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2부 미국 서브프라임 사태가 한국 주택 시장에 미치는 영향
미국에서는 서브프라임 모기지 사태로 인해 차압 매물이 증가하고 있고, 주택 시장 전체도 침체로 빠져들고 있습니다. 이를 두고 한국 주택 시장도 조만간 침체 일로를 겪게 될 것이니 지금이라도 집을 팔아야 한다는 일부 시각도 있는 것으로 알고 있습니다.
결론부터 말한다면 그런 생각은 기우에 불과하며, 무주택자인 경우 오히려 지금이 기회라고 단언할수 있습니다.
1부에서 서브프라임 사태의 발생 원인과 영향에 대해 길게 설명한 이유도 미국과 우리나라의 차이를 정확히 인식함으로서, 서브프라임 사태가 끼칠 가능성에 대해 정확히 파악하고자 함입니다.
< 미국 주택 시장과 한국 주택 시장의 차이점 >
서브프라임 사태가 발생한 미국의 주택 시장과 우리나라의 주택 시장은 근본적으로 다른 몇가지 차이점이 있습니다.
첫째는 주택 가격대비 대출금의 비율을 나타내는 LTV (Loan To Value)에서 차이가 납니다 미국은 서브프라임 사태가 발생하기 전까지는 감정가의 100%까지 대출이 가능했습니다. 사정이 이렇다 보니 주택 가격이 조금만 하락해도 주택 가격이 대출 잔액 아래로 떨어지기 일쑤이죠. 집을 팔아도 대출금을 다 갚을수 없는 상태가 되면, 자신의 돈을 한푼도 들이지 않고 집을 마련한 주택 소유주의 입장에서는 집을 포기하고 싶은 유혹에 쉽게 빠질수 있습니다. 당장 집을 포기하면 상당액의 채무로 부터 해방이 되고, 신용도도 7년후면 회복이 가능하기 때문입니다.
이에 반하여 우리나라의 경우 LTV를 40~60% 정도 밖에 인정해 주지 않습니다. 2007년말 국민은행의 조사에 따르면 우리나라 주택 담보 대출의 평균 LTV는 37%입니다. 다시말해 우리나라에서는 통상적으로 자기 돈 63%가 있어야 주택을 구입한다는 의미입니다. 그러므로 아무리 대출 이자가 올라가고 금융 환경이 열악해져도 37%의 대출때문에 63%인 자신의 돈을 포기하는 사람은 나오지 않는다는 의미입니다.
대출금 부담때문에 63%나 되는 자신의 돈을 포기하는 사태가 오려면 집값이 지금의 1/3 수준으로 폭락해야 합니다. 그런 일이 벌어질 가능성이 있을까요? 국민은행 조사에 따르면 주택가격 추세를 조사하기 시작한 1986년 1월이후 22년간 전년대비 10% 이상 우리나라 주택가격이 하락한 경우는 IMF때 밖에 없으며, 그때도 가장 하락을 많이 했던 때가 13.1%에 불과했습니다.
서브프라임 사태의 피해자인 미국 금융 기관들조차도 서브프라임 사태 해결책으로 LTV를 기존의 100%에서 80%로 하향 조정하는데에 그쳤습니다. 80% 정도 대출을 해줘도 본인의 돈이 20% 정도 들어갔으므로 안전하다고 판단한 것입니다. 이에 비하면 37%에 불과한 우리나라의 경우는 쓰나미로 부터 피하는 정도가 아니라 산꼭대기에 올라와 있는 것입니다.
둘째 주택 보유 비용에 대한 민감도에서도 차이가 있습니다. 미국의 경우는 주택 보유 비용이 증가하면 민감하게 반응합니다. 그 이유는 당장에 모아둔 돈이 적다는 면도 있지만, 그 보다는 렌트를 했을때의 비용과 직접 비교가 가능하기 때문입니다.
미국에는 전세라는 제도가 없습니다. 임대(렌트)의 경우 100% 월세입니다. 월세도 비싼 편이어서 학군이 좋은 곳의 경우 방 한개짜리 아파트는 월 150만원, 방 세개짜리 주택은 월 300만원 정도입니다.
