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오형석님! 우리 동네로 이사오실 계획이라니 터줏대감으로서 쌍수를 들고 환영하는 바이며 반가운 마음 그지없습니다.

질문을 보면 "은마아파트를 마음에 두고 있었는데 가격에 대한 부담으로 개포 주공1단지를 차선책으로 택하려하므로 자세한 지역실상을 알려 달라"고 하셨습니다.

먼저 밑에 지은이님 및 다른 분께서 쌍방 비교해가며  비교적 구체적으로 나열하셨기에 공감하는 부분도 있고 따라서 별 이견은 없습니다.

다만 보충답변성격이란 차원에서 이 승승장구는 좀 다른 시각으로 분석했으며 아울러 미래전망을 해 보겠습니다.

님께서 "대치동 땅값이 더 비싼 걸로 알고 있다"며 "그러나 그래프상에는 개포동이 더 비싼 걸로 되어있다"고 하셨습니다.

개별적으론 그렇지 않지만 동 평균 아파트 값은 사실입니다.

얼마 전 모일간지에 보도된 강남의 각 동별로 평당 아파트가격을 비교해서 뽑은 결과를 보면 제1위가 송파 잠실동으로 돼 있고 제2위가 강남 개포동 순이었습니다.

기억이 가물가물해서 정확한 가격은 알 수 없으나 여하튼 송파 잠실동이 평당 2만여 원 비싼 걸로 조사됐다는 내용입니다.

조사당시에서 봤을 때 그랬다지만 이미 잠실은 개포에게 가격경쟁에서 한참 뒤졌다는 걸 아셔야 합니다. 
 
개인적으로 분석해본결과 저밀도지구인 잠실은 순조로운 재건축사업관계로 꽃이 랄 수 있는 사업승인이 이미 떨어진 단지가 있으며 나머지단지도 거의 사업승인단계에까지 선 반영된 가격에 이르렀다는 것입니다.

그러나 개포는 사업승인은커녕 씨뿌리기단계인 안전진단통과여부도 결정이 안된 상태입니다.

사업승인 건은 차치하더래도 안전진단만 통과돼도 답은 이미 나와 있다는 걸 알 수 있습니다.

참고로 현재에도 잠실과 개포의 같은 평형별로 평균 시세차이를 본다면 개포가 앞섭니다.

그렇다면 왜 개포가  안전진단도 통과 못했는데 시세가 높게 형성될까요?

답은 여기에서 찾아봅니다.

선진국과 비교해도 뒤질 것없는 자연생태계가 살아 숨쉬며 잘 가꿔진 환경의 양재천을 사이에 두고 북쪽에는 도곡동과 대치동이 남쪽으론 개포동이 자리하고 있습니다.

도곡에는 그 유명한 타워팰리스 및 얼마 전에 청약경쟁률이 거의5000대1정도에까지 육박한(일부평형) 재건축 중인 주공저층과 기 사업이 종료된 래미안 등이 있으며 대치엔 우성1~2차 및 주공고층의 재건축이 한창인 동부센트레빌, 선경, 미도, 재건축이 끝난 래미안 등이 서로의 자태를 뽐내고 있습니다.

이 아파트 군은 현재도 부의 상징이요, 앞으로도 그럴 것입니다. 

얼마 전까지만 해도 강남의 대명사는 압구정동이었습니다.

서서히 남쪽으로 내려와 현재는 양재천 벨트인 이 지구로 바뀌었습니다.

재건축이 진행 중인 도곡 주공저층과 개포지구의 거리는 1km안팎에 불과합니다.

도곡의 13평형이 7억이 넘는 거로 알고 있습니다.

용적률이 약280%정도에 지분이 20여 평이나 돼 개포지구의 200%, 지분이 약17평정도보다 월등히 여건이 낫습니다.

그러 나 단점은 산을 깎아 세운 관계로 지대도 높고 앞도 타워팰리스 등에 막혀 조망권뿐만 아니라 편의시설면 그리고 양재천과도 거리가 개포지구보다 멉니다. 
 
개포1단지경우 사통팔달 및 평지에 대단지이며 내에 공공기관(동사무소, 파출소, 은행, 초 중학교)이 들어서 있습니다.

앞도 막힘이 없어 푸르름을 만끽할 수 있는 대모산, 구룡산을 조망할 수 있고(개포 타 단지도 마찬가지임) 남부순환로를 사이에 뒀기에 약수터 및 기타시설을 이용하기가 용이합니다.
 
같은 저층이며 가까운 곳에 위치해 있는 도곡과 간단하나마 비교를 했습니다.

결론적으로 현재 도곡13평 7억 이상, 개포13평 4억2천~4천 정도에 도곡은 재건축 진행 중, 개포1단지는 정밀안전진단통과여부결정발표대기상태입니다.

위에서 봤듯이 도곡의 장점은 용적률과 지분입니다.

아무리 그래도 엎어지면 코 닿는 곳에 거리하고 있는데 그리고 개포는 완공됐을 경우 쾌적한 환경 면에서 추종을 불허할 장점도 있는데 가격차가 많이 납니다.

현재도 제일이라고 생각하는데 개포지구가 재건축이 완성됐을 때라면 어떻게 변하겠습니까?

미래엔 주거기준을 교육, 교통 등 외에도 쾌적한 환경 면을 가장 으뜸으로 둘 것입니다.
 
참고로 중층인 개포동 현대3차 아파트의 경우 지리적으로 약간 불리한데도 불구하고 쾌적한 환경이란 조건에 시세가 양재천 건너편 중층인 선경 미도 등에도 뒤지지 않습니다.

은마의 경우는 중층이고 고밀도지구이기에 비교를 하지 않았습니다.

단순하게 비교해본다면 은마는 30평형대지분이 개포13평형지분보다 적다는 걸 말씀 드리고 은마는 1대1재건축, 개포는 가구수가 많이 증가합니다.

그리고 정부 및 서울시에서는 고밀도지구의 중층재건축문제는 강력한 규제방침이 확고합니다.

물론 저층도 예외일 수 없으나 상대적으로 모든 면에서 열악한 상태인 연탄아궁이설계저층아파트부터 순차적으로 승인해주리라 기대합니다.

은마아파트 손 들어주면 중층 군이 너도나도 재건축한답시고 오도 방정을 떨어 온 나라 부동산시장이 아수라장이 될 것은 뻔하기 때문입니다.
    
"아참!" 빠진 게 있군요! 

개포지구의 1,3,4단지 및 시영은 연탄아궁이설계, 2단지는 중앙난방설계입니다.

님! 개포단지로 이사오신다면 삐까삐까한 술집구경일랑 꿈도 꾸지 마십시오.

원정가려면 부대비용은 감안해야 합니다.^^

또 한가지 분명한 것은 팔은 안으로 굽는 다고 자신이 사는 동네가 제일 좋다고 주장하는 게 인지상정이 아니겠습니까?

판단은 실상을 정확하게 파악하고 꿰뚫어 본 분들 몫입니다. 

밑에 분들께서 안올린 내용을 두서없이 단순 무식하게 올렸습니다.  

 
오형석님! 도움이 될지 모르겠습니다. 

감사합니다