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◆올 상반기, 뉴타운 인근 아파트 상승세 기대 이하
= 지정 당시만 반짝, 지역 평균도 못 쫓아가

서울 뉴타운 주변 아파트가 기실 투자가치로는 신통치 않았던 것으로 나타났다 .

종합부동산정보제공업체 부동산투유가 조사한 바에 따르면 서울 강남권과 분당 , 용인, 평촌 등 이른바 '판교후광' 지역을 중심으로 아파트값이 급상승세를 보인 올 상반기 동안 서울 뉴타운 주변지역은 지역 아파트 평균 상승세에도 못 미친 것으로 나타났다.

부동산투유와 사단법인 부동산정보협회가 조사한 서울시 14개 뉴타운 및 균형 발전촉진지구 아파트가격 동향을 살펴보면 뉴타운 지역의 아파트값이 해당 구 평균 아파트값 상승률을 뛰어넘은 곳은 강북구 미아뉴타운과 동작구 노량진 뉴 타운 단 두 곳에 불과했다. 더욱이 뉴타운 지정 이후 입주한 이른바 인기브랜 드, 대단지마저도 지역 평균 상승률을 밑돌아 사실상 '뉴타운 후광효과'는 거 의 없었던 것으로 나타났다.

우선 1차 뉴타운으로 지정돼 시장의 뜨거운 관심을 받았던 성북구 길음동 길음 뉴타운을 살펴보면 뉴타운 내 아파트들은 올 상반기 동안 0.99% 하락해 평균 0 .22%가 하락한 성북구에 비해 더 큰 하락폭을 보였다.

2002년 11월 길음뉴타운 지정 당시 입주를 눈 앞에 두고 평당 880만 원 선에 거래되던 래미안 길음1차의 경우 이후 2003년 2월 입주 때는 평당 970만 원까 지 100만 원 가량 매매가가 치솟아 뉴타운 '특수'를 톡톡히 누린 아파트로 꼽 혔다. 하지만 입주 이후 가격 상승률은 겨우 성북구 평균에 근접하고 있는 것 으로 나타나고 있어 지정 당시 만 반짝했을 뿐 뉴타운 후광효과가 지속적으로 이어지진 못했던 것으로 나타났다.

지난 2003년 11월 지정된 2차 뉴타운도 이 같은 상황은 마찬가지다. '블루칩 뉴타운'으로 꼽히는 마포구 아현뉴타운 인근 공덕동, 염리동 일대 재개발 대단 지 아파트들도 올 상반기 가격 상승률은 각각 1.69%, 0.02% 오르는데 그쳐 2.5 3% 매매가 상승률을 나타낸 마포구 평균보다 낮았다. 뉴타운 지정 당시 평당 1 ,070만 원 선에 거래가 형성되던 공덕 삼성1차의 경우 2004년 1월 평당 1,130 만 원 선까지 60만 원 가량 매매가가 뛰어올랐다. 하지만 이후 이 아파트 역시 현재까지 가격 상승률은 7.82%로 마포구 아파트 매매가 상승률 평균인 9.93%에 밑돌고 있는 상태다.

또 한남뉴타운 인근 보광동 일대 아파트들도 0.51% 하락해 5.22% 오름세를 보 인 지역 평균을 따라잡지 못했다. 특히 강동구 천호뉴타운 주변 천호, 암사동 일대 아파트들은 0.85% 오르는데 그쳐 13.42%가 오른 강동구 지역 평균에 크게 못미친 것으로 나타났다.

이밖에 부도심형 뉴타운으로 개발되는 영등포 뉴타운 주변지역도 영등포 대우 드림월드 등 신규 아파트의 부진 속에 영등포구 평균 아파트값 상승률인 6.05% 의 절반수준인 3.53% 상승하는데 머물렀다.

반면 뉴타운사업에 지역개발의 명운을 걸고 있는 강북구 미아뉴타운 인근 아파 트들은 뉴타운 추진을 등에 업고 상승세를 보였다. 미아뉴타운 인근 아파트들 은 올 상반기 동안 2.90%가 올라 같은 기간 1.28% 오른 강북구 아파트 매매가 보다 높은 상승률을 기록했다. 이 밖에 노량진 뉴타운 인근 아파트들도 한강조 망권을 매개로 동작구 평균 아파트값 상승률인 1.08%보다 높은 1.51%의 상승률 을 보였다.

◆뉴타운 탄력 받으면 후광효과도 기대해볼 만

= 투자는 지분, 실수요는 신규 아파트 노려야

뉴타운 주변 아파트들의 투자가치 전망에는 낙관론과 비관론이 엇갈리고 있다. 즉 뉴타운 사업의 부진으로 인해 주변지역 집값도 상승세를 타지 못한 것뿐이 라는 게 낙관론의 근거다. 길음동 래미안1차 주변 중개업소 관계자는 "뉴타운 주변 집값 상승세는 뉴타운 사업 추진 여하에 달렸다"며 "올 들어서는 지분시 세도 변동이 없어 뉴타운에 기대감이 크게 떨어져 있던 것이 사실"이라고 말했 다.

실제로 이 기간 동안 뉴타운 내 지분시세도 별다른 상승세를 보이지 않고 있다 . 여러 차례 개발계획이 나와 수요자들을 '자극'했던 양천구 신정동 신정뉴타 운 만 10평 정도 지분의 매매가가 올초 평당 1,400만 원 선에서 현재 1,500만 ~ 1,600만 원 선으로 10~20% 가량 뛰었을 뿐 길음뉴타운이나 아현뉴타운 등은 미동 조차 하지 않고 있다는 게 현지 중개업자들의 전언이다.

이에 따라 최근 터진 8.31대책에 따라 뉴타운사업에 힘이 실릴 것으로 예측되 는 만큼 향후에는 후광효과도 좀더 커질 것이란 전망을 내놓고 있다. 길음동 중개업소 관계자는 "이번 정기국회에 서울 뉴타운사업을 법제화한 '도시구조개 선 특별법'이 통과되면 사업의 추진속도가 한층 빨라져 뉴타운 주변 집값 상승 세도 탄력을 받게 될 것"이라고 전망했다.

반면 뉴타운 사업의 규모가 판교 등 신도시와 비교하기는 어 려운 만큼 후광효 과 역시 크지 않을 것이란 비관론도 비등하다. 노량진 뉴타운 인근의 한 중개 업자는 "대략 20만 평 규모로 추진될 뉴타운 사업이란 결국 주택 재개발사업을 집단화 한 것에 머무를 공산이 크다"며 "후광효과를 노려 투자에 나서기 보다 는 호재있는 재개발 투자로 축소해서 생각해야 할 것"이라고 말했다.

부동산투유 이동훈팀장은 "일반적으로 재개발 개발사업이 추진되는 지역은 일 반적으로 신규 분양물량 만 가격이 오르며 기존 아파트의 경우는 큰 상승을 기 대하기 어렵다"며 "실수요자들이 후광효과를 볼 아파트를 찾는다면 가급적 신 규 아파트에, 대단지를 고르는 게 좋을 것"이라고 말했다.