이에 비해 주택을 보유하는 경우 모기지 이자와 재산세 및 부대비용(보험등)이 나가게되는데, 이자가 비싼 경우 주택 보유 비용이 월임대료보다 비싸게 됩니다. 그럼에도 불구하고 주택을 보유하는 이유는 소득세 감면혜택도 있고, 자산 증가(capital gain)의 기회도 있기때문입니다. 지역별로 다른 재산세율과 집값의 수준에 따라 차이는 있지만 보통 대출 이자가 5% 이하로 내려가면, 임대료와 주택 보유 비용이 비슷해지기 때문에 주택 구입 수요가 급격하게 늘어납니다. 집값이 오르지 않더라도 이익이 되기 때문입니다.
이에 비해 우리나라의 경우 임대제도가 월세보다는 전세가 주류를 이루고 있기때문에 임대시 주거 비용 산정이 모호한 면이 있습니다. 물론 전세에 살더라도 시중 금리에다 전세금을 곱하면 주거 비용을 계산할수 있습니다. 집을 사는 경우는 우리나라도 대출 금리가 있으므로 주택 보유 비용을 계산할수 있습니다. 그러나 매달 이렇게 계산하여 집을 살까 말까를 고려하지는 않습니다.
우리나라 사람이 미국 사람보다 계산에 어두워서가 아니라, 그것은 월세와 전세의 심리적 차이때문입니다. 월세의 경우 매달 자신의 주머니에서 현금이 나가므로 민감할수 밖에 없으나 전세의 경우 입주할때 맡겨놓고 나갈때 원금 전부를 찾아가는 것이니 상대적으로 덜 민감한 것입니다. 미국의 경우 집을 보유하고 있는 것과 월세로 사는 것에 대해 언제나 1대1 비교가 가능하기 때문에, 집을 보유하는 것이 손해가 크다고 생각하면 이번 서브프라임 사태때와 같은 일이 벌어지게 되는 것입니다.
< 서브프라임 사태의 긍정적 요소 >
서브프라임 사태가 우리나라 부동산 시장에는 유리하게 작용할 가능성도 있습니다. 그것은 저금리 시대가 다시 도래할 것이라는 전망입니다. 미국은 서브프라임 사태의 해결책으로 금리 인하를 지속적으로 하고 있습니다. 주택 보유 비용을 낮춰서, 채무 불이행을 막고 더나아가 주택 보유를 늘리려는 의도입니다.
이에 따라 FRB 정책 금리가 2.25%까지 내려왔고, 향후 2% 아래까지 내릴 것으로 예상됩니다. 보통 미국의 금리가 내려가거나 올라가면 다른 나라들이 시차를 두고 조정하는 것이 상례입니다. 이런 금리 동조화 현상은 국제 협약이나 미국의 압력때문이 아니라 자국의 이익을 위해서입니다.
만약 연4%의 이자를 주는 은행과 연6%의 이자를 주는 은행이 있다면 어느 은행에 저축을 하겠습니까? 국제간의 자금 흐름도 이와 다르지 않습니다. 국제 자본도 금리가 낮은 나라에서 높은 나라로 흐르게됩니다. 이에따라 금리가 높은 나라는 유동성이 증가되거나 자국 통화가 강세를 띄게됩니다. 이처럼 자국 통화가 강세를 띄면 수입업체로서는 이익이 되지만 수출업체로서는 손해가 발생합니다. 쉽게 말해 환율이 1000원일때 1백만 달러어치를 수출하면 10억원의 돈이 들어오지만, 환율이 900원일때 1백만 달러 어치를 수출한다면 9억원밖에 돈이 들어오지 않기때문입니다.
원자재를 수입하여 가공 수출하는 우리나라 산업의 특성상 환율이 900원으로 내려가면 수입 원자재 가격도 같이 내려가니 손해가 아니라고 생각하기 쉽습니다. 수출가격이 $100 짜리 물건이 있다면 그 중 원자재 가격이 $100는 아닙니다. $70 달러 정도되겠죠. 나머지 $30가 부가가치이며, 여기에는 인건비, 일반관리비등 비용과 기업의 이익이 포함됩니다. 이 부가가치 부분이 환율에 따라 영향을 받는 것입니다. 더구나 원자재의 수입 시점과 완제품의 수출 시점의 환차손까지 생각하면 그 손해액은 더 커지는 것입니다.
이런 이유로 환율이 급격하게 변한다면 자국 기업의 경쟁력에 문제가 생기기 때문에 대부분의 나라가 울며겨자 먹기로 금리 동조화에 동참을 할수 밖에 없는 것입니다.
