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님은 개포저층 재건축에 대하여 아무것도 모르시면서 자신있게 말씀하시는군요. 개포재건축 용적율은 이미 2002년에 개포지구 32개단지(고층 포함) 평균 용적율 200%로 서울시의 지구단위계획이 확정된 상태입니다. 다음은 재건축신문에 실린 개포저층 단지별 최근 재건축동향이니 참고하시기 바랍니다.


1.개포 주공4단지 세부계획에 따른 용적률 결정, 고심

개포 주공4단지가 세부계획에 따른 용적률 문제로 골치를 앓고 있다.

추진위는 서울시 지구단위계획에 따라 용적률 200%를 넘지 않는 범위 내에서 사업을 추진해야 한다. 용적률은 사업성과 직결되는 중요한 사안. 때문에 (가)개포4단지재건축추진위원회(위원장=장덕환)는 모든 신경을 세부계획에 쏟고 있다.

서울시는 작년 6월17일에 개포지구 지구단위계획을 확정·고시했다. 개포지구 32개 공동주택단지에 대해 평균 용적률 200%로 상한하며 층수를 12층으로 제한하고, 각각 세부개발계획을 수립하는 것으로 알려졌다. 문제는 32개 공동주택단지의 밀도와 층수, 세대수 등 제반 여건이 제 각각이라는 것이다.

이에 ‘각 단지별 세부계획안을 어떻게 계획하느냐’라는 문제가 제기되고 있다. 강남구청 관계자는 이에 대해 “기존의 고밀아파트는 250%이하로, 저밀아파트는 200%이하인 180∼190% 용적률의 큰 틀로 사업을 추진하고, 기타 경미한 사항에 대해서 조정이 필요할 것”이라고 밝혔다. 이에 대해 추진위 관계자는 “정작 재건축사업의 당사자인 저층 단지의 경우 180∼190%로 사업을 진행하면 조합원들에게 상당한 부담이 간다”며 사업추진의 어려움을 토로했다.

각 단지간 용적률 적용 기준이 모호한 가운데, 서울시 관계자는 “구청에서 각 단지별 세부계획을 입안하여 상정해야 한다”는 입장이다. 반면 강남구청 관계자는 “시에서 구청과는 아무런 협의 없이 지구단위계획을 확정·고시했다. 서울시에서 수립한 지구단위계획의 세부계획을 구청에서 입안하라는 처사는 도무지 이해할 수 없다”며 수립 당사자인 서울시가 세부계획을 수립해야한다고 밝혔다.

세부계획 수립주체가 명확히 드러나지 않은 가운데 각 단지별 자체적으로 수립·상정한 세부계획에 대해 서울시 도시계획위원회의 심의를 통하여 조정할 예정인 것으로 알려졌다.

이에 각 추진위는 난처한 상황에 빠져있다. 사업성을 보장받는 계획안은 반려될 것이고, 심의에 통과하기 위해서는 사업성이 열악한 안을 계획해야 할 상황이다. 이런 상태가 지속될 경우 결국 피해를 입는 것은 조합원이 될 것은 불 보듯 뻔한 일.

서울시와 강남구청이 세부계획안을 놓고서 줄다리기를 하는 동안, 개포지역의 재건축조합은 공동으로 지구단위계획안의 비현실성에 대한 행정소송을 준비하고 있는 것을 알려졌다. 이를 둘러싼 갈등의 불씨는 쉽게 꺼지지 않을 전망이다.

한편, 추진위는 인근 3단지와 비슷한 시기에 안전진단을 신청했다. 추진위 관계자는“지난 9월22일에 실시한 정밀안전진단은 끝났고, 현재 결과를 기다리고 있다”고 말했다. 추진위는 이달 중순경 추진위승인을 받을 수 있을 것으로 전망하고 있다.


2.개포 주공3단지 정밀안전진단결과 ‘학수고대’

개포 주공3단지가 최근에 마무리된 정밀안전진단 결과를 애타게 기다리고 있다.

개포3단지는 지난 6월26일에 예비평가를 통과했으며, 강남구청의 입찰공고에 의해 정밀안전진단업체로서 한국구조안전기술원이 낙찰됐었다. 6070만원을 강남구에 예치한 추진위는 한국구조안전기술원과 계약을 체결했고, 현재 정밀안전진단실사를 마치고 보고서를 작성중인 것으로 알려졌다.

