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대지지분 큰 재건축단지 골라야"


◆고산화의 재개발ㆍ재건축 완전 정복◆







입지조건이 양호한 수도권 주요 도시 중심지와 강남지역 재건축단지들은 부동산시장 침체와 중첩된 규제에도 불구하고 여전히 매력 있는 투자처다.

재건축단지는 대지지분이 클수록 추가 부담금이 감소한다. 투자자들은 건물보다 대지지분이 큰 단지에 관심을 갖는 게 좋다. 서울과 수도권에서 대지지분이 큰 알짜 재건축단지를 살펴보자.

강남 개포주공1단지는 총 125개동 5040가구로 대지지분이 크다. 주거ㆍ교육환경이 좋으며 구룡역이 인근에 있고 양재IC, 분당~내곡 고속도로를 통해 수도권 진출입도 용이하다.

강동구 둔촌주공은 4개 단지 145개동 5930가구로 앞으로 9090가구를 재건축할 가장 큰 재건축단지다. 이곳은 둔촌 네거리부터 올림픽대로와 연결돼 도심 접근성이 좋고 서하남IC, 외곽순환도로를 이용해 경부ㆍ중부고속도로 진입이 편리하며 신도시 접근성도 좋다. 9호선 오륜역(예정) 수혜도 기대된다.

강동구 고덕주공2단지는 71개동 2600가구다. 2종 일반주거지역으로 용적률이 190%지만 기부채납을 통해 용적률을 250%까지 늘려 4003가구를 지을 계획이다. 기존 용적률이 65%로 낮아 대지지분이 넓고 강일2지구가 단지 옆에 개발될 예정이어서 수혜가 예상된다. 상일동역이 인근에 있고 천호대로와 외곽순환도로, 상일IC를 통해 강남권과 수도권 접근성이 좋다.

경기 과천시 원문동 주공2단지는 38개동 1620가구로 대지지분이 넓다. 정부청사역이 인접해 있고 과천~봉담 고속도로를 이용하면 강남까지 20분 내에 진입할 수 있다. 용인시 신갈주공은 14개동 560가구로 660가구를 재건축할 계획이다. 북쪽으로 기흥구갈2택지지구가 있고 남쪽으로 주거환경정비사업이 예정돼 수혜가 예상된다.

고양시 탄현주공도 12개동 600가구로 대지지분이 넓다. 자유로, 외곽순환도로, 경의로 등이 가까우며 2009년 개통할 예정인 경의선 탄현역과 3호선 주엽역이 인근에 있다.

재건축단지는 초기 투자금이 많이 들더라도 지가가 높은 지역이어야 일반분양가가 높아 수익률이 높다. 조합원 수는 적을수록 투자가치가 높으며 인근에 개발 호재가 있으면 더 확실한 투자처가 된다.

서울 도곡동 렉슬이나 문정동 삼성래미안처럼 기반시설과 입지조건이 좋아야 준공 후에도 가격 상승이 계속될 수 있다.

시공사 브랜드 파워도 아파트 가치에 큰 영향을 주므로 인지도 높은 시공사를 선정한 단지가 유리하다.

특히 투기과열지구에서는 2003년 12월 31일 이전에 재건축조합이 설립된 단지는 1회에 한해 전매가 가능하지만 그 후 조합이 설립된 단지는 입주시까지 전매할 수 없으므로 자금 조달 계획을 잘 세워야 한다.

무엇보다 투자에는 항상 위험이 따르므로 시장 흐름과 정부 정책 변화를 예의 주시하면서 투자 여부와 규모를 판단해야 한다.

[한국생산성본부 부동산부문 전임교수]


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