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강남 아파트는 1분기에 사라
기류 심상치 않은 강남권 … 경기회복 6개월 뒤 주택 가격 상승
분당 지역 부동산 중개업소에서 매물을 구한다는 안내문을 붙이고 있다.

연초부터 강남 재건축과 용인, 분당 등을 중심으로 아파트 상승세가 재점화될 기미가 엿보이면서 이에 대한 해석과 대책에 관심이 쏠리고 있다.

실제로 지난해 말 청담동 한양아파트의 35층 재건축이 건축심의를 통과하자 잠실, 압구정 일대 고밀도 재건축 아파트 가격이 갑자기 5000만∼1억원 정도 뛰어올랐다. 이런 분위기 때문에 용적률 상향 대상에 포함되지 않았던 강남권 중층 단지들도 덩달아 오름세로 돌아서고 있다. 서울시가 지난 1월 3일 발표한 3종 일반주거지역 내 용적률을 210%에서 230%로 완화하겠다는 내용이 호재로 작용해 대치동 은마아파트 가격은 잠깐 사이에 2000만~3000만원, 로열층은 최고 5000만원까지 뛰는 일도 벌어졌었다. 물론 서울시가 용적률 210%를 고수하겠다고 곧바로 발표하면서 잠잠해지기는 했지만.

송파 신도시를 놓고 건설교통부와 서울시가 줄다리기를 벌이는 것도 심상치 않은 일이다. 공급 부족에 대한 우려로 확대되어 재건축 아파트 가격에 호재가 될 수도 있어서다. 용인 역시 판교처럼 전매제한 등의 규제가 없음에도 불구하고 발전 가능성 기대로 집값이 다시 강세로 반전됐다. 2월에 있을 동백지구 입주를 앞두고 인근 아파트들의 가격도 들썩이는 분위기다.

이러한 재건축 규제 완화 분위기와 판교 신도시 분양 임박 같은 이유로 강남 아파트 가격은 상승 기운을 얻고 있다. 특히 강남권 중대형 및 분당, 용인 소형 아파트 가격 급등세는 용산, 뚝섬, 목동, 여의도 등으로 확산할 가능성이 높아 보인다.

◇가격 상승 가능성의 배경은= 서울 강남권 일부 아파트 가격이 8·31 대책에도 불구하고 이렇게 남다른 기류를 보이는 이유는 뭘까? 부동산 관련 정부 대책의 완화 가능성, 대체 투자 방안의 미비, 중대형 아파트 공급 부족, 행정복합도시·기업도시·혁신도시 같은 개발계획에 따른 부동산 가격의 상승, 오는 5월의 지방선거, 내년의 대선 등 온갖 상승 원인이 혼재되어 작용하기 때문이다.

이번 강남권 일대 아파트 가격 상승의 직접 원인 중 하나는 최근에 나타난 서울시와 건교부의 재건축 및 송파 신도시 관련 정책 혼선이다. 지난 3일 서울시는 ‘2010년 도시 및 주거환경 정비계획’ 내에서 일부 강남 재건축 단지의 용적률 완화 방침을 포함한다는 내용을 발표했었다. 발표의 주 내용은 3종 주거지역 재건축 대상 아파트인 대치동 은마아파트를 포함해 선경·개포우성, 송파구 잠실우성 등 서울 강남권 10개 중대형 단지의 용적률을 210%에서 230%로 상향 조정한다는 것이었다.

이 발표로 말미암아 급작스레 재건축 아파트가 상승 곡선을 타자 서울시와 건교부는 가격 불안정을 이유로 용적률 완화를 추진하지 않고 현안대로 유지하기로 결정하였다. 건교부와 보조를 맞추지 못한 서울시의 재건축 규제 완화 정책은 현재 해프닝으로 끝났지만, 시장에서의 기대심리는 여전히 살아 있다고 해도 틀린 말은 아니다.

2005년 하반기부터 경제가 회복기로 접어들고 있다는 점도 가격 상승을 부추기는 요인이다. 이러한 흐름은 올해에도 이어질 것으로 주요 연구소들은 전망하고 있다. 주택산업연구원은 올해 우리나라 경제성장률이 2005년(3.8~3.9%)보다 높은 4.5~5.0%가 될 것이라고 전망하고 있다. 또한 LG경제연구원도 비슷한 의견을 내놓았다. 우리 경제는 올해 세계 경제의 성장세 지속에 따른 수출 증가와 완만한 내수 회복에 힘입어 2005년보다 0.8%포인트 높은 4.7%의 경제성장률을 이룩할 것이라고 내다보았다.

문제는 이렇게 실물경기가 회복되면, 고용 사정 개선으로 소득이 증가하게 되고 이는 가계 구매력을 증대시켜 부동산 경기를 회복하는 원동력이 된다는 점이다. 따라서 일반 경기가 호전되면 보통 6개월 뒤 주택 가격이 뒤따라 오르는 게 관례라는 점을 상기할 필요가 있다.

금리 인상도 눈여겨보아야 한다. 지난해 국제적인 금리 상승 무드에 편승한 우리나라 금리의 기조는 올해에도 지난해와 비슷할 전망이다. 그러나 미국 금리가 4.25%이기에 우리나라도 단계별로 순차적인 금리조정이 있을 것으로 보인다. 그런데 이 같은 국내 금리 인상은 아파트 전세를 월세로 전환하게 하는 강력한 파급효과를 불러 올 수도 있다는 점이다. 물론 금리 인상 자체가 부동산 시장에서 큰 악재로 작용하는 건 아니다.

