부동산 정보포털에서 거래포털로!

11월15일 종합대책 이후의 재건축향배

11월15일 정부의 대책발표이후 강남의 재건축시장은 지금 어떻게 돌아가고 있는지 아마도 많은 분들이 궁금해하실것 입니다.
신문 지상이나 T.V,인터넷포털 사이트를 통해서 대부분의 사람들은 부동산에 관한 정보를 접하게 되고 뉴스를 통해 현재 재건축시세가 많이 꺽였다고 생각하시고 앞으로도 더 떨어질것이라고 기대들 하고 있으실겁니다.
물론 재건축시장은 지금 조정중인 상태인것은 맞습니다.
현재 부동산에서 바라보는 재건축 상황은 하룻밤새에 1천만원씩 오르며 가격 상승이 급격히 이뤄지던 매도자우위 시장에서 가격이 조금 하락된 상태로 매수자가 현격히 줄어든 매수자 우위시장이 되어있습니다
그러나 생각보다 가격의 하락폭은 크지않으며 높게 형성되었던 가격에서 1천~2천만원정도
내려간 매물은 여전히 거래가 간간이 이루어지고 있습니다.
조금의 가격하락에서도 거래가 이루어진다는것은 재건축 대기매수자가 여전히 많다는 의미이며 앞으로도 재건축아파트 가격은 하락폭이 제한적일것이라는 예상을 하게 합니다.
아마도 사람들은 “언제쯤 재건축을 사야할까? 혹시 지금 샀다가 꼭지점이라서 내가 산순간 내려가는것은 아닐까?” 하는 생각들을 많이 하고 계실겁니다.
가장 낮은 가격대에서 사고싶은 물건을 사고싶은것은 모든이들의 소망이겠지만 부동산이라는 특수한 물건은 그 저점을 범인들은 알수가 없다는것이 문제이지요.
그래서 언제나 가격이 오르게되면 “아 !그때 망설이지 말고 샀어야하는데.... “하는 후회를 하면서 지나간 가격이 다시 오지않음을 속상해하곤 합니다.
“앞으로 재건축을 사야할까? 더 떨어진다는데 기다려야할까?” 하는 고민을 가진분들에게
그래도 저는 지금이라도 재건축을 매수하시라고 권해드리고 싶습니다.
그 이유는 내년이후에도 가격은 하락하지 않을 것이며 오히려 재건축은 상승할것이라고
보기때문입니다.
재건축이 상승할것이라고 보는이유로는
첫 번째 내년 대선이 가장 큰 이유가 되겠지요
대선이 되면 가뜩이나 풍부한 시중 자금이 더욱 넘쳐나게 되고 후보들의 수많은 공약이
난무하게 됩니다. 특히 이때는 온갖 규제로 재건축을 불가능하게 만든 현정부가 공급확대를 기조로 정책을 수정한이상 강남의 공급을 대신할 재건축에 용적율 상향이라는 당근을 내밀수밖에 없을거라는 추측을 하게 합니다.
이미 여야 의원중에서도 벌써부터 이런 발언을 하시는분이 왕왕 나타나고 있는 현상황에서
보면 더욱 더 이런 추측이 힘을 받지않나하는 예측을 할수있겠죠.
두 번째로 매물부족현상을 들 수 있습니다.
1가구 2주택 중과세 물량은 올해말까지만 유예해줍니다
재건축아파트는 그 오래되고 작은 평형대라는 특성으로 인해 실수요자가 거주용으로 사기보다는 앞날을 내다보며 투자용으로 사두신분이 많습니다. 그러므로 실제 주인이 살고있는 집은 10%도 채 되지않을겁니다.
그래서 다른곳보다 2주택자들이 많은곳이지만 이미 대부분의 2주택자들은 나름대로 대책을 세워 증여를 하시거나 미리 팔았거나 그냥 오래 보유하는쪽으로 결론을 내리셨습니다.
그러나 그럼에도 불구하고 올해 파시려다가 가격이 올라가자 조금더 비싸게 팔고자 욕심을 내시던분들이 아직 못판매물들이 조금 남아있는 상황입니다.
