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재건축의 컨셉 변화를 1편에서 기술한 바,
재건축을 경제적으로 조합원에게 최대의 이익이 가게 추진하는 방안을 소개코저 한다.

조합이 구성되면 운영비가 없어,
시공사를 선정하여 시공사로부터 운영비를 가져다 쓰면서 문제가 잉태한다.

기업은 최고의 이익을 추구하는 집단이라 항상 수익성만 고려하지 조합원의 이익을 생각할 필요가 없다.

재건축조합 운영비를 시공사에서 가져다 쓰지 말고, 추진위 구성시 일단 아파트관리비외 별도로 재건축 추진비를 조금 걷어서 쓰면서 추진위집행부가 정말 성직자 처럼 운영할 사람들로 구성하여야 한다.

재건축의 진행은 사실 단순하다.

대지지분이 A TYPE 20py 500세대 4동 B TYPE 30PY 500세대 4동으로 구성된 단지가 있다고 하자,
상가는 전체 대지지분 300PY 으로 소유주 20명으로 구성된다고 하고,

용적률은 300%라고 하자.

각세대별로 희망 평형 조사하여
분양형 24형 200세대 28형 300세대 33형 300세대 40형 400세대 합 1200세대로 건축하기로 한다.
공동시설 100평 건축, 상가 900평 건축

대지지분 20평 가진 조합원이 40형으로 가려면 20평대지에 공동시설 빼고 용적률 300%에서 290% 적용하면
58평까지 건축이 가능하다.
40평으로 가기를 원하므로 18평은 일반분양이 가능하다.
18평 일반분양이 평당 2500만원 이라면 18평 x 2500만원= 4억5천이 된다. 18평 건축비만은 평당500만원(시공사 이익 등 다 반영해도)이면 된다.
4억5천-9천= 3억6천이 수입이 된다.
40형 가는 조합원은 땅은 자기 땅 제공한 것이므로 건축비 평당 500만원 이주비 등 이자 경비 평당 200만원 계상하면 40평x 700만원 = 2억8천으로 이론상 8천만원 돌려 받아야 한다.

이렇게 하려면 조합장 연봉 1억씩 주지말고 연봉 4000에 일할 사람 뽑고, 설계사무소선정도 5개사 이상 지명하여 최저가 입찰하고, 시공사도 상위 랭킹 20개 건설회사 지명하여 최저가 입찰로 선정한다.
아파트 관리비 싸고 설계와 시공 잘하면 브랜드는 저절로 창조된다.
00건설사 등의 브랜드 재건축은 아무 소용 없다.
시공사를 투표로 뽑으니 공식적 홍보비만 수십억 쓴다.
여기에 시공사 본사 인건비 등등
세대당 시작부터 수백만원 이상 부담하는 것이다.

정비업체 선정도 실적위주가 아니라 최저가 입찰로 선정한다.
일은 실적이 중요한 것이 아니라 다 감독하기 나름이다.

감독기능을 갖추기 위하여 사업관리업체를 선정하거나 전문가를 계약직으로 채용하여 쓴다.
이 감독업무 담당자들에게 윤리선서하고 비리로 인한 문제 발생시 손해배상 청구한다고 하면,
열심히 감독업무 추진한다.

이론상 이러한데 재건축 추진 하는 사람들 무상지분율이 150%, 135% 운운하는 것은 말이 안되고 여기에
맞추어 비용과 공사비를 쓰겠다는 것으로 시공사의 작전에 놀아나는 것이다.

위에 언급한대로 최대한 공사비 경비 줄이고 입찰로 가면 소위 무상지분율이 200% 이상이 된다.

여유 돈 생기면 커다란 소나무 대량으로 심는 것이 유행이다.

입구에 몇 주 심는 것은 이해가 가나 그냥 곳곳에 고가의 소나무 마구 심는다.
저렴한 잣나무만 잘 심어도 경관은 더 좋을 수가 있고, 저가의 서양측백 좋은 나무이다.

비싼 야생화 심고 분수 만들면 추후 관리비만 들어서 아파트 시세만 낮춘다.
오히려 텃밭, 바베큐장 만드는 것이 더 이상적이다.

건설사 아파트 골조공사비는 뻔하다 공사비 늘리려면 대리석 아무데나 막 붙이고, 비싼 소나무, 분수, 정자, 도랑, 다리, 연못 만드는 것이다.
가로등 고가로 바꾸고, 옥상에 조명등 단다.
이런 식으로 공사비 야금 야금 늘리다 보면, 추후 정산하면 세대당 수천만원 부담한다.

요즈음 준공한 재건축 아파트 1-3층 까지 대리석 붙인 것 보면 정말 어이가 없다.
아파트 외벽에 왜 대리석이 있어야 하나 나중에 대리석에서 하자라도 나면 보수비 말도 못한다.
이런 낭비적 공사를 하다보면 시공사는 어마어마한 이익을 보는 것이고 이렇게 공사내용 변경하여
공사비 증가하려다보면 조합 집행부와 밀착관계가 생기는 것 이다.

일반 분양하는 아파트 처럼 설계하고, 도면대로 시공시키면 아파트로서 기능에 아무런 문제 없다.
아파트 사러 오는 사람들이 아파트 1층에 대리석 붙인 것 보고 사러 오지 않는다.
아파트 주위 여건 교통 학군 보고 아파트 사러 온는 것이지 대리석 보고 오지 않는다.

이런 허식적인 공사보다 태양열 에너지 절약설비를 옥상에 설치하는 것이 관리비 줄여서 향후 아파트 인기 높이는데 기여할 것이다.

대단지 아파트 보면 상가는 입구에 1동 대형으로 짓고 다른 곳에 상가가 없어,
편의점 가려고 차를 몰고 가거나 10분이상 걷기도 한다.
담배 한갑 사러 10분 걸으면 욕 나온다.
드문 드문 24시편의점, 세탁소, 호프집 등 2-3개 들어가는 점포를 배치하여야 주민이 편히 살고 야심한 밤에 치안유지에도 도움이 된다.
이런 상가가 용적률, 건폐율 차지하므로 입구는 지상에 소규모 건물 설치하고 대부분의 면적은 지하에
설치하는 설계를 도입하면 해결이 된다.

결론은 시공사에 질질 끌려다니는 재건축이 아닌 발주처로서의 역할을 하면서 공사비 절감하면서 재건축을 추진하면 되고,
재벌급 보다 오히려 중견기업을 선정하여 시공하면서 뉴브랜드를 창출하여도 아파트의 가치는 전혀 떨어지지 않는 다는 것이다.

3편에서는 재건축의 실무적인 규정에 대하여 올리기로 합니다.

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