건교부는 올해 7월부터 시행한 <도시 및 주거환경정비법>에 따라 ‘주택재건축 판정을 위한 안전진단’기준을 마련하여 각 지자체에게 제시했다. 이에 대해 서울시 관계자는 ‘조건부 재건축’에 대하여 “그 기준이 불분명하고 범위가 넓다. 또한 건축물의 안전여부에 대해 5년 혹은 10년 후에 재건축을 할 수 있다라고 확신할 수 없어 시·도지사 등에 의한 시기조정기간을 확정할 수 없다”라며 안전진단기준에 대한 입장을 밝혔다.
추진위 관계자는 “만약 ‘조건부 재건축’이라 할지라도 서울시의 기준에 따라 ‘유지·보수’판정을 받게 되면 언제 다시 안전진단을 신청하고, 사업을 추진할 것인가?”라며 서울시 정책에 강한 불만을 토로하기도 했다.

개포3단지는 구릉지에 입지하여 축대 등과 같은 구조적인 측면에 취약하고, 난방과 같은 설비 측면에서도 여타 단지에 비해 상당히 열악한 것으로 전해지고 있다. 추진위측은 안전진단이 무사히 통과되면 곧바로 조합인가를 신청할 예정이다.

한편, 추진위는 안전진단과 더불어 지구단위계획도 간과할 수 없는 상황인 것으로 알려지고 있다. 추진위 관계자는 “용적률, 층수 등과 같은 사정이 전혀 다른 32개 단지를 일률적으로 관리하겠다는 말이나 다름이 없다”"며 “만약 다른 단지가 250%로 사업을 추진한다면 우리 단지는 150%로 사업을 추진해야 할 형편”이라며 지구단위계획의 비현실성을 주장했다.

개포3단지 추진위는 지난 8월11일에 시공사인 현대건설에 대한 선정확인신고서를 강남구청에 접수했으며, 11월24일에는 추진위승인을 득한 바 있다.


3.개포2단지, 서울시 안전진단 방침 항의

개포 2단지 주공아파트 재건축추진위원회(위원장=이영수)가 지난 8월25일부터 11월22일까지 정밀 안전진단을 받고 그에 따른 보고서 작성을 마쳤다. 그러나 추진위는 지난 7월 발표된 서울시의 안전진단 기준 지침에 따라 안전진단 결과에 촉각을 곤두세우고 안전진단 보고서 접수를 보류하고 있다.

건설교통부에서 발표한 안전진단 판정은 아파트 구조안전성, 건축 마감 및 설비노후도, 비용분석, 주거환경 등에 관해 진단하고 최종 성능점수 56점 이상 유지·보수, 31점 이상 55점 이하 조건부 재건축, 30점 이하 재건축으로 돼있다.

그러나 지난 7월 서울시는 성능점수 31점 이상 55점 이하를 조건부 재건축이 아닌 유지·보수로 판정하고 있는 것. 이에 대해 이영수 위원장은 “대다수의 재건축 아파트들은 안전진단 결과 조건부재건축 판정을 받고 사업을 추진했다”며 “30점 이하의 점수를 받으려면 현재 주민들이 하루도 못살 정도의 상태여야 한다. 이는 재건축 사업을 추진하지 말라는 것”이라며 서울시 지침에 대해 강하게 반발했다.

한편, 개포 2단지는 안전진단에 이어 소형평형 의무비율로 또 다른 문제에 봉착하고 있다. 추진위는 일대일 재건축을 추진할 계획이며, 현재 9·5대책을 감안해 소형평형 60%건축에 대한 제안서로 주택 재건축 조합설립인가 주민 동의서를 받고 있다.

하지만 현재 주민 동의율이 69%를 보이고는 있지만, 기존 19평형 주민들의 반발 때문에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려진다. 처음 사업 추진 시 기존 19평 주민들은 소형평형의무비율 2 : 3 : 5에 의해 신축아파트 40평형으로의 입주가 가능했으나 9·5대책에 따른 2 : 4 : 4 비율로 인해 25.7평에 입주가 예상되기 때문.

이영수 조합장은 “19평 주민들은 전체 주민의 14.5%를 차지하고 있고 재건축 결의 동별 3분의 2이상의 동의를 위해서는 19평 주민들의 동의가 필요하다. 이 문제의 해결책이 꼭 필요한 상황이다”고 밝혔다.

개포 2단지 주공아파트는 7.5평 460세대, 16평 200세대, 19평 200세대, 22평 290세대, 25평 250세대, 상가 90세대 등 총 1490세대가 거주하고 있다.


4.개포1단지, 세부사업계획 직접 수립 중

작년 6월17일 확정 고시된 개포지구 지구단위계획에 따라 사업을 추진 중에 있는 개포1단지 주공아파트 주택재건축정비사업조합(조합장=장영수)이 개포1단지의 세부개발계획을 작성 중에 있다.