이에 따라 우리나라도 금리 동조화에 동참할 것으로 예상되지만, 그 시기는 유동적입니다. 금리를 내리게되면 가뜩이나 불안한 물가를 더 자극할수 있기때문입니다. 그렇다고 물가 관리 차원에서 금리를 올리자니 환율 하락(원화 강세)으로 인해 수출 산업에 직접적 타격이 되고, 반대로 금리를 내리자니 물가가 걱정되는 딜레마에 빠지는 것입니다. 한국 은행과 재경부간에 존재하는 환율과 금리에 대한 시각차는 이러한 배경입니다.
한국 은행에서 당장 금리를 내리지 않더라도 다른나라와의 금리차가 벌어지므로 국제 자본의 유입으로 인한 유동성 증가 효과가 나타납니다. 이는 주식이나 부동산 시장에는 긍정적인 효과를 가져올 것입니다.
그러나 아기곰은 금리가 인하될 것이라는 쪽에 무게를 더 둡니다. 하반기로 갈수록 세계적 경기 침체로 인해 수출 시장의 환경이 나빠 질것으로 예상되는데, 환율마저 불리하게 전개된다면 수출 기업이 설 자리를 잃게되기 때문입니다. 기업의 발언권이 강화되고, 정부에서도 문제의 심각성을 깨닫게 될것이기 때문에 금리 인하는 시간 문제로 예상합니다.
< 경기 침체와 하반기 주택 시장 전망 >
일반적으로 경기가 침체된다면 주식 시장이나 부동산 시장에는 악재로 작용됩니다. 미국발 경기 침체가 전세계로 확대된다면 우리나라도 예외가 될수 없습니다. 그러나 위기와 기회는 같이 따라다닙니다. 경기 침체가 위기라 한다면 정권 교체는 기회가 될수 있습니다.
먼저 참여정부의 경제 성적표를 살펴봅시다. 미국 CIA에 따르면 2007년 한국의 GDP성장율은 4.8%로 추산됩니다. 이것은 세계 평균(5.0%)에는 물론 주요 경쟁국인 중국(11.4%), 인도(8.5%), 러시아(7.6%), 싱가포르(7.4%), 홍콩(5.8%), 브라질(4.9%)에는 뒤지고 대만(4.6%)에만 약간 앞서는 수준입니다. 전세계 217개 국가중 중하위권인 113위에 머물고 있습니다. 결코 자랑스러운 성적이 아닙니다. 다른 경쟁국은 달려가고 있는데, 우리나라만 황소 걸음을 하고 있었던 것입니다.
더구나 이 성적마저 경제정책을 잘수립해서 거둔 것이 아니라 지난 몇년간 세계적인 호경기에 힘입어 수출이 호조를 보였기 때문입니다. 자신의 실력보다 점수가 높게 나온 것은 시험이 쉽게 출제되었기 때문인데, 참여정부는 5년 내내 자신의 실력이 향상된 것이라고 착각을 해왔던 것입니다. 더구나 침체를 거듭한 내수 분야를 감안한다면 수출 시장의 호황을 짐작할만 합니다.
기업의 경우도 마 ≠痔都？ 몇몇 수출 기업의 경우 지난 몇년간 역대 최대의 매출과 이익을 거두었습니다. 이를 두고 외환위기 이후 강력한 구조 조정의 결과라고 자화자찬하는 이들도 있습니다. 꿈에서 깨야 합니다. 지난 몇년간의 성공은 수출 시장의 활황과 기업 이익에 영향을 미치는 저금리, 그리고 통화 안정채권을 발행하면서까지 수출 기업의 이익을 지켜준 환율정책에 기인합니다. 우리는 가끔 신문에서 자동차 수출이 역대 최고라는 기사와 미국에서의 점유율이 점차 줄고있다는 모순된 기사를 보고는 합니다. 시장점유율이 줄어드는데도 매출이 늘고 있다는 것은 시장의 규모가 늘었다는 의미입니다. 한마디로 지난 몇년간은 중간만 해도 저절로 매출이 느는 시장 환경이었던 것입니다. 그러나 앞으로 몇년간은 수출 기업들에게 그렇게 녹록하지는 않습니다. 앞으로 닥칠 추운 겨울에도 살아남을 기업이 진짜 경쟁력을 갖춘 기업들일 것입니다.