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폭락속 고덕지구재건축의 미래

수출환경은 어렵고 내수시장활성의 핵심은 재건축이 대안




[1]고덕지구 매매 현황

거래단절. 거래침체이다. 바닥이다. 2006년 가을 최고시세 주공2단지 59㎡ [18]8억7000만원[토지지분97.78㎡]거래되었던 물건이 6억2000만원 보인다. 수요억제의 위력아닌가? 즉 대출규제 LTV40%~60%한도에서 한국은 평균은행대출37%, 종자돈투자 약63%가 원인이다. 현재 미국은 LTV100%에서 금융위기후로 80%로 다운되어 대출가능하다. 가정해체와 이혼을 부추기는 종부세도 위헌으로 결말지을 것이다

[2]전월세 현황

잠실, 암사동 재건축완공후 입주대기자의 파급효과로 전월세가격 약보합이다.

[3]다세대-단독 재건축 현황

층고제한 완화로 최고40층, 평균17층, 동수줄고, 일층녹지공간으로 재건축가능하다. 재건축 중소형의무비율 60% → 40% 완화 추진소식도 들린다. 재건축규제가 계속 대폭 풀리고 있다. 참여정부 시장경제 증오에서 MB실용정부의 시장경제확대흐름이다.

[4]고덕지구 재건축아파트는 규제완화속에 언제 가격반등될 것인가?

아래 사항을 검토하면서 대세흐름에 발맞춰서 위험관리라여 균형잡힌 라이프스타일 추구해보자! 현재 미국의 소비침체-중국수출하락-한국수출하락-돌파구로 내수시장활성화-규제완화가 열쇠아닌가? 즉 민간경제규모축소예방과 일자리 창출에 MB실용정부는 온힘을 쏟아내고 있다고 본다. 2009년 세계 경제의 0%대 성장이 확실시되는 만큼 이명박 대통령이 2국회 시정연설에서 “내수를 활성화해야 한다”고 말했다.


▶미국발 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출), 금융위기 :

●2004년6월 연방기금 금리1%인하→주택보유비용하락→신규수요자 주택구입증가→기존주택가격상승→EQUITY증가→재융자→소비증가→고가내구재포함→건설경기활황→경기활황으로 이어졌다:::[EQUITY활용안하면 바보취급문화:한국은 보수적이다.] EQUITY증가→대출추가활용→자동차,TV구입,소비증가→금리인하영향

●2006년6월에 5.25%금리인상→신규수요감소→투자손실예상→원리금납부포기→투자손실→차압에따른 매물증가→주택가격하락→에퀴티감소→소비지출감소-[1~2년만에 해결안됨]

●경기침체→금리인하→주택보유비용하락→은행몸사림→신규수요-주택구입증가안됨→기존주택가격상승안됨→EQUITY증가안됨→재융자안됨=소비증가안됨→경기침체심화-[1~2년만에 해결안됨]...세계 경제 회복의 열쇠를 쥔 미국의 소비 부문이 활성화시점은?


▶세계는 국경없는 지구촌시대

중국은 2003년 10.0% 성장을 시작으로 2005년 10.4%, 2006년 11.6%, 2007년 11.9%, 2008년 1분기 10.6%의 높은 성장을 이어왔다. 미국의 소비침체로 중국의 올 3분기 국내총생산(GDP) 성장률은 9.0%로 나타났다. 즉 중국의 성장률이 뚝 떨어진 것은 생산 및 수출 둔화가 가장 큰 요인이다. 경제학자 마쥔퉁은 내년에 성장률 8.4%를 유지하다 2010년에는 7%로 내려갈 것이라는 전망했다. 중국 수출주도형 경제이고 수출의 국내총생산(GDP) 기여도가 35%이다. 중국경제의 침체는 한국에 엄청난 타격이다. 중국 실질GDP의 1%포인트 하락은 한국에서 대중(對中) 수출의 2.5%포인트 감소를 의미한다. 중국도 한국도 내수확대-활성화가 탈출구아닌가?


▶미국 금융위기로 확산

외국인 투자자들의 ‘셀 코리아’ 현상이 그칠 줄 모르고 있다. 일차적으로는 자기네들 발등에 떨어진 유동성 위기를 풀기 위해 해외자산을 처분하는 것이다. 투자자들 환매 요구로 무차별 투매한다. 미국 헤지펀드가 주식 투매의 주범이다. 주식의 반토막은 세계경제의 동조화아닌가?

▶규제완화말고 다른 대안있는가?

한국경제는 4분기에 성장률이 급격히 둔화되서 3% 초반예상이고, MB대통령께서 글로벌 경쟁 체제에서 내수 활성화강조는 규제완화 말고 대안이 없다는 것이 아닌가? 성장률 하락→소비 및 투자 위축→고용 불안→내수 부진이다. 주식폭락, 부동산자산가치 하락→실물경제 위축→소비투자 감소→위기심화로 국가경제몰락의 햇지는 결국 수도권완화, 재건축규제완화로 내수시장활성화 아닌가? 결국 고덕재건축의 활성화로 청년백수에게 일자리제공, 국민들의 호주머니에 자산증가로 길거리경제가 생기가 돌 날이 올 것이다. 고덕지구 재건축은 우리의 희망아닌가?