 확대가 거론되면서 강남재건축 용적률 완화가 새로운 쟁점으로 부각되는 것도 이 때문이다.

하지만 용적율 완화가 강남 특혜라는 부분에서 이익 분배 장치를 강화하거나 용적률 완화 부분을 임대주택 및 중소형주택 공급 확대로 활용할 경우 집값 안정에 크게 기여할 전망이다.

용적률 완화를 주장하는 의견은 대략 이익환수장치가 가동되고 있고 일정비율을 임대주택으로 공급토록 돼 있는 만큼 이를 감안하면 충분히 현실적인 대안이 될 수 있다는 입장이다.

황용천 해밀컨설팅사장은 "완화를 결정할 경우 강남 재건축 단지가 또다시 폭등하는 문제로 풍선효과를 가져올 수 있다는 점이 가장 우려된다"면서 "개발이익 환수 및 용적률 완화 부분에 대한 임대 및 중소형 공급 등으로 개발이익이 많지 않다는 것을 확고히 한 다음 검토해볼만 하다"고 말했다.

그는 또 "분명 용적률 완화를 위해서는 사전에 투기적인 수요도 차단돼야한다는 것을 전제돼야 하지만 지금으로서는 '강남 대체신도시' 건설이 사실상 어려운 상황에서 강남 수요를 잠재울 수 있는 유일한 방안"이라고 덧붙였다.

등록일 : 2006/11/09

이규성.김경원 기자




"집값 안정, 민간 주택공급 능력에 달렸다"

[머니투데이 2006-11-10 08:45]




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[머니투데이 이규성 기자][민간의 공급 확대 위해 '묘수' 필요해]




정부가 부동산대책에 분주한 가운데 향후 집값 안정은 민간의 주택공급 능력을 최대한 활용해야한 다는 의견이 제기되고 있다.




전문가들은 "주택 200만호 건설 이후 지난 IMF 이전까지 민간은 전체 주택공급량의 70%를 담당해왔다"며 "택지개발에 있어서 수도권이 경우 민간이 60% 가량 확보해왔으나 최근 5년새 민간 비중이 40%로 축소될 정도로 활력을 잃고 있다"고 지적했다.




현재 민간택지개발은 도심 일반주거용지의 고갈로 계획관리지역을 통한 도시개발사업에 국한되다시피 한 상태다. 그러나 계획관리지역을 통한 주택 공급은 현재 토지용도체계 변경을 위한 토지적성조사작업으로 거의 중단된 상태다.




토지적성검사는 각 지자체별로 올해말에서 내년초에는 마무리될 예정으로 있어 민간 택지개발에도 숨통이 트일 전망이다.




정부는 계획관리지역의 용적률 완화, 업무절차 간소화 등을 제시하고 있어 민간도 상당한 기대감을 표시하고 있다.




우림건설의 김진경 상무는 "계획관리지역에서 제2종 지구단위계획을 실시할 경우 용적률 150%를 적용하고 있는 현행 규정을 200%로 확대할 필요가 있다"며 "용적률 완화가 이뤄지면 분양가도 20% 가량 낮출 수 있을 것"이라고 설명했다.




그는 또 "도시개발사업을 할 수 있는 면적이 30만㎡(9만평)으로 확대돼 있어 기존 준농림지처럼 난개발 문제를 충분히 극복할 수 있는 기본단위를 갖춘 만큼 용적률 완화와 더불어 각종 업무 절차를 간소화할 경우 민간택지개발이 크게 활성화될 것"이라고 덧붙였다.




주택건설을 가능한 계획관리지역 면적은 전체 국토 면적의 26%이다. 실제 주택건설에 필요한 기반시설 여건 및 수요를 갖춘 수도권 지역의 경우 30% 수준이지만 문제는 과도한 땅값으로 개발이 여의치 않다.




민간의 활력을 불어넣기 위해서는 택지개발에 있어서 민관 합동의 제3섹터방식, 민간 컨소시엄에 의한 개발 확대, 대지조성사업 시 토지 수용권 부여 등 다양한 방식이 거론되고 있다.




업계 관계자는 "지난 93년 국토이용관리법의 개정으로 준농림지(현 계획관리지역)에서 민간이 택지개발을 통해 공급한 주택 규모는 매년 15만가구 수준이었다"면서 "이는 전체 공급량의 30%에 육박할 정도로 주택공급 안정에 큰 기여를 했다"고 설명했다.




그러나 준농림지의 경우 3만평 이하의 규모에서도 주택사업이 진행돼 '나홀로 아파트' 및 '난개발' 등의 지적을 받아왔다.따라서 민간택지개발 방식의 다양화 등 새로운 개발기법을 동원, 기존 문제점을 극복해 나가는 개발이 요구된다는 의견이다.




현재 정부는 집값 안정 방안으로 신도시 조기 공급, 신도시 내 용적률 완화 등을 제시하고 있다. 일단 이같은 방법은 공공 중심으로 주택공급을 진행하겠다는 의도로 풀이된다. 따라서 민간에서는 공공의 비대화, 민간 역할의 축소에 우려를 표시하고 있는 상태다.




정부는 지난 8.31대책 당시 수도권 택지 공급규모를 매년 분당급 신도시 3개 규모인 1500만평을 확보하기로 방침을 정했다. 그러나 현재 제3기 신도시를 포함해서도 턱없이 모자란 수준이다.




공급 확대를 위해서는 민간의 역할을 재점검해주는 동시에 새로운 개발기법을 동원해야할 것이라는 의견이 높다.


이규성기자 peace@


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