부동산 정보포털에서 거래포털로!

우리아파트 게시판에서 개포(ccooffee) 회원님께서 등록해 주신 독립된글을 답변글로 옮긴 글입니다.
------------------------------------------------------------------------------------------------
강남 아파트 오르는 이유 있다"
8.31 전 최고 가격 회복…강남 전역서 아파트 시장 과열 조짐

8.31대책의 입법이 끝났음에도 불구하고 강남 아파트 시장이 심상치 않다.

입법이 완료되면 각종 세금부담때문에 강남에 매물이 증가할 것이란 기대가 빗나가고 있는 것이다. 별다른 호재가 없는 일부 재건축 단지도 작년 8.31대책 전의 최고 가격을 회복하는 등 아파트 시장이 다시 과열될 조짐이 강남권 전역에서 감지되고 있다.

부동산전문가들조차 이해하기 어렵다는 반응을 보이고 있지만 매도자와 공인중개업소 관계자들의 전망은 분명 다르다. 용적률 완화가 철회된 재건축 아파트의 가격이 오르는 데도 이유가 있다는 게 이들의 분석이다.

◇ "차라리 안 팔겠다", 매물부족 = 일단 매물 부족이 가장 큰 원인이다. 최근 부동산정보업체들이 조사하는 강남 집값 변동률이 큰 것도 급매물이 팔려나가면서 일어나는 현상이다. 급매물과 일반 매물의 호가 격차가 크기 때문에 급매물이 소진되면 가격이 바로 급격히 뛸 수 밖에 없기 때문이다.

개포동 주공아파트 현대부동산 관계자는 "개포 단지 5600가구 중 매물은 10여개 안팎에 불과하다"며 "매물이 없기 때문에 정상적인 가격을 가늠하기 힘든 상황"이라고 말했다.

이처럼 매물이 없는 것은 강남에 주택을 소유하고 있는 사람들이 세금을 내고서라도 보유하는 쪽으로 이미 입장을 굳혔기 때문이라는 분석이다. 양도세로 많은 세금을 내느니 보유하겠다는 사람들도 많다.

대치동 은마아파트 단지내 K공인 관계자는 "양도세가 뛰면 집값도 뛰는게 시장의 원리"라면서 "종전 기준시가에서 실거래가로 과표가 바뀌면서 36%를 양도세로 내는 것은 실제 2~3배에 가까운 세금 상승효과가 있다"고 말했다.

대치동의 한 아파트에 산다는 한 주민은 "대부분의 사람들이 대출을 끼고 집을 사는데 세금을 내고 나면 남는 돈으로 다른 아파트를 살 수가 없다"며 "아파트를 팔지 않을 계획"이라고 말했다.

◇ 오락가락 정책 "규제는 기다리면 풀린다" = 최근 재건축 아파트의 가격이 급격히 회복세를 보이는 것도 '아니 땐 굴뚝에 연기나는' 현상이 아니라는 게 중개업소 관계자들의 전언이다.

작년 12월 청담동 한양 아파트의 고층 허가를 내 준 후 고덕지구 개발계획 확정, 잠실 주공 5단지 상업용지 전환, 여의도 지구 아파트계획 기본지구 확정, 용산 서빙고지구 3종 상향 조정 등 시장이 '호재'로 받아들일 만한 조치들이 잇달아 쏟아져 나왔다.

최근 강남 재건축단지 중 관심이 높은 은마아파트 34평형의 매매가격이 10억원을 돌파한 것도 주변 잠실 주공 5단지의 급등에 영향받은 측면이 강하다는 것이 현장 중개업소들의 분석이다. 대치동 은마아파트 34평형과 같은 잠실 주공5단지 34평형의 최근 호가도 10억원을 훌쩍 뛰어 넘어 최고 11억까지 나왔다. 이 아파트는 작년만 해도 은마아파트보다 1억원 가까이 쌌다.

청담동 한양아파트의 고층 허가 발표 이후 압구정동 현대아파트 등 한강변 중층 아파트들도 값이 크게 오른 상황이다. 압구정동 현대1차 43평형의 최근 호가는 14억~14억5000만원. 이 아파트는 작년 5월까지만 해도 9억6500만원 수준이었다. 일년도 채 지나지 않아 무려 5억원이나 값이 뛴 것이다.

용산도 서빙고지구 계획 확정으로 집값이 들썩이고 있다. 용산구 이촌동 LG한강자이 65평형은 최근 5000만원 오른 16억~19억원에 시세가 형성됐다.

최근의 오름세가 은마아파트나 개포 주공 등 일부 단지에만 나타나는 현상이 아니라는 것이다. 대치동의 선경, 미도, 우성이나 도곡동의 타워팰리스, 동부센트레빌 등 대표적인 강남권 아파트들도 최근 강세를 이어가고 있다.

용적률을 상향해 주겠다고 했다가 번복한 것도 시장의 신뢰를 구겨뜨려 버렸다. '규제는 기다리면 풀린다'는 암묵적인 인식이 정부의 호언장담에 대한 반응을 갈수록 무디게 만들고 있다는 게 시장 관계자들의 말이다.

◇ 잇단 개발계획도 불안 = 여기에다 송파신도시와 판교 분양 등 앞으로 일어날 구체적인 호재들은 강남 집값을 더욱 들뜨게 만들 가능성이 높다. 전통의 성(城)인 강남이 이들 지역보다 못할 게 없다는 인식이 팽배하기 때문이다.

작년 8.31대책을 초래하게 만든 데도 판교신도시 분양의 영향이 가장 컸던 데서도 이 점은 증명된 바 있다.

도곡동의 한 중개업소 관계자는 "공급확대책의 일환으로 선보인 송파신도시가 집값 안정효과를 낼 수 있을 것이지에 대해 부정적으로 보는 사람들이 많다"고 전했다.

<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이>