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강남 재건축 투자 적기 ::::;강남중대형은 절대공급부족하다
고수에게 듣는다 (9) 임달호 현도 컨설팅 사장
“요즘 부자들 상담을 해보면 대부분 몸을 사리고 있는 걸 알 수 있어요. 강남 재건축 대형 평형 급매물만 간간이 물어볼 뿐 선뜻 투자에 나서려 하지 않지요. 한때 인기를 끌던 50억~100억원대 상업용 건물도 씨가 말랐고요. 그만큼 시장이 침체돼 있다는 증거입니다.”
부동산 컨설팅 업체 현도컨설팅을 이끌고 있는 임달호 사장은 “부동산시장 분위기를 선도하는 강남 부유층 움직임이 극도로 침체돼 있다”며 “지금은 섣불리 투자에 나서기보다는 신중을 기할 때”라고 강조한다.
그의 말처럼 부동산시장이 잠잠한 건 사실이다. 집값 바로미터로 불리는 강남 재건축 아파트값은 규제 완화에 대한 실망감 탓에 하락세를 면치 못하고 있다. 정책 발표에 아랑곳하지 않고 미분양아파트는 계속 느는 데다 유가 급등으로 대외경기도 불안해지면서 그야말로 혼란스러운 상황.
“강남은 아예 부동산 거래가 끊긴 가운데 집값은 한 치 앞을 내다보기 힘들어요. 최고 호재로 꼽히던 뉴타운 지분값도 너무 올라 강북 집값도 조만간 약세로 돌아설 겁니다.”
특히 그는 신도시 외곽 집값이 회복하기는 힘들 거라고 말한다. 고유가 탓에 출퇴근하기 쉬운 도심으로 수요가 몰릴 가능성이 높기 때문.
“분양가상한제 탓에 실수요자들이 신도시나 택지개발지구 아파트 구입을 미루고 있는데요. 고유가 탓에 출퇴근하기 쉬운 도심으로 인구가 몰리면 신도시 집값은 회복하기 어려워집니다. 일본도 신도시 집값이 반 토막 날 정도로 떨어졌는데 우리도 비슷한 현상을 겪지 말라는 법이 없지요.”
테헤란로 오피스텔, 임대수익률 7% 거뜬
투자 해법은 어떻게 찾아야 할까. 임 사장은 본인의 청약가점부터 확실히 따져봐야 한다고 말한다.
그는 “청약가점이 높다면 분양가가 싼 송파, 광교신도시 등의 분양물량을 노리는 게 가장 좋다”며 “가점이 낮다면 몇 년을 기다려 청약가점을 높이기보다는 당장 가격이 많이 떨어진 수도권 급매물을 구입해야 한다”고 강조한다.
“분양가상한제가 실시된다 해도 원자재값이 오르면서 건축원가도 뛰어 지금 급매물 가격보다 오히려 분양가가 높아질 수 있어요. 집값이 고점을 찍었던 2006년 12월과 비교해 15% 이상 떨어진 곳도 있는 만큼 지금 수도권 유망지역 급매물을 구입하면 고점 가격의 90~95% 수준을 회복할 수 있을 겁니다. 동탄 등 외곽보다는 교통 호재가 몰린 용인 성복, 신봉권 아파트가 좋아요.”
금액별 투자전략도 귀띔해준다. 자금 여력이 10억원대로 충분하다면 강남 재건축단지 급매물을, 5억원 정도라면 수도권 신도시의 급매물 투자를 권했다.
“지금은 소형 평형이 인기지만 앞으로 최소 10년 동안은 소득 수준이 늘고 40~50대 베이비부머 은퇴자 수요까지 몰리면 대형 평형 고급 주택을 선호할 수밖에 없어요. 그런 차원에서 자금 여력만 있다면 강남 재건축단지가 역시 유망해요. 이번에 반포자이가 대거 계약포기 사태를 맞았지만 자금부담 때문일 뿐 여전히 강남 입성 수요도 충분하고요.”
여유자금이 3억원 이하라면 서울 테헤란로 오피스텔 투자가 좋다고 말한다.
“매매가가 2억원도 안 되는 66㎡(20평)대 오피스텔로 보증금 1000만원에 월세 90만원 정도는 벌 수 있어요. 대체로 수익률도 7%에 육박하고요. 소액 자금으로 이 정도 수익률을 내는 상품은 오피스텔뿐이지요.”
지방 미분양 문제를 해결하기 위해선 양도세 감면책이 절실하다고 말한다. 그는 “극단적인 대책이지만 지방 미분양 주택을 살 경우 서울, 수도권 보유 주택 1채의 양도세를 면제해주는 것도 한 방법”이라고 말한다.
【 임달호 사장은 누구 】
학원 강사에서 부동산 전문가로 변신한 독특한 경력을 갖고 있다. 15년 동안 대치동 학원에서 수학을 가르치다 2004년 4월 부동산 투자전문 컨설팅 회사인 현도컨설팅을 차렸다. 다양한 재건축 아파트 투자 경험을 바탕으로 ‘강남 재건축’ 전문가로 입지를 다지고 있다.
[김경민 기자] [본 기사는 매경이코노미 제1464호(08.07.16일자)에 게재된 기사입니다]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, ]2008.07.12 15:27:48 입력