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고덕 재건축단지 오를까

향후 경기 상황과 연동해 움질일듯


서울 강동구 고덕 주공아파트 1단지에 대한 재건축 기공식이 5일 개최됐다.

고덕동 주공 1단지는 총 1138가구(25∼65평형)로 지하 3층, 지상12∼20층으로 구성돼 있다. 건폐율은 18.48%로 쾌적한 환경을 자랑한다. 2009년 6월 말 준공 예정이다.

현재 고덕 주공 1단지는 담보 대출 규제, 종합 부동산세 부과, 양도 소득세 중과, 분양가 상한제 등으로 거래가 꽁꽁 얼어붙은 상황이다.

이처럼 매수세가 꺽이면서 주변 고덕시영, 주공2ㆍ3ㆍ4 단지 등에서는 급매물도 눈에 띈다. 특히 주공 2단지 18평형은 최근 시세보다 1억원이나 내린 7억5000만원에 급매물로 나온 사례도 있다.

하지만 매수문의는 없다. 때문에 급매물을 내놓은 매도자는 잠을 못 이루는 상황이다. 사정이 급해서 시세보다 1억이나 싸게 내놓았는데도 팔리지 않아서다.

향후 경기 상황이 변수

고덕 주공1단지를 포함한 부동산시장은 향후 경기 상황에 따라 투자 여건이 크게 달라질 것으로 보인다.

현재와 같은 경기 침체가 계속될 경우 투자자들이 돈보따리를 싸들고 외국으로 빠져나갈 가능성이 크다. 이 경우 국내 부동산 시장의 침체 상황은 당분간 계속될 수 밖에 없다.

그렇다면 이런 상황에서 투자 전략을 어떻게 세워야 할까.

고덕동 재건축 단지는 전체 글로벌 경제 속에 너무도 작은 영역이라고 볼 수 있다. 하지만 거시적 경제 흐름과 국내 정부정책, 은행금리, 시장의 수요-공급 등의 경제 상황에서 결코 자유로울 수가 없다.

거대한 바다 한가운데를 항해하는 조각배는 넘실대는 파도에 따라 움직일 수 밖에 없다. 고덕지구도 마찬가지다.

때문에 고덕지구의 미래를 알아보려면 파도, 즉 경기 흐름을 잘 읽을 줄 알아야 한다.

이를 바탕으로 부동산 가격변동의 원인과 규제 내용을 철저히 분석한 다음 문제점과 향후 정치ㆍ경제의 흐름을 면밀하게 살펴야 한다. 그러면 부동산 투자를 통해 노후를 위한 자산구축, 내집마련에 도움이 될 기회를 잡을 수도 있을 것으로 보인다.

저명한 경제학자인 스티븐 코비는 일찍이 성공하는 사람들의 훌륭한 습관중에서 자극이 오면 항상 반응할 때, 선택의 공간을 두라고 충고한바 있다.

결론보다는 질문을 하는 습관이 부자의 좋은 점이요, 무한한 가능성에 대한 도전과 만족미루기를 할 수 있다.

향후 가격 예측을 위해 따져 봐야 할 것들

① 정부 부동산 규제대책, 왜 잇따를까? = 로빈훗의 이념, 결과 평등-분배-복지차원에서 부자의 돈을 빼앗아 가난한 자의 호주머니에 집어넣어주는 이념실현, 대중인기영합으로 정권창출과 재집권 과정이 아닐까?

② 정부의 균형발전 정책이 부동산값 폭등의 원인이 아닐까? = 참여정부의 지나친 개발사업 보상금이 지난해까지 60조원을 넘은 데 이어 올해 21조원정도 예상된다.

③ 공급 부족이 계속되면 주택시장 어떻게 될까? = 강남에 지을 땅이 별로 없다. 낡은 아파트와 단독주택재건축이 대안이다. 공급이 억제되어, 2년내지 3년후 수요에 대한 가격폭등이 온다면? 누가 책임질 것인가? 누가 피해자일까? 누가 승자일까?

④ 경기불황과 내수시장 침체로 나타난 유행어는? = `이태백'(20대 태반이 백수), `청백전'(청년백수 전성시대)`낙바생’(낙타가 바늘구멍을 통과하듯 취업이 어려운 졸업예정자), `강의노마드족’(영어, 취업강좌 등을 찾아 헤매는 학생), `유턴족’(사회진출에 실패하고 학교로 돌아오는 학생) `프리터족(Free+Arbeiter)’[아예 취업을 포기하고 아르바이트로 생활]

⑤ 경제협력개발기구(OECD)가 지적한 것 = 서울은 주요국 대도시에 비해 경쟁력이 떨어지며 한국의 성장동력 역할을 제대로 못한다.‘기업 하기 좋은 도시’로 집중 발전시킴으로써 국가경쟁력을 높일 수 있다.

