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제가 앞서 쓴 내용과 일부 중복이 되더라도 전체를 보시면 됩니다.

고덕주공6단지의 무상지분율 174% 제시 시공사의 선정에 따른 여파가 크다.

그동안 135% 를 제시하던 단지는 임원이 갈리는 등 그 방향이 혼미하다.

간단히 산술적으로 계산을 하자.

주공6단지 18형이 대지지분이 23.92이다

용적율 250% 에서 25%는 임대아파트 건축하고,

23.92 x 2.25(225%) = 53.82 형 건축이 가능하다.

건축비를 뽑아야 하니 일부를 일반 분양한다.

44형을 조합원 주고 10형을 분양하면 분양가 2200만원에 분양하면

2억2천이 수입으로 들어온다.

54형의 건축비를 보면 실공사비는 1형당 400만원이면 된다

그러나 이주비 선공사비 등등 비용을 감안하여 1형당 700만원 고려해 준다.

그러면 44형 x 700만원= 3억8백만원이 건축비와 이자 비용이다
분양하는 아파트 건축비는 임대아파트 건립하고 구청에 매각하면 받는 돈으로 상쇄
시킨다.

8800만원 추가분담금 내면 44형 받는다 즉 지분율 183% 이다

44형 싫다면 41형 가면 된다 즉 3형 더 분양하면 추가분담금 2000만원만 내면 된다.

무상지분율 170% 전후가 된다.

관건은 분양가를 얼마로 하면 되는냐 인데?

인근 아이파크가 34형이 조합에서 저층 분양하는 가격이 형당 2230만원이다

2200만원이 가장 보수적으로 본 분양가이다.

새로 분양하는 재건축단지는 대단지이고 층도 높고 스카이 라인도 좋아서

분양가는 더 높아질 것 이다.

강동지역은 모두 향후 9호선 연장이 추진되는 지역이라 분양가가

더 높아질 확률이 많다.


그러면 건설사는 분양가를 높이지 않아도 형당 700만원에 받으면 시공이익은

충분하지만, 개발이익까지 더 보려면 분양가를 높여야 한다.

분양가를 높이려면 돈 많이 드는 비싼 소나무 심어서 벌겋게 죽이지 말고

저렴하고 관상가치가 있는 나무 심는 등 비용을 절감할 필요가 있다.

조경비만 절약해도 웬만한 주민공동시설 설치 가능하다.

조경을 잘하면 처음에 그럴 듯하지만 나중에 관리비가 많이 들고 시간이 가면

갈수록 나무는 자라고 잔디는 그늘이 되어 죽고,

큰나무 밑의 관목은 도태된다.

10년후 나무가 클 때를 고려한 규격의 조경공사만 하면 된다.

오히려 텃밭 공간을 많이 만들어 주민에게 제공하면 잔디도 안 심고 일석이조이다.



분양가를 높이는 방안으로

1. 26, 34형을 방4개를 만들 수 있게 한다.

방3개의 25형과 방2개의 25형이 시세에서 20% 차이 나는 것을 보면,

필요시 작더라도 방1개를 방음칸막이 벽만 설치하여 쉽게 만들수 있도록

창문은 1개 크게 만들지 말고 작게 2개를 만들고 출입문 설치를 하게 미리

문틀을 설치하고 막아 놓는다.

고시텔에서도 먹고 자는 세상에 방을 만들고 상부에 다락방 개념으로

침대를 설치할 수 있게 미리 고정물을 설치해 둔다.


2. 38형 이상은 현관을 2개 설치하여 방1개는 원룸으로 설비를 하여

월세 임대 가능하게 한다.

방4개의 38형 이상 중대형 아파트는 현관을 2곳 설치하여 현관쪽 방1개는

미니주방, 미니샤워부스,변기 설치하여 자녀가 유학가거나 군대가면

필요시 문을 폐쇄하고

원룸으로 월세 임대 가능하게 한다.

기러기 아빠나 직장인 여대생 들에게 인기 짱일 것이다.

주차장 좋고 슈퍼 헬스 지하철 경비원 다 있는 원룸은 월세 놓기 너무 쉽다.

월세 40-60만원 들어오면 수익형 부동산 겸용이다.

영종도 어느 단지에서 도입한다고 한다.


3. 관리사무실, 주민공동시설은 반지하에 설치하여 용적률의 낭비가 없게 한다.

지하실도 드라이에리어, 선큰가든 설치하면 지상과 같은 환경을 가지므로

주민공동시설은 지하로 놓는다.

분산상가도 출입구와 일부공간은 지상으로 하고 나머지는

지하에 설치하여도 된다.

경비실을 지상에 설치한 단지가 있는 데 이는 용적율의 낭비이다.

경비실이 이제는 cctv를 보는 모니터실의 역할이 주 업무이므로

cctv 장비와 근무공간은 모두 지하로 하고 경비원이 주민과 대면하고

말하는 공간만 지상으로 한다.

절약한 용적률을 이용하여 주민 체육시설 간이 바베큐장 등등 설치하여

가능한 주민 이용시설을 많이 설치한다.


4. 주민이 이용할 수 있는 게스트하우스를 설치하여 주민이 가족행사시

친척을 숙박시킬 수 있게 한다.

일정 공간에 콘도를 설치하여 가족 행사시 지방, 해외에서 오거나

음주후 자고 갈 친지를 위한 콘도 개념의 게스트하우스를 운영하여

아파트 단지의 품격을 올리면 분양가도 오른다.

5. 방마다 세면기와 좌변기를 설치한다.

항공기 화장실 생각하면 가능한 시설이다.

단, 검토할 분야로 샤프트 설치상 힘들 수도 있어 희망 라인에 한하여 옵션으로

할 수 있다.


6. 관리비를 저렴하게 하는 설비를 최대한 고려하여 늘어가는 관리비를

저렴하게 한다.

지하 주차장 팔 때 지하열을 이용한 냉난방 설비를 같이 설치하는 등 ......

이러면 평당 분양가 몇 백만원 더 올리는 것 쉽다고 본다.

다음에 더 자세하게 씁니다.

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