부동산 정보포털에서 거래포털로!

(2009년 05월 25일 제 703호)


실패를 통한 교훈…부자의 ‘지름길’

‘투자 일기’를 써라



부동산 투자와 주식 투자는 다른 점도 많지만 자산에 대한 투자라는 측면에서 공통점이 많다. 이 때문에 현금이 선호되는 디플레이션 상황 아래에서는 모두 함께 폭락하는 경향이 있고 자산이 선호되는 인플레이션 상황에서는 부동산 시장이나 주식시장 모두 폭등하는 경향이 있는 것이다.

반면 증권 분야에서 일하는 사람들 가운데 부동산으로 돈을 벌 수 있는 시대는 끝났다고 주장하는 사람도 있고, 부동산 분야에서 일하는 사람들은 주식은 도박과 같으니 근처에도 가지 말라고 폄훼하는 사람도 있다.

이런 주장들은 주식 투자나 부동산 투자가 갖는 속성을 서로 충분히 이해하지 못하는 데서 나온 편견일 따름이다. 주식시장과 부동산 시장이 갖는 특성이 조금 다르기 때문에 시차는 있을지언정 한쪽 시장이 뜨는데 다른 시장이 가라앉는 경우는 극히 드물다. 이는 자장면 가격은 오르지만 짬뽕 가격은 내릴 것이라고 주장하는 것과 마찬가지다. 자장면을 선호하는지, 짬뽕을 좋아하는지는 개인의 취향이라고 치더라도 이런 선호도와 상관없이 밀가루 가격이 오를 때는 자장면과 짬뽕 값이 같이 오르기 때문이다.

자장면 값과 짬뽕 값은 같이 오른다

필자는 주식 투자에 대해 묻는 사람에게 주식 투자도 해 보라고 권하곤 한다. 주식을 처음 하는 사람에게 주식을 통해 수익을 크게 거두라고 권하는 것은 아니다. 주식 투자를 통해 투자에 대한 훈련을 하라는 뜻이다. 부동산 투자의 경우 거래 금액도 많고 한 번 샀다고 하면 세금 때문에라도 최소 2~3년을 보유하는 것이 유리하므로 부동산 거래만을 통해 투자 경험을 쌓는 것은 쉽지 않다. 이에 비해 주식 투자의 경우는 하루에도 몇 번씩 샀다 팔았다를 되풀이할 수 있기 때문에 투자 경험을 쌓는데 제격이다. 물론 주식 투자를 잘한다고 해서 부동산 투자까지 잘할 수 있다는 것은 아니다. 두 자산 시장의 특성이 다르기 때문이다. 그럼에도 불구하고 투자라는 속성은 비슷하기 때문에 투자 훈련의 장으로 주식 시장만 한 곳이 없다.

주식 투자를 하다 보면 ‘개미’라고 불리는 개인 투자자들이 외국인 투자가나 기관투자가에 비해 수익률이 낮고, 손실을 많이 본다고 한다. 전문가들은 그 원인을 정보의 불균형에서 찾는다. 외국인 투자가나 기관투자가의 경우 개인 투자자들이 접근하지 못하는 고급 정보를 가지고 있기 때문에 개인 투자자들이 백전백패할 수밖에 없다는 주장이다. 이 때문에 개미들은 외국인 투자자나 기관투자가들이 가지고 있다는 고급 정보에 접근하려고 노력하지만 이것을 역이용하는 작전 세력에 매번 당하기도 한다.

필자의 의견은 조금 다르다. 개미가 기관투자가들에게 매번 당하는 이유는 정보의 불균형 탓도 일부 있을 수 있지만 투자에 대한 태도에 차이가 있기 때문이다. 기관투자가는 기본적으로 자기 돈으로 투자하는 사람들이 아니다. 펀드 등으로 조성된 개인 투자자의 돈으로 투자를 대행하는 사람들이다. 그렇다 보니 투자에 대해 객관적인 자세를 견지하게 된다. 어떤 주식을 매입했다고 하더라도 예상과 달리 시장이 움직인다면 미련 없이 손절매할 수 있다. 이에 비해 개인 투자자들은 자신의 돈으로 직접 투자하기 때문에 이것이 오히려 객관적인 판단을 흐리게 한다. 하루 사이에 돈 몇 백만 원을 날리면서 평정심을 유지하기란 쉽지 않을 것이다. 그 돈을 모으느라 고생한 것이 눈에 아른거리며 “그 돈이면 대형 액정표시장치(LCD) TV를 새로 장만할 수 있었는데”라면서 아쉬움을 키워간다. 그리고 “다음에는 더 잘해야지”라고 결심하지만 그럴수록 투자 수익률은 마이너스로 가게 되는 것이다. 골프 등 운동에서도 ‘잘해야지’라고 너무 생각하면 어깨에 힘이 들어가게 되고, 훅이 나면서 공은 엉뚱한 방향으로 날아가는 것이다. 투자도 마찬가지다. 본인은 ‘잘해야지’라고 결심했을지 몰라도, 그것은 돈에 대한 집착을 키우는 것에 불과하다. 그래서 조금이라도 주식이 내리는 기미가 있다면 더 이상의 손해를 보지 않기 위해 서둘러 주식을 팔아버리거나, 조금 오르는 기미가 있으면 더 오를 것을 기대하면서 팔지 못하는 것이다. 한마디로 하락장에서는 필요 이상으로 공포에 휩싸이고, 상승장에서는 필요 이상으로 탐욕에 휩싸이는 것이다.