일본도 2002년 수도권 규제를 폐지하고 오히려 수도권 확충에 나서고 있다.수도권 집중에 따른 문제점만 찾아내 분산정책을 펴는 것은 잘못된 선택이다.

⑥ 부동산 규제, 헌법 재판소에서 위헌이라고 하면 어떻게 될까? = 종합 부동산세, 재건축의 조합 설립 후 전매 금지, 재건축시 임대 아파트의 의무 건립, 재건축 초과 개발 이익 환수: 현재 심사중이다. 헌법상 사유재산권 침해 의견?

⑦ 자유무역협정(FTA)은 대외개방이요 경제규모확대정책이다. 앞으로 국내규제를 푸는 쪽으로 힘이 기울지 않을까.

⑧ 경제성장 계속 이어가려면, 좀 더 자유스럽게 기업과 개인의 창의에 맡겨야 한다. 선진국에서는 상속세가 일자리창출에 걸림돌이 되어 폐지쪽으로 가고 있다. 국내 규제를 풀어야 역동성이 살아날 것이다.

큰 정부-비효율-통제에서 작고, 섬김의 정부로 가는 것이 대세이다.

후진국처럼 경제 전면에 정부가 나서지 말고, 민간주도로 가도록 환 경을 만들며고,국민의 재산과 생명, 권리와 자유를 하늘처럼 떠받들 때 자유화-민영화-세계화의 역동성이 살아나지 않을까?

⑨ 패자부활전이 없는 길거리 자영업자의 절규가 당국까지 들리는가?=투자와 창업의 세계에는 한번 추락하면 다시 일어설 수 있는 장치가 있어야 한다. 지금처럼 경기침체와 많은 규제속에서는 한 번 망하면 재기가 힘들다. 몰락한 중산층이 어디로 갈 것인가? 스포츠 게임처럼 패자부활시키려면 규제를 풀어야 되지 않을까?

⑩ 세금으로 부동산 안정시킨 나라가 있는가?

세금으로 부동산을 잡겠다고 나섰다가 안 잡히면 계속 올릴것인가. 세금을 강화해 부동산시장에 충격을 주면 단기안정-장기 공급부족으로 더욱 부작용이 나타나지 않을까?

조세전가이론에 따르면, 세금만큼 가격이 오르게 되어있다.그러나 경제 주체들이 세금을 흡수하고 나면 세금이 부과된 만큼 가격이 더 오른다. 전월세 폭등으로 서민들만 고통받지 않을까? 세금내기 싫으면, 강남을 떠나라는 것은 거주이전 자유를 제한하는, 위헌이 아닐까?

⑪대선에서 이념보다는 실용적인 부동산 활성화공약이 승리하지 않을까?

인기 영합성 선심정책에서 경제성장정책으로 가야만하는 이유? 규제완화·감세로 투자환경 정비해 일자리를 늘려야만 양극화 문제도 해결되지 않을까? 지역균형개발과 복지정책 문제는 시장경제보다 후순위로 밀려날 것이다.

동북아 경제중심 물류중심과 금융허브는 서울과 수도권을 국가경쟁력의 자원으로 활용할 때, 참여정부의 처음공약이 실현가능하다. 정권재창출하려면 부동산거래의 물꼬를 터지않으면 안될 것으로 예측한다.

고덕지구의 향후 가격은 어떻게 될까?

1983년 입주한 고덕지구 저층아파트는 가격이 계단식 상승을 가져왔다. 1986년과 1987년 전후로 지어진 단독주택-다세대 단지도 주차지옥에서 삶의 질을 개선하는 쪽으로 움직이고 있다.

열악한 주거환경이 상향으로 변화하려는 주민들의 웰빙염원은 아파트단지와 단독-다세대단지는 시소게임하듯이 계단식 가격상승을 가져왔다. 현재도 시장에 나온 매물은 많지 않다. 참고 기다리는 시간과 투자의 수익은 항상 비례한다. 부는 항상 낙천적, 긍정적, 끈기있게 기다리는 투자자에게 따르는 법이다.