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강남재건축-장기보유 토지 "팔게는 해줘야죠"



8.31대책발표에도 불구하고 매물이 예상외로 적어 시장파급 효과가 반감되고 있다. 특히 정부의 과도한 규제가 오히려 매물증가→가격안정의 선순환에 방해가 되고 있어 이에 대한 보완책 마련이 시급한 것으로 지적되고 있다.


■강남 재건축=단지마다 3~4개정도에 그칠 정도로 매물을 구경하기 힘든 이유는 정부의 규제가 매각을 할수 없도록 족쇄역할을 하고 있기 때문. 정부는 2003년 10ㆍ29대책에서 도시 및 주거환경정비법에 개정, 현재 재건축 조합원은 조합설립인가가 난 뒤부터는 조합원 지위를 제3자에게 양도할 수 없도록 했다.


이에따라 강남권 진입을 노리고 무리하게 대출을 받아 강남 재건축을 매입한 사람들이 입주권 주택 간주와 1가구 2주택양도세 강화방침에 급하게 재건축 아파트를 정리하고 싶어도 조합원 명의변경 조항에 묶여 사실상 불가능한 상태다.


실제 천호동에 40평대 아파트를 소유한 김모씨는 올해 초 2금융권 등에서 2억 7000만원정도 융자를 끌어와 4억원에 가락시영 1차 13평을 매입했다가 정부의 1가구2주택자 양도세 강화방침에 강남권 진입은 커녕 고스란히 양도세 폭탄을 맞아야할 처지다.


대치동에 아파를 소유하고 투자목적으로 개포주공1단지 15평을 지난 6월 매입했던 이모씨도 중개업자로부터 조합원 명의변경이 어려워 매매가 어렵다는 답변을 받고 이러지도 저러지도 못하고 있다. 결국 조합원 명의변경 금지규정을 풀어 매물을 유도해야 가격이 더욱 하락할 것이라는게 주변 중개업소들의 설명이다.


■장기 보유 토지=20년이 넘도록 경기도 화성에 임야를 보유한 임모씨는 주유소를 경영하다 힘들어진 아들이 급전이 필요하자 24억원에 매도하려했지만 양도세가 8억원이 넘게 나와 매매를 포기했다. 경기도 파주에 아버지로부터 상속받은 농지를 10년째 보유하고 있는 김모씨도 아파트 잔금을 치루기위해 토지를 급하게 팔아야할 상황이지만 직접 경작을 하지 않았다는 이유로 비과세혜택을 받지 못했다.


바뀐 법에따라 2007년 이후에 팔면 양도소득세율이 60%로 올라가는 상황이지만 결국 현재 36%적용을 받는 것과 별다른 차이가 없다면서 울며겨자먹기 식으로 장기보유로 가닥을 잡았다. 장기보유자 상당수가 취득당시 기준시가를 취득가액으로 신고, 매도시 실거래가로 신고해야하는 토지투기지역의 경우 양도차액이 너무나 커 상당부분을 양도세로 뱉어내야하는 상황이어서 매도 결정을 하지 못하고 있다. 특히 85년 이전 토지를 취득한 사람들은 일괄적으로 85년 1월 기준시가를 기준으로 취득가액이 책정돼 실제부담은 더한 상태다. 따라서 이같은 사례에 대한 보완조치가 시급한 것으로 지적되고 있다.


손수근 기자(zzazan@heraldm.com)