개포지구 지구단위계획은 종 구분 없이 개포지구 110만평 32개 단지를 12층 이하, 평균 상한 용적률 200%이하로 사업을 추진하고 단서조항으로 단지별 용적률은 별도 결정하는 것으로 돼 있다.

그러나 서울시와 강남구청은 단지별 세부계획 수립을 서로 미루고 있는 것으로 전해지고 있다. 강남구청 담당자는 “서울시가 세부개발계획 수립을 강남구청에서 실시할 것을 요구했다”며 “이미 종별 용적률이 정해져 있는데 서울시에서 32개 단지 평균상한 용적률 200%로 결정했다는 것은 특별한 대안이 있는 것으로 보여지기 때문에 단지별 세부개발계획 또한 서울시에서 수립해야 한다”고 밝히고 있다.

조합은 이와 같은 사정으로 인해 자체적으로 세부개발계획을 작성하고 이를 강남구청에 제출할 계획이다. 조합은 세부개발계획을 용적률 250% 3종으로 수립하고 있다. 장영수 조합장은 “개포지구 32개 단지의 평균 상한 용적률 200%이하는 현지 상황을 고려하지 않은 정책으로 재건축 지연을 위한 전문가들의 횡포”라며 “1단지는 용적률 250% 3종으로 세부계획을 작성 중에 있다”고 밝혔다.

강남구청 담당자는 “만약 단지별 용적률 250%를 적용해 세부계획을 작성한다면 이는 지구단위계획에 맞지 않는 안”이라며 “타 단지를 고려할 경우 용적률 250%의 사업 추진은 검토 자체가 힘들어 질 것이다”고 밝히고 있다.

하지만 이에 대해 장 조합장은 “우리단지가 올릴 예정인 용적률 250%의 계획안은 상한 평균 200%에 위반되지 않는다. 현재 개포지구에서 사업을 추진하지 않는 작은 단지들도 많고 이런 경우 32개 단지 평균용적률을 어떻게 계산하며, 어떠한 근거에 의해 평균 상한 용적률 200%이하로 사업을 추진할 수 있냐”고 강하게 반발하고 있다.

조합은 정밀안전진단 D급 판정을 받아 지난 6월26일 안전진단을 통과했으며, 6월말 조합설립인가를 신청해 지난 10월 조합설립인가를 받아 사업 을 추진 중에 있다.


5.개포 시영 안전진단 지연


개포 시영아파트 재건축추진위원회(위원장=이승희)가 정밀안전진단을 진행 중에 있지만 다소 지연되고 있는 것으로 알려졌다.

추진위는 지난 9월 안전진단 업체를 결정하고 11월 말경 정밀안전진단에 대한 보고서를 작성해 강남구청에 제출할 계획이었다. 그러나 추진위는 지난 7월 서울시의 안전진단 강화 지침 사항인 조건부 재건축을 유지 보수로 변경한다는 내용과 보다 구체적인 안전진단 등의 이유로 일정을 다소 지연시킨 것으로 전해진다.

개포 시영 이승희 위원장은 “11월말 정밀안전진단에 대한 보고서를 작성하려 했으나 1970세대에 대한 정밀 안전진단을 두 달만에 마친다는 것은 문제가 있다”며 “서울시의 안전진단 지침도 있어 정밀안전진단을 한두 달 정도 더 진행시켜 철저하고 구체적인 조사가 이루어지도록 해야 한다”고 밝혔다.

추진위는 아직 구체적인 일정을 밝히진 않았으나 정밀안전진단을 마치고 이에 따른 보고서를 작성한 후 강남구청에 제출할 계획이다.

추진위는 당초 사업추진 준비를 위해 시영단지 세부개발계획 수립을 완료하고 강남구청과의 협의 또한 끝낸 것으로 전해진다. 세부개발계획은 개포지역 지구단위계획 틀 안에서 수립됐으며 용적률 200%를 적용하고, 소형평형 25.7평의 아파트68%를 신축한다는 내용이다.

추진위는 이 계획안에 대해 지난 3월 주민 동의율 90%이상을 받았으며 이에 맞게 사업을 추진할 계획이다. 이 위원장은 “현 지구단위 계획은 평균 상한 용적률 200%, 12층 이하의 아파트를 신축하는 것”이라고 설명하고 “그러나 층수 제한을 풀고 동간 거리를 넓혀 사업을 추진하면 환경친화적인 아파트를 건축할 수 있다”며 지구단계획에 대한 개선점을 지적했다.