그러면 이런 것을 극복할 수 있는 방법은 없을까. 바로 ‘투자 일기’를 쓰는 것이 그 해법이다. 투자 일기를 꾸준히 쓰다 보면 특정 사건에 대해 너무 민감하게 반응하는 태도를 고치는데 크게 도움이 된다. 그러면 투자 일기란 어떤 것이고, 어떻게 써야 할까.

투자 일기라고 해서 특별한 양식이 있거나 작성하는 노하우가 필요한 것은 아니다. 그냥 일기를 쓰듯 편안한 마음으로 써 내려가면 된다. 다만 그 대상이 일상사가 아니라 투자 행위라는 측면에서 투자 일기라고 하는 것이다. 예를 들어 A라는 주식을 사거나 팔게 됐다면 ‘어떤 정보를 어느 경로로 취득했고 그 정보를 얻었을 때 내 판단은 무엇이었으며 그러한 판단 기준은 무엇이었다’라는 것을 포함하면 될 것이다.

매수하든, 매도하든 그 판단이 맞았는지 틀렸는지 그 당시에는 알기 쉽지 않다. 하지만 몇 주 후, 몇 달 후에는 그 판단으로 인한 결과가 나오기 때문에 그 판단이 적절했는지 알 수 있는 것이다. 이때 과거 그 판단을 내렸을 당시에 작성했던 투자 일기를 꺼내 보라. 주위의 비관론에 영향을 받아 필요 이상의 공포에 휩싸여 귀중한 자산을 내팽개치듯이 팔지는 않았는지, 또는 터무니없는 낙관론 때문에 탐욕을 키우다 매도 시기를 놓치고 말았는지 알 수 있을 것이다.

‘부단한 공부만이 살 길’

그러면 투자 일기를 쓰는 것과 그렇지 않은 것에는 어떠한 차이가 있을까. 투자 일기를 쓰지 않아도 과거의 실패를 교훈 삼으면 될 것이라고 생각하기 쉽다. 그러나 대부분의 사람은 자기에게 유리한 면만 기억하고 자신의 잘못된 결정을 남의 탓으로 돌리려는 경향이 있기 때문에 기억만으로는 부족하다. 그러므로 자신이 감내할 수 있는 적은 금액으로 주식 투자를 하면서 투자 일기를 써내려 간다면 비록 투자 자체에서는 손실이 발생하더라도 그 실패를 통해 더 큰 교훈을 얻을 수 있는 것이다.

국제통화기금(IMF) 관리체제 때나 지난겨울 금융 위기 때 알토란같은 자산을 헐값에 던지고 후회의 눈물을 흘리는 사람이 많았다고 한다. 실제로 강남 개포동 주공2단지 아파트는 국토해양부의 실거래가 기준으로 지난해 12월 3억5000만 원에 거래됐다. 그러던 것이 불과 석 달 만인 올해 3월에는 4억6000만 원에 거래됐다. 그 당시 3억5000만 원에 매수했던 사람은 불과 석 달 사이에 31%의 수익률을 올려 1억1000만 원의 시세 차익을 거둔 것이다. 이런 사례는 개포동에서만 벌어진 일은 아니다. 대치동 은마아파트 102㎡(옛 31평형)의 경우도 중간층 기준으로 작년 12월 7억4000만 원까지 떨어졌던 실거래가가 올해 3월에는 9억1000만 원까지 시세를 회복했다. 석 달 사이에 1억7000만 원의 시세 차익과 23%의 수익률을 거뒀던 것이다. 송파구 잠실동 주공5단지 119㎡(옛 36평형)의 경우 작년 12월 9억1000만 원까지 떨어졌던 것이 올해 2월에는 13억1000만 원에 거래됐다. 불과 두 달 사이에 4억 원의 시세 차익과 44%의 수익을 거둔 것이다. 매수인은 성공 투자 사례라고 자랑할 수 있지만 반대로 그 아파트를 판 사람은 후회가 막심할 것이다. 그 당시 우리나라를 유령처럼 휘감던 비관론 때문에 아까운 자산을 잃었다고 생각할 수도 있다. 그러나 판단을 한 것도 본인이고, 결정을 한 것도 남이 아닌 본인인 것이다.

부동산 거래의 경우 일생에 몇 번 있지도 않을뿐더러, 그 금액 단위가 대부분 몇 억 원을 넘는 것이 보통이다. 이 때문에 부동산 투자에서 자칫 실패라도 한다면 그 손실을 만회하기까지는 긴 시간과 노력이 필요하다. 평소에 부단한 공부와 함께 작은 실패를 통해 스스로를 단련했더라면 아무리 혹독한 겨울이라도 충분히 견딜 수 있을 것이다. 앞으로도 위기는 여러 차례 올 수 있으며 기회도 그에 비례해 찾아올 것이다. 지금부터라도 투자 일기를 써 내려간다면 다음번에는 승자의 편에서 미소 짓고 있는 자신을 발견할 수 있을 것이다.

아기곰은 …

미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직 중이며 국내 최대 부동산 동호회인 ‘아기곰동호회’의 운영자이자 저명한 부동산 칼럼니스트다. 어느 쪽에도 치우침 없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 노무현 정부의 부동산 기조를 정확히 예측한 바 있으며 기존의 부동산 투자 이론을 한 단계 업그레이드시켰다는 평을 듣고 있다. 최근 신간 ‘부동산 비타민’을 내놓았다.


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