끝내 가격이 안맞아 못파셨다면 내년이후에는 중과되는 세금 부담으로인해 팔고싶어도
팔수없어지는 상황이 되겠죠.그 얘기는 현재에도 부족한 매물이 점점더 부족해질수밖에
없다는 얘기입니다.
그뿐만 아니라 재건축은 조합원지위 양도금지라는 규제로인해 재건축조합설립인가가 나게되면 새로운 매수자는 조합원이 될수없게끔 되어있습니다.
그 얘기는 새로 매수한 사람은 현금청산대상이 되므로 거래가 일체 일어날수가 없다는 얘기입니다. 개포동의 경우 주공 1단지가 조합설립인가가 난 상태여서 이에 해당되는데 2004년 1월1일 이전의 보유자들에 한해 단한번 팔수있도록 유예기간을 정했습니다.
그러나 앞으로 조합설립인가 신청을 하게될 시영,주공 2,3,4단지의 경우 전혀 사고팔수없게
됩니다. 이래저래 매물은 점점 더 부족해지고 그로인해 재건축 가격은 만일 다른 부동산 가격이 내린다고 하더라도 내릴 가능성이 없어진다는 추론이 나오게됩니다.
세 번째로는 대기매수자가 적지않다는 것입니다.
올해 휴가기간이었던 7월에서 8월사이에 가격이 많이 하락했었지요? 그때는 사무실에 그야말로 전화한통화가 없었습니다. 정부에서 버블과 재건축이익환수제로 인해“ 지금 집사면 큰일난다”며 계속 시장에 시그널을 보내니 그 말을 믿은 매수자는 우리가 아무리 가을이후에 가격이 많이 오른다며 열변을 토해도 미동도 하지 않았습니다.
그때처럼 이번에도 정부는 부동산대책을 연일 토해내며 열변을 합니다.
“지금 집사지 말라고.......”
개인적으로 저는 정부의 그 정책이 맞았으면 하고 바라는 사람중의 하나입니다.
그러나 휴가때와는 달리 지금은 매수자의 분위기가 전혀 다르게 전개되고 있습니다.
지금 대기매수자들은 연일 전화를 하며 언제쯤 사는것이 좋은지 상담을 하고 급매물있으면 연락달라며 싼 물건이 나오기를 기다리고있습니다.
앞에서도 언급한바와같이 조금이라도 가격이 하락하면 대기매수자들로 인해 거래는 이뤄지고 있으며 이는 여전히 재건축가격이 크게 하락하지는 않을것이라는 생각을 갖게합니다.
이상 세가지로 간단하게나마 재건축시장의 내년이후의 향배를 분석해보았습니다.
물론 이 세가지 이외에도 재건축만의 변수가 아닌 여러 정책의 변수들이 많이 있겠지만
저는 간단히 재건축중심으로 하여 분석한것이므로 여러분들에게 참고가 되셨으면
좋겠습니다.
“그러면 언제쯤 사야할까?”
그시기를 정확하게 판단하기는 어렵겠지만 늦어도 올해말이나 1월초까지는 결정을
내리셔야할듯 합니다.
부동산에 관련된 여러 정책들을 보면 내려갈 요인보다 올라갈 요인이 훨씬 많습니다.
그러므로 믿음이 가는 부동산에 의뢰해서 조금이라도 싼 가격에 물건이 나오면 그 가격이하로 떨어질지도 모른다는 불안감을 억누르고 매수를 하시는것이 좋을듯해보입니다 .
재건축가격은 떨어지게 되면 1~2천만원이지만 오르면 순식간에 1~2억은 올라가버립니다.
싼가격에 샀어야하는 시간은 여름 휴가때였습니다.
이미 그 시간은 지나가 버렸고 다시는 그 가격으로 오지않습니다.
아마 올연말에 살시기를 놓치시면 또다시 스스로를 자책하게 될지도 모릅니다.
내릴때 한없이 내리기를 기다리지말고 연말에 어느정도 싼 매물이 나온다면 과감하게 매수해야한다고 생각합니다.
좋은 선택에 도움이 되길 바라며......