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규제완화되면 고덕지구 부동산 시장 어떻게 될까
인근에 재건축 대단지 드물어 희소가치 높아질 것




★매매거래현황

강동구청에 신고된 부동산 7월 매매거래는 총 7건이다. 고덕주공3단지 49㎡(16평)가 5억500만~5억1000만원에 3건 거래돼 지난해 여름보다 1억2500만원 하락했다. 고덕시영아파트 49㎡(19평)는 5억6400만원, 34㎡(13평)는 4억~4억500만원에 2건 거래됐다. 가뭄에 콩나듯이 급매물이 거래된 것이다. 관련중개업소 200여 곳이 손을 놓고 있다.

★전월세거래현황

무더위에, 비수기에, 휴가기에 물건도 귀하다. 약 보합세이다. 내년 초 이주하는 단지가 있어 두려움이 작용하는 것으로 보인다.

★단독주택재건축 총 4399가구 공람중

단독주택 고덕1지구 1911가구, 고덕2-1지구 1161가구, 고덕2-2지구 1327가구, 재건축 정비구역 지정통과 후 재건축정비구역(정비계획)지정 주민 공람공고 진행중이다. 고덕1지구는 9월 9일까지다. 고덕2-1지구,고덕2-2지구는 9월 17일까지이다.

아파트는 확정지분제로 주공5단지는 161%, 6단지 174%, 7단지 163%다. 주공2단지 3단지는 아직 확정지분제 미정이다.

★규제완화:고덕지구 거래활성화 될까?

▶정부정책 변경

[1]무주택자와 1주택자는 대출혜택받음
[2]강남과 9억원 이상 주택은 제외
[3]보금자리주택 올 하반기예정 4만800여가구는 절반줄임
[4]유동성 지원 3조원 채권담보부증권, 대출담보부증권발행
[5]부동산 취득세,등록세 2011년말까지 감면연장.
[6]대출규제의 내년3월까지 한시적 폐지
[7]소유 부동산을 팔고 신규 매입할 계획인 구매자혜택
[8]미분양 주택 4000여채의 추가 매입

▶ 현재 거래침체의 원인

[1]대출규제로 중대형아파트, 고가아파트 아예 거래단절
[2]보금자리 주택공급으로 대기수요발생, 기존주택 외면
[3]수도권 과잉공급에 따른 입주 폭탄
[4]매수대기자는 내집마련보다는 전세로 이동중

▶길거리 시장경제에서의 문제점

[1]가정주부와 일하는 여성과의 차별화, 즉 워킹하는 여성은 담보대출가능하고 아기 낳고 키우는 가정주부는 대출 불이익이 따른다. 저출산의 원인제공 아닌가? 총부채상환비율(DTI) 이 곧 골드미스 증가시키는 대출시스템이 되는 것 아닌가?
[2]소득대비 대출규제는 결국 저가아파트와 5억 미만 중가아파트의 거래만 있고 고가아파트는 거래단절로 전용면적을 넓혀가기 힘들지 않는가?
[3]보금자리가 공급 뻥튀기 환상을 심어주어 기존 주택구입을 외면하고 민간건설위축시킨다. 결국 장기적 공급부족 사태에 이어 폭등장세 야기하지 않을까?
[4]서울 송파지역에서는 내년 초부터 신규아파트 공급부족, 전세값상승-대란으로 파급사태가 예상된다. 인근강동지역까지 전세상승여파로 전세구입자가 매매 수요로 전환예상 아닌가?
[5]달러찍어내고 유동성증가-금값상승, 원자재값상승, 인플레이션으로 화폐가치하락여파로 실물자산가치 상승-집값상승 예상수순아닌가?
[6]서울시내는 현재 1990년대에 지은 아파트는 현행 도정법의 모순으로 2031년 이후에나 재건축이 가능하다. 결국 공급물량은 적고 멸실대상은 늘고 웰빙아파트 부족으로 간다. 그렇다면 고덕지구는 재건축의 명품-희소성 대단지 아파트 투자대상이라는 결론이 나오지 않을까?

▶부동산 규제완화의 효과

가격하락을 막을 수 있지만, 실수요자 중심으로 대출증가가 될 것이다. 허지만 부동산 거래활성화는 힘들 것이다.