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현재 정부는 강남, 그중에서도 강남 재건축에 대한 규제를 한번 더 강화한다는 입장을 밝혔습니다. 그것도 개발기대이익을 감소시키는 방향으로 나아가고 있습니다.

그런데 개발기대이익을 감소시키는 것은 재건축의 이상 폭등을 근본적으로 해결하지 못하면서도 매우 큰 부작용을 갖게 됩니다.

개발기대이익을 감소시킨다는 것은 개발후의 이익이 반영된 현재 개발전의 가격을 줄이겠다는 것입니다. 이는 개발 전에만 한시적으로 가격을 낮추는 가시적 효과만 있을 뿐, 개발이 된 순간 오히려 환수로 냈던 비용이 반영되어 개발 후의 가격을 높여버릴 뿐입니다. 그러면 연쇄적으로 주변의 일반 아파트들의 집값도 덩달아 뛰는 것이구요.

지금 강남의 중대형 평형들은 정부의 재건축 규제로 인해 이상 희소 현상을 등에 업어 한？？가격이 폭등하였습니다. 이제 재건축을 완화하면 어떻게 될까요. 그러면 아마 부동산 시장의 특성상 기존 중대형 평형들의 가격이 떨어지는 것이 아니라 재건축된 아파트들의 가격을 올려버리는 꼴이 될 것입니다. 아마 재건축된 새 아파트는 기존 중대형 아파트보다 조금 더 비싸게 시세가 형성되겠지요.

결국 정부가 재건축을 규제함으로 인해 치솟아오른 강남의 중대형평형 때문에 이제는 재건축을 허용하려고 해도 허용할 수 없는 지경에 이른 것입니다. 그래서 정부는 이제 재건축을 허용하려고 해도 할 수 없습니다.

게다가 강남재건축에 대한 여타지역의 시기와 질투심을 조장하여 정부에 대한 지지도를 얻어왔던 것에 대해 재미를 본 정부는, 강남재건축이 재건축으로만 남기를 원할 것입니다.

이러한 이유로 현 정부는 자신들이 저지른 위와 같은 과오를 기대이익 환수라는 전시효과용 대책(한시적으로 재건축 가격만 낮춰 놓는 초등학생적 발상)으로 마무리하고, 험하게 망가져버린 부동산시장의 문제점을 다음 정권에 넘길 것입니다

그럼 앞으로 강남 재건축은 어떻게 될까요.

먼저 재건축이 지금과 같이 계속 규제되는 경우, 재건축 가격이 하락할 것입니다. 그리하여 아직도 재건축이 요원하다는 공감대가 형성되면 재건축이 바닥을 찍게 될 것이고, 그 때가 수요자들의 매수타이밍이 될 것입니다.

그러나 강남 재건축 규제가 지금과 같이 계속될 수는 없을 것입니다. 만약 개포 주공 일부 동이 한 10년 후 노후해서 붕괴되기라도 하면 정부는 쏟아지는 비난을 피할 수 없을 것입니다. 정부는 재건축 소유자들이 재건축을 안했다고 탓하겠지만 재건축에 대해 규제일변도 정책을 해 재건축을 사실상 금지시켰던 정부가 비난에서 벗어나기는 힘들 것입니다.

그럼 결국 재건축이 사실상 진행될 수 있을 정도의 규제 완화는 불가피할 것이고 위와 같은 사건이 오히려 호재가 되어 재건축을 진행시키는 도화선이 될 것입니다.

또 강남재건축을 규제하는 동안, 정부의 야심찬 졸작인 판교, 송파 등이 완성되면 강남재건축을 허용해야 할 시기가 오게 됩니다. 그러면 판교 송파와 같은 강남 주변 개발에도 강남 집값이 잡히지 않는 현상을 보게 될 것이고 정부는 계속적인 강남 재건축 규제를 할 수 없게 될 것입니다. 거기에 맞물려 서울시의 강북 뉴타운이 완성되면 형평의 문제상 더이상 재건축 규제를 할 수는 없을 것입니다.

그래서 저는 일단 강남의 재건축 시점을 강북 뉴타운과 판교 송파 지방 혁신도시 따위의 개발 이후로 보고 있습니다. 현 정부의 개발 파티에도 불구하고 강남 집값이 잡히지 않는다면 정부는 더이상 할 말이 없게 될 것이니까요. 그때는 또 투기수요 탓하겠지요. 뻔합니다. ㅋ

강남의 집값은 절대 잡힐 수 없습니다. 강남은 이제 네임밸류가 형성될 정도가 되었고, 교육과 환경, 교통 등의 입지가 모두 뛰어나기 때문에 대부분의 사람들의 마음 속에 이미 선망의 대상이 되어 버렸기 때문입니다.

현 정부가 고집을 꺾지 않고 자기들 뜻대로만 부동산 정책을 몰고 나가다가는 결국 꼬꾸라질 때가 올 것입니다. 그건 지금 그들이 진행하려고 하는 각종 개발정책이 완성되는 시점에서 알 수 있을 것입니다.

현 정부는 지방 표를 얻으려고 수도 이전에서 행정도시 이전으로, 그리고 강남규제로 인한 강북지방 표얻기로 인한 결과가 얼마나 어처구니 없었는지 스스로 깨달을 것입니다.