◇증시 활황에도 아파트 인기는 여전= 모든 부동산 유형이 그러하지만 특히 아파트는 가격의 하방 경직성이 강하고, 여전히 수요가 강세를 보이는 주택 유형이다. 따라서 상대적으로 다른 주택들보다 가격의 하락폭은 작은 반면 그 상승폭은 상대적으로 크다. 따라서 주식 활황에도 불구하고 아파트 는 자산가치 증식의 가장 기본적인 수단이 된다.

주식시장의 활황으로 많은 돈이 주식시장으로 이미 유입되었지만 주식시장에서 얻어진 수익의 대부분은 언제든 다시 부동산 시장으로 강하게 흡수될 수 있는 성질을 지니고 있다는 것을 잊지 말아야 한다. 증시에서 부동산으로 돈이 흘러드는 건 순식간이란 얘기다.
게다가 아직도 확실하고 안전한 투자처를 마련하지 못한 400조원에 이르는 부동자금은 아파트 가격 상승을 끌어올리는 잠재적 요인이 되고 있다.

이 같은 요인이 반영되면서 올 초 신규 분양 시장의 경우 분양권 전매가 가능한 혁신도시 인근을 중심으로 주말 모델하우스 방문객만 5만 명에 달하는 등 연초부터 과열 분위기가 나타나고 있다. 특히 개발 호재가 든든한 배경으로 있는 화성 동탄, 김포 등 일부 수도권 지역은 물론이고 지방의 혁신·기업도시들 경우 청약자들의 관심이 아파트에 뜨겁게 집중되고 있다.

◇강남 아파트 매입·매도 시기는= 강남에 내집을 마련하려고 할 때 가장 적당한 시기는 언제일까. 매수자 입장에서 보면 강남 아파트는 1월 중 혹은 1분기에 사는 게 유리해 보인다. 특히 올 한해 강남, 서초, 송파구의 입주 물량은 1만1000가구로, 매년 평균 8700가구가 입주한 것에 비하면 26%나 많은 편이다. 그리고 올 입주물량 중 75%(약 8300가구)가 상반기에 몰려 있다는 걸 잊지 말자.

지난해 집값이 급등한 분당, 용인 지역의 올해 입주 물량도 지난해에 비해 2배 많은 1만7000가구에 이른다. 한편 강북권도 재건축, 재개발 등 재료를 지닌 단지의 경우에는 가급적 1∼2월 중에 사는 게 적당할 듯 하다. 용인, 하남, 성남 등 경기 남부지역은 3월 판교 분양 이전이 적정한 매수 기회로 보인다.

그러나 무엇보다 중요한 것은 매수자의 자금 능력이다. 새로 은행 대출을 받는 입장이라면 주택담보대출 비율을 주택 가격의 30~40%로 하는 게 적당하다. 또 월 소득에 대비한 월 상환액의 비율을 30% 선으로 잡는 게 좋다. 즉 보수적인 관점에서 추가 금리 조치, 경기 상황, 개인적 변수 등 악재를 사전에 고려해 충분히 감당할 수 있는 선에서 대출을 받는 게 안전하다는 뜻이다.

또 부동산 거래가 위축되는 상황에서는 생애최초주택구입자금, 근로자·서민주택 구입자금 대출, 모기지론 등 서민 주거 안정을 꾀하기 위한 정부의 정책적 금융상품을 적극 활용할 필요도 있다. 이는 금융권의 대출 상품보다 금리 혜택이 많기 때문이다.

반면 매도자 입장에서는 강남권은 3월과 8월 판교 분양 상황을 지켜본 후 고가 매도전략을 구사할 필요가 있다. 강북권 중에서 뉴타운, 광역 개발, 한강변 아파트 보유자는 강남권과 유사한 패턴으로 매도전략을 취하는 게 바람직하다. 그러나 올 상반기에 전셋값 상승이 지속하면 매도시기를 늦추는 것도 유리할 수도 있다.

◇판교, 송파 분양에 따른 주택 가격 전망은= 건교부는 송파 신도시가 계획대로 추진된다면 2010년까지 5년간 강남권에 공급되는 주택 물량이 10만 가구 이상일 것으로 내다본다. 구체적으로 살펴보면 2009년 분양되는 송파 신도시가 4만6000가구에 이르고, 올해 분양되는 판교 신도시도 공급 가구 수가 2만9350가구나 된다. 또한 서울시가 도시개발사업·국민임대 단지 등으로 추진 중인 장지, 세곡, 우면2지구 등에서도 3만~4만 가구가 공급될 전망이다.

문제는 이러한 공급이 당장 아파트 가격에 영향을 미치는 게 아니라는 점이다. 입주 시점이 되어서야 가격 안정 효과가 나타나기 때문이다. 송파 신도시만 해도 입주 시점이 2012년이어서 당장에 미치는 가격 안정 영향력은 그리 높아 보이지 않는다.

또 각종 규제로 강남 지역 재건축이 전면적으로 묶이면서 내년부터는 강남권 입주 물량이 큰 폭으로 줄어드는 것도 위험 요소로 보인다. 주택 공급이라는 측면도 중요한 가격 변수로 작용하지만 이보다 중요한 것은 정부의 부동산 관련 규제 및 완화 정책이다. 최근 강남 일부 재건축 아파트의 용적률 및 층고제한 완화 발표에서 확인할 수 있듯이 정부 정책은 신속하고 강하게 강남 아파트 가격에 반영되고 있다.