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이미님의 의견을 접하면서 저 또한 지금의 때가 수요와 공급의 논리보다는 정책에 의해서 움직이고 있다는것은 주지를 하고 있습니다만. 글이 너무 길어 질것 같아서 언급을 안했습니다.
재건축이 예전과 같은 수익을 낼것이라고 절대 생각하지는 않습니다.
단지 투자, 거주, 교육 등을 고려하면 기존 아파트보다는 낫을 것 같다는 생각이 들어서 입니다.

1. 현재의 재건축 규제 법규
소형평형 의무비율, 조합원지위 양도금지(조합승인후), 종별지정(2종일 경우), 정비구역지정, 안전진단통과 등
2. 앞으로 재건축 억제 법규
개발이익환수제 (임대주택건설 또는 개발부담금부과)

위 법규만 보다더도 짧은 기간안에 재건축이 이루어지며, 적정 수익이 날까 의심스럽습니다만..
전 복잡할수록 쉬운 논리로 생각해 보았습니다.

가정 1
강남의 재건축이 불가능할 정도이면 전국의 재건축은 불가능하다.
--> 결국 일부 비강남권의 붕괴정도의 아파트를 위해서라도 규제만으로 갈수는 없다.

가정 2
현재의 수요억제 정책이 결국 공급부족 지역의 가격은 오를것이다.
--> 강남등 일부 지역의 단기적 수요억제는 가능하지만 공급부족에 따른 가격상승은 이어질것이며 가장 중요한 대지지분의 가치는 그만큼 상승할 것이다.

가정 3
강남만 억제하는 법규를 만드는 것은 어렵다.
--> 주택거래신고제 등을 만들었지만 서초구가 빠져나가는 등 헛점노출

가정 1 에 대한 현실적 문제로 인해 붕괴 위험의 아파트는 50% 용적률 인상 법규를 만드는 중에 있는 것으로 알고 있습니다.

가정 2 에 대한 문제로 인해 결국 중대형 평형의 가격상승을 부추겼습니다..
정부는 주택정책을 양에서 질로 표방하며 주택건설촉진법을 주택법으로 바꾸었습니다..
이런때 30평대만을 주장하는것은 스스로 모순에 빠지는거고 결국 해결할수 밖에 없지 않겠습니까?

가정 3 에 대한 문제 주택거래신고제는 가격을 안정시킨것으로 보이나 현재 가격이 떨어졌다고 보기 어렵습니다.
신고시행 전: 매도 6억 매수 6억1천(취등록세)
후: 매도 5.7억 매수 6억1천
실제 매수자는 동일가격이고 정부가 3천정도 더 빼앗아 간거네요.
그럼 주택거래신고지역이 풀린다면(어느정도 시세가 형성후)
신고제 해제 전: 매도 6억 매수 6억4천
후: ? 매수 6억4천
해제 후 매도인은 얼마에 내놓을 까요..
실제 해제에 따른 가수요까요.
고려한다면 6억4천이상입니다..
묶는다는 자체가 현정부에서의 가격안정을 고려한 정책이고 아마 결코 현정권내에서는 해제하지 않을 것이 분명해 보입니다.
즉 단발적 제재를 한다는 것이고 어차피 지금의 정권하에서는 단타적 투자를 고려하시는 분은 많지 않을 것이라 보여집니다.

소형평형 의무비율 -> 강남구에서 30평형대의 수요도 많습니다.
강남구는 30평형대가 적습니다.
대형이 많은 편이고 그나마 30평형대 대부분이 복도식입니다.
복도식 30평대 리모델링한다고 해서 재건축 30평대와 같아지지 않습니다. (그리고 복도식30평대 -> 리모델링 40평대)
그러므로 언제가 재건축하더다도 강남 30평대는 제가치를 할 것이다.
(현재의 진행으로 보아선 40평형대의 평당가격이 가장 높을 것으로 보여진다.. 30평형대 거주자가 선호하는 것이 40평형대인데 공급이 너무 부족합니다. 30평대:40평대 = 4:1정도)
(건설일각에선 소형평형 의무비율을 60% -> 50%로 낮추자는 이야기가 나오고 있습니다.)

