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여러규제가 뒤엉켜있는 실타래가 서서히 풀리나 봅니다.
대출규제가 있어 급등은 하지 않겠지만 분위기는 가는모양입니다.


http://www.rcnews.co.kr/news/news_contents.asp?nKind=05&nKind2=99&num=16313


infocus - 개포1단지, 10년 空轉 재건축 부활하다

조합 정상화 기틀 마련 … 지구단위계획 ‘상한 규제’ 철폐된다


고덕지구와 둔촌주공, 가락시영 등과 함께 대규모 재건축사업장으로 손꼽히는 개포지구. 하지만 지난 2002년 지구단위계획 고시 이후 용적률 배분 문제로 사업추진이 중단됐다.

개포지구 재건축사업장 중 가장 큰 규모를 지닌 주공1단지는 조합장이 횡령 및 배임 등으로 구속 수감되는 한편 이사들도 사직하거나 자격을 상실함에 따라 제 기능을 발휘하지 못했다. 이에 더해 신임 집행부 선출을 위한 대의원마저 구성 요건을 갖추지 못해 조합이라 부르기도 민망할 처지에 놓여있었다.

개포1단지가 부활의 씨앗을 피운 것은 작년 9월 강정민 변호사를 임시 조합장으로 선임한 이후부터다. 집행부 재구성을 위한 첫 단계로 대의원 충원이 절대적으로 필요했으며, 임원 선출 등을 비롯해 현행 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 기존 규약의 전면 개정 절차를 앞두고 있다. 이에 더해 고질적 걸림돌이었던 지구단위계획 또한 전면적 수정작업이 가시화되고 있어 희망을 더하고 있다.


비리로 얼룩진 10년 회생 움직임

1996년 1월 동대표회의에서 재건축사업이 최초 논의된 개포 주공1단지는 이듬해인 97년 9월 추진위원회를 구성하며 재건축이 시작됐다. 2000년 3월 18일 조합 구성 및 시공사 선정을 위한 창립총회 결과 장 아무개 조합장이 선출됐으며, 현대건설·현대산업개발 사업단이 삼성·대우 사업단을 간발의 차로 제치고 시공사로 선정됐다. 2003년 6월 26일 안전진단을 통과하고 같은 해 10월 14일 조합설립인가를 받았다.

인가 당시 조합 집행부는 조합장 1인과 이사 6인, 그리고 감사 1인으로 구성됐다. 분란은 이듬해인 2004년 5월 장 조합장이 고소되며 시작됐다. 2004년 11월부터 2005년 8월에 거쳐 이사 3인이 소유주택 처분으로 인한 자격상실 등의 이유로 사직했으며, 2005년 7월 장 조합장은 서울 중앙지방법원에 기소됐다.

2006년 1월 1심 결과 장 조합장에 대한 업무상 횡령 및 배임수재 등으로 유죄판결이 결정됐다. 이후 1년 동안 항소심 절차를 거친 결과 2007년 2월 상고가 기각되며 유죄판결이 최종 확정됐다. 이에 따라 함께 연루된 이사 3인 또한 도시정비법 위반 혐의가 인정돼 2007년 7월 이사자격을 상실하게 됐다.

조합장을 비롯해 등재된 이사 6인이 모두 사임 및 자격을 상실함에 따라 개포1단지에 남은 집행부는 박노석 감사 1인. 박 감사 혼자서는 난국을 타개할 방도가 없었다. 조합 규약에 의거 2005년 7월 장 조합장이 직무와 관련된 형사사건으로 기소됨에 따라 조합장으로서 직무수행자격이 정지됐으며, 이에 이사 중 가장 연장자인 배 아무개 이사가 직무를 대행했지만 이미 사임한 3인의 이사를 제외한 배 이사를 비롯해 나머지 3인의 이사가 도시정비법 위반 혐의로 기소됨에 따라 직무대행을 맡을 이사가 없었기 때문이었다.

조합 규약에 따르면 임원은 대의원회의에서 재적 대의원 2/3 이상의 찬성으로 선출하도록 하고 있다. 인가 당시 조합 규약의 재적 대의원은 모두 65명이었지만 이후 소유 부동산을 처분하며 조합원 자격을 상실하는 등의 사유로 박 감사만이 남아있을 당시 대의원은 고작 29명에 불과했다. 이는 대의원 과반수에 미달해 회의 자체를 개최할 수 없는 상황이었으며, 당시 건설교통부를 비롯해 강남구청에서는 도시정비법에 의거 100인의 대의원을 구성하도록 했다.

