부동산 정보포털에서 거래포털로!

지난번에 제가 썻던 글인데..다시한번 올립니다.
제 주관적인 생각뿐만은 아닐겁니다. 참고하세요..

-----------------------------------------------------------------
선사현대. 장단점은 아래 다른 글들에 수도 없이 달려있으므로 생략하고.

최근엔 부동산이 양극화가 점점 심해지고 있습니다.
선사현대도 예외는 아니고, 단지내에서도 점점 격차가 벌어집니다.

[24평]-구조 및 복도식의 약점때문에 오랜기간 가격이 정체되어 있었죠. 최근 전세가 상승에 힘입어 다소 오르는 추세입니다. 특히 선사초등 학군의 소형평이 신암초등보다 선호도가 강합니다.
특히 초등학교 학군은 어린자녀를 많이 둔 24평, 특히 전세선호도에서 잘 나타납니다. 24평도 조망권에 따라 선호도가 또 다르구요..
큰평수로 갈수록 초등학교 학군의 비중은 크지 않습니다.

[30평,34평 - 비조망] 아무리 로얄층이라도 선사현대의 높은 용적율때문에 앞이 막혀 답답한 느낌이있는 비조망은 선사현대에서는 가격을 선도하지는 못하고 있습니다.

특히 34평도 복도식(F형-몇세대 안됨)은가격이 낮지요. 24평을 포함해, 이 구조들은 (상대적)낮은 가격을 형성하고 있습니다. 이들 구조들이 세대수가 많습니다.. 향후에도 가격이 크게 상승할 가능성은 낮아보입니다. 지금까지...선사현대가 가격상승이 크지 못했던 이유가..이들 매물(24평,30평 복도식)이 많기 때문입니다. 

[34평-남한산성조망(남동향)]
천호시내와 멀리의 남한산성까지 보이는 조망은 강조망에는 미치지 못하지만 나름대로의 시원한 조망때문에 꾸준한 선호가 있습니다. 최근 가격이 오르고 있습니다. 

[34평-한강조망(남서향),42평]
선사현대 아파트 시세의 상한가는 이 물량들이라고 봐도 과언이 아닙니다. 특히 한강조망은 매물의 희소성으로 인해, 로얄층기준으로 최근 34평이 6억에 거래가 된 후 그 이상으로 매물가격이 올라갔고 실제 매물도 거의없는 편입니다. 다소 어중간한 층들도, 로얄층 기준가에 다소 얼마를 낮추어 부르고 있는편입니다.

강조망중 구리방향의 서북향은 선호도가 떨어지는 편입니다.
강조망.000얼마.. 이렇게 붙여놓은것중에 가격이 저렴한것은 서북향쪽입니다.

사람마다 판단의 기준이 다르겠지만. 제가 판단할때.....

다소 저평가된 선사현대의 경우, 가격을 선도하는 주력 매물(조망,타워식,30평이상,남서,남동향,남향)을 구입하는것이 향후 양극화된 가격에 더욱 유리할것으로 생각됩니다.

하지만 이 모든걸 만족시키면 가격이 비싸겠죠.. ^^;

참고로) 용적율 높다고 얘기하시는 분들있는데..용적율.. 베란다 밖이 다른 동으로 막혀있는 일반적인 구조에서는 용적율 높고.낮음 의미없습니다. (재건축은 아직 수십년 뒤의 일이니까..제끼고..)

차라리..3종지역이니 높게 올라가서..조망을 확보하는 물건이 많은게 유리합니다.

참고로2)나무 많은거..단지앞 도로 넓은거..좋습니다. 하지만...한강시민공원이 바로 옆인거하고는 비교가 안됩니다.