조합원 양도지위 양도금지 -> 현 재건축 구입자는 거의 실수자입니다.
초,중,고 최소 중,고 교육을 고려한다면 6년인데 양도불가능하더라도
나중에 매도시점에 오른 주변가격에 맞추어 팔면됩니다.
예 : 안전진단통과(6억)-> 조합설립인가(7억)-> 양도금지->사업승인-> 시공사선정->이주,관리처분-> 입주-> 보유기간
양도금지후 보유기간까지 고려하면 7~8년정도 소요될 것으로 추산하는데 매도시점의 가격이 조합설립인가때의 7억에 매도할 분이 있나요.
7~8년후 강남 40평대 가격이 얼마정도 나갈까요.
지금 도곡센트레빌이 15억정도 나가죠..^^ 20억은 충분히 넘게죠..
재건축 지분 구입비(7억) + 추가부담금(2억) = 9억
금융비용, 기회손실비용 등을 고려해도 자녀교육비, 노후생활비에 부족하진 않을 것입니다.
(고가주택이지만 양도세는 그리 많지 않습니다. -> 10억 두채가 훨씬 많습니다.)
결국 이제도 또한 현정부의 가격안정화를 위한 미봉책이라는 것이 여실하네요..

종별지정을 통한 규제 -> 3일전 광명시 재건축이 220%에 기부체납시 256% 입니다..
결국 256%인데 이정도 이면 강남권 충분히 재건축이 가능한 용적률입니다..
경기도지사와 광명시장에 의한 결정입니다.
즉 정부규제가 어렵습니다.
서울시장은 한나라당, 강남권 구청장도 한나라당 성향입니다.
단체장은 구 민,시민이 뽑습니다..
2006년 단제장 선거입니다.
공약사항에 분명히 들어가겠죠..
재건축단지 내용이 붕괴우려 공동건물 50% 용적률 상향단지 지정권자도 단체장입니다.
잠실4단지 분양가 2500에 허가한 송파구청장, 재산세 50% 이하 시킨 강남구청.... 예전 같은면 벌써 경질 되겠지만.. 잘 근무들하고 계십니다.

안전진단과 정비구역이야 시간이 해결해 주는 문제고..
지금의 정부가 미비, 보완 등으로 시간만 낭비하다 차기 정권에 넘겨줄 것은 불보듯 뻔하것 아닌가요.

개발이익환수제 :
건교부의 한 관계자는 "개발부담금은 부과대상자가 현금과 대물 중 하나를 선택해서 납입할 수 있다"며 "재건축 단지에 임대 아파트를 짓게 하려면 해당 지방자치단체가 부담금을 대물로 받은 뒤 이를 철거민 등에게 임대하는 형식이 유력할 것으로 보인다"고 말했다.

기사 내용이 정확하다면 빨리 개발이익제를 실시하는 것이 좋겠네요..
부과대상자가 현금과 대물중 선택이라.. 강남 재건축은 현금을 선택하겠네요...
추측 임대건립만큼 용적률 인센티브를 준다면.. 대지면적 조합원 손실은 없다고 보고요.
건축비는 임대주택 세대수가 전체 세대수의 10% 이하로 보면 간단히 조합원 10세대가 임대 한세대 지어주면 되는 것이니 250만원*20평형이 라면 5000만원이내요..

세대당 500만원 추가부담이네요.... 부담금 정말 크네요..^^
강남일 경우 현금일 경우 건축비+대지비용까지 포함된다고 보더라도 세대당 5000만원은 넘지 않을 것 같은데...

이 정책또한 선무당이 사람 잡는 케이스입니다..
용적률 증대나 세대수 증대를 기준으로 임대주택 건설 및 개발이익금 환수하면 수도권 및 강북 재건축은 하지 말고 무너질때까지 기다리는 것입니다..
정부가 무너지면 아파트 지어주나요..
건설회사 중 사업성 안되는데 하는 회사 있나요.