요약하면 임원 선출을 위해 대의원회가 필요하나 소집권자인 조합장은 공석이기에 개최될 수 없고, 게다가 이러한 대의원회 또한 충원 문제나 법령에 의거 재적 대의원에 대해 하자가 발생하고 있는 상태라 전면 규약의 개정이 필요한 사항이었다. 박 감사는 임시총회 개최 여부도 고려했지만 조합원간 불신이 심화된 상태라 여의치 못했다. 결국 2007년 8월 (사)한국도시정비전문관리협회 고문 변호사로 활동 중인 강정민 변호사를 임시 조합장으로 선임할 것을 요청했고 10월 서울 중앙지방법원은 강 변호사를 임시 조합장으로 선임했다.


‘집행부 구성’ 가닥이 보인다

2007년 9월 10일 강정민 변호사가 개포1단지 재건축조합의 임시 조합장으로 선임된 이후 주력한 분야는 조합의 체질 개선이었다. 개포1단지는 예전 도시정비법 시행 이전의 ‘규약’으로 제반사항이 정해지고 있었고, 이를 현행 법제에 맞게 국토해양부 표준정관을 준용해 새로운 ‘정관’을 마련하게 된 것.

정관 개정의 시작은 우선 대의원 충원이었다. 아파트 1개동당 1인의 대의원을 선임한다 ？기준으로 모집한 결과 최고 118명까지 모였지만 이후 몇몇이 사임 의사를 나타내 현재 102명이 확보된 상태다. 현행 도시정비법에 따르면 대의원 숫자는 최대 100인으로 제한하고 있다. 과거 과반수에도 미달해 대의원회 개최조차 생각할 수 없었던 과거에 비하면 놀라운 발전이다.

개포1단지 정비사업체인 씨티빌드 관계자는 “건교부 표준 정관을 준용해 정관을 마련했으며 이 달 말부터 조합원을 대상으로 정관 변경을 위한 동의서 징구 작업을 시작할 것”이라고 밝혔다. 씨티빌드측에 따르면 내달 정관변경을 포함 조합변경인가 절차가 마무리될 전망이다.

현행 도시정비법에 따른 정관 변경이 완료되면 이를 토대로 집행부 구성을 위한 임원 선출 절차가 진행된다. 오는 7월부터 8월까지 임원 입후보 절차를 거쳐 9월경 총회서 집행부 구성을 마칠 방침이다.

작년 9월부터 임시 조합장으로 중심을 잡아온 강정민 변호사는 “작년 9월부터 대의원 충원 및 정관 개정을 위한 절차를 진행해왔으며 조만간 성과를 보일 것”이며 “매달 정기 간담회를 통해 공정하고 합리적인 조합원 의견 수렴 체제를 갖추고자 노력해왔다”고 전했다. 강 변호사는 신임 집행부 구성이 완료되는 때까지 임시 조합장을 수행할 예정이다.


“개포지구 상한용적률 족쇄 풀린다”

개포1단지를 비롯해 개포지구내 재건축사업을 추진해온 저층 아파트에게 지구단위계획은 악몽의 대상이다. 개포지구, 자세히는 개포택지개발지구는 개포동 660번지, 대치동 600번지, 일원동 689번지 일대 등으로 총 면적 365만4550㎡(1,105,500평) 32개 단지 아파트 484개동 2만8705세대(저층아파트 9개 단지 289동 12,985세대)로 이뤄져있다.

1999년 10월 도시설계구역으로 지정된 이후 2000년 7월 도시계획법 개정으로 도시설계가 지구단위계획으로 변경됨에 따라 지구단위계획구역으로 지정된 이후 계획수립절차가 시작됐다.(도시계획법은 국토이용관리법과 함께 폐지되고 현행 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」로 통합된다.) 2002년 6월 17일 특별계획구역으로 지구단위계획이 결정 고시됐다. 고시 결과 32개 공동주택이 평균 상한용적률 200%로 묶임에 따라 각 단지간 용적률 배분 문제로 인해 사실상 사업추진이 중단된다.

개포1단지 또한 사업중단의 마수에서 벗어날 수 없었다. 도중 용적률 250%를 목표로 지구단위계획이 아닌 정비계획수립을 강행하기도 했지만 이뤄지지 않았다. 2005년 2월 강남구청에서 평균상한용적률 200%를 평균허용용적률 200%로 변경하는 절차를 추진하기도 했지만 용적률 배분안에 대해 각 단지간 의견차이로 무산되기도 했다. 당시 계획안에 따르면 2종 일반주거지역인 경우 허용용적률을 177%, 3종은 222%로 제안됐었지만 일부 단지는 수용의사를 나타냈지만 여타 단지는 그렇지 못해 중도 하차했다.

근 10년 동안 지구단위계획이란 암초에 걸려 막막했던 개포지구에도 ‘해뜰 날’이 오는 것 같다. 강남구청에서 발주한 개포지구 지구단위계획 변경절차가 서서히 가시화되고 있기 때문이다. 업계 관계자에 따르면 이번 변경안은 새롭게 틀을 마련한 것으로서 기존 평균상한 개념을 해제하는 것을 주된 내용으로 한다.

평균상한용적률이 해제될 경우 그간 사업추진의 족쇄로 작용했던 단지간 용적률 배분 문제가 사라질 것으로 예상된다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법)에 따르면 지구단위계획 고시 이후 5년마다 타당성 검토를 거쳐 재정비 절차를 갖도록 하고 있다.

이와 관련 강남구청 관계자는 “기존 지구단위계획의 평균상한 개념은 해제될 것이며 용적률에 대한 윤곽은 나온 상태”이지만 “구체적으로 밝히기는 어렵다”며 비공개 입장을 나타냈다. 다만 “오는 11월까지 주민 공람 및 구의회 의견청취가 있을 것”이라고 밝혀 올 상반기에는 윤곽이 드러날 전망이다.

일각에서는 개포지구 용적률 수위와 관련 성향이 유사한 고덕지구와 비슷한 수준에서 정해질 것으로 보고 있다.


실패 아닌 시련, 도약의 계기

조합장의 비리 사건으로 한 때 언론의 포화를 받았던 개포1단지. 한 차례 시련을 겪기도 했건만 오히려 이를 기회로 도약의 발판을 마련한다는 분위기다. 씨티빌드 박준호 부장은 “기존 집행부가 무너지고 새로운 조합을 구성하는 과정을 겪으면서 조합원들의 의식 수준이 놀라울 정도로 향상됐다”며 “앞으로 신임 집행부가 원활한 사업추진을 진행함에 있어 든든한 기반이 될 것”이라고 전했다.

현재 개포1단지 당면 과제인 신임 집행부 구성은 오는 9월경 마무리될 것으로 보인다. 6월까지 정관변경을 완료하고, 7월∼8월 입후보 절차를 거쳐 9월경 총회 개최를 예정하고 있다. 이와 더불어 지구단위계획 또한 상당부분 진척될 것으로 예상됨에 따라 내·외부 여건이 조화를 이뤄 사 업추진이 가속될 것으로 전망하고 있다.

박 부장은 “시련을 겪고 단단해진 1단지가 추진위 단계에 머물고 있는 타 단지에 비해 조합설립이란 유리한 여건을 지니고 있다”며 “본격적인 사업추진이 예상되는 내년부터는 1단지의 독주체제도 기대하고 있다”고 밝혔다.


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조합장 직무대행 강정민 변호사 인터뷰 … “직무대행 역할은 조합 정상화의 기틀 마련하는 것”

그간 업무 결과에 대해.

작년 9월 법원에 의해 개포1단지 재건축조합의 임시 조합장으로 선임된 이후 10개월이 지나고 있다. 선임 당시는 외부인이 조합장 자리에 앉는다고 해서 반대하는 이도 있었지만, 지금은 대부분의 조합원들이 긍정적으로 보고 있다. 스스로 어느 한쪽에 치우치지 않고 조합이 올곧게 성장할 수 있도록 노력했다. 사실 변호사로서 조합장이란 역할을 맡는 것에 부담감이 없었던 것은 아니었다. 조합이 겪어온 지난 상황을 돌이켜 봤을 때 혹여 분란의 소지가 발생하지 않도록 중심을 잡고 최대한 공정하게 업무에 임해왔다.


임시 조합장으로서 역할에 대해.

임시 조합장으로서 본인의 역할은 조합이 제자리를 찾을 때까지 그를 위한 토대를 마련하는 것이라 생각한다. 따라서 계획 중인 정관변경 등이 이뤄지고 이를 기반으로 신임 집행부 구성이 완료되면 본인의 역할은 다했다고 여긴다. 다만 신임 집행부 구성 이후에도 공정하고 투명하고 사업추진이 이뤄질 수 있도록 성숙된 의식을 조합원이 지니도록 노력은 아끼지 않았다.


매달 정기 간담회를 개최한 까닭은.

임시 조합장 선임 이후 매달 1회씩 모든 대의원과 함께 간담회를 가졌다. 간담회를 통해 대의원과의 간격을 상당히 좁힌 부분도 있지만 본 취지는 사업현안을 토의하는 한편 대의원들로 하여금 공정하고 합리적인 의사결정절차를 스스로 진행할 수 있도록 하기 위함이었다. 국회 회의 방법과 동일하게 회의를 진행하고 ‘풀뿌리 민주주의’처럼 상향식 의사 개진을 통해 민심이 집행부에 제대로 전달될 수 있는 기반을 닦는데 주력했다