또 시세차익에 대한 개발이익 환수일 경우 건설연구원 중에 한분의 의견은 과연 시세차익에 대한 기준은 언제일까라는 의견을 제시한 분이 있습니다..
현재의 시가와 미래 발생될지도 모르는 시가를 기준으로 개발이익을 환수한다???
만약 가격이 내리면 돌려주나요...
만약 25% 정도까지 환수한다면.. 재건축은 중지입니다... 전국이 중지...
강남만 하고는 싶지만 법형평성을 잃고, 참! 결국 전 정부의 대책이 임대주택건설시 500~1000 정도 세대부담, 현금납부시는 5000정도의 세대부담으로 보여집니다..
이정도라도 지금의 주택거래신고제 여파에 부담도 안가면서 안정화 시킬수 있을거라고 생각할 겁니다. (단 강남집값은 더이상 상승해서 안됩니다 - 발표전까지)
그리고 이정도 금액엔 한 6개월에서 1년도 효과가 되겠지만..

저의 견해의 결론 :
리모델링은 30평대 7억+2억 보다는 재건축 6억+2억이 시간은 더 걸리지만 수익률면에서 더낳지 않나 생각이듭니다. (40평대)
결국 수요 억제정책은 여러가지 방식을 통해서 피해 나갈 것이며, 정부는 묵시적으로 둘수 밖에 없게 될것라는 것이 제 생각입니다.

전 지금 거주의 필요성이 낮기때문에, 나중의 투자와 거주,교육 등을 고려해 재건축을 선호하는 것이니.. 거주가 우선되는 실투자자라면 재건축은 한번쯤 다시 생각해보십시요..
기한이 없습니다. (이번정권 안되면 다음정권..)
강남구를 선호하는 이유중 하나는 잘사는 구 라서 입니다.
재정자립 100%
송파구는 재산인하를 하지 않기로 했다고 합니다. 재정자립 65%
눈치를 안볼수 없죠..
올리기로한 세금의 투자처까지 정해놓았다고 하네요..
분당은 성남시니 아무래도 투자가 떨어지고..
강남구는 계속 강남구에 투자를 하고 사람은 더욱 몰리고..

정부는 지금 물가인상을 막기위해 별방법을 다 쓰고 있습니다.
가능할까요.. 부동산도 마찬가지 안일까요.

추신:
자선님의 좋은글 감사합니다..
또한 이미님의 폭넓은 식견에 놀랐습니다..

자선님에 대한 답글
답변이 어떨지 모르겠지만 강남은 길 별 특성이 있습니다.
- 테헤란로 : 삼성역<->강남역 : 주로 회사원 위주이고 삼성역과 역삼역이 주된 역입니다.
아마 불경기 여파로 사람이 적어 보일 것입니다.
- 강남대로 : 강남역<-> 교보문고(강남점): 주로 학생이 많습니다.
학원가 밀집지역에 수도권 남쪽대학 통학버스 배차지인 관계로 주야 상관없이 많습니다.

그래서 불황시에는 테헤란로보다는 강남대로가 사람이 많아 보일겁니다만, 강남역도 북측은 사람이 많지만 남측은 의외로 사람이 대로변
외로는 적습니다.

신분당선이 수원-> 분당-> 판교-> 양재-> 양재역-> 신사-> 용산으로 수원 및 분당쪽에 출퇴근시간을 많이 줄여주며, 분당 상권의 약화를 가져올 것으로 보지만 신분당선 라인중 혜택을 입을 만한데는 판교, 용인수지, 수원 이의지구 정도로 보여지며, 서울내에서는 그린벨트지역이거나 기 개발이 이루어져 특별히 혜택이 주어질만한 곳은 없지만, 양재사거리와 강남역 연결라인은 활성화 될 것으로 보여 집니다.
(분당의 중심이 정자로 옮겨지지 않을까요?)

신분당선 라인의 특별한 점은 분당-> 강남-> 용산으로 이어지는 라인이 고속철도와 연계된다는 점에서 부촌라인을 이룰 것으로 보여집니다.
고속철도역의 중심은 광명역에서 용산으로 이전될것이며..
정부는 위치선정의 실수를 시인하는 것입니다.
인천, 수원, 서울의 중심인 광명을 역사로 지정했으나 결국 주 수요층인 강남의 외면은 고속철도의 운영에 막대한 영향을 미치고 결국 용산이라는 차선을 선택하고 신분당선으로 분당, 강남을 끌어드릴려는 생각이겠죠..
또 혈세를 낭비했네요.. 정부하는 일이 다 그렇죠.

저도 전문가가 아니다보니 답변이 부족할겁니다.. 양해 바랍니다..