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<개포1단지 15평>

- 대지지분 20.84평(1차, 혹은 N형, S형), 21.65평(2차, 혹은 F형)

- 2007년4월 시세 8.2억

- 2008년4월 시세 10.2억

- 현세대수 5,040 세대 중 상위 59% 범위내 속함.

- 재건축 후 예상평형배정(허용용적율 209%, 기부채납후 230%를 받을 경우) : 33평 배정예상확률 20%, 45평 배정예상확률 80%



<개포4단지 15평>

- 대지지분 19.02평

- 2007년4월 시세 10.2억

- 2008년4월 시세 10.8억

- 현세대수 2,840 세대 중 상위 27% 범위내 속함.

- 재건축 후 예상배정평형(조건은 상동) : 100% 42평 예상배정



최근 1년간 개포1단지 15평과 개포4단지 15평 가격격차를 살펴보면 대략 1.5억에서 2억선 정도 4단지 15평이 가격이 높았습니다. 그러던 가격차이가 1단지 15평은 꾸준히 매매가 되면서 가격이 오른 반면, 4단지 15평은 가격 변동없이 제자리 걸음을 하면서 급기야 가격차이가 6천만원 내외로 좁혀지게 되었습니다.



1단지 15평은 용적율 상향조정을 받더라도 전세대가 40평형대에 배정되기 힘든 반면, 4단지 15평은 용적율 상향조정을 받으면 전세대가 40평형대에 배정받을 것으로 예상됩니다.



용적율 상향조정시, 1단지 15평의 40평대 배정확률은 대략 80% 선으로, 이 80%란 확률은 1단지 15평 1,795세대 전원이 1순위로 40평형대를 신청했을 경우의 확률이고, 일부세대가 33평을 1순위로 신청할 경우에는 1순위로 40평대를 신청한 조합원이 40평형대 배정될 확률은 80% 이상으로 높아진다고 볼 수 있겠습니다.



1단지 15평과 4단지 15평 가격격차가 1.5억~2억선 정도 4단지 15평이 높다면, 약간의 리스크를 부담하더라도 1단지 15평을 선택하는 것이 투자수익이 극대화 될 수 있는 선택이겠지만, 지금처럼 가격격차가 불과 6천만원 정도라면 4단지 15평을 선택하여 안정적으로 40평형대 진입하는 것이 더 나아 보입니다. (단지 위치, 규모, 학군, 교통 등 다른 요소를 배제하고 오로지 평형배정만 놓고 선택할 경우를 말합니다.)



1단지 15평이 가격이 올라 과대평가 되어 있다는 의미는 아니고, 4단지 15평이 그동안 가격이 제자리 걸음을 한 결과, 과소평가 되어 있다는 의미로 받아 들이는 것이 맞을 것 같습니다.



현재 강남권 재건축 단지들 중에서 안정적으로 40평대 진입이 가능한 평형대 가격을 보면, 은마아파트 34평이 12억선, 잠실5단지 35평이 12.8억선으로 대부분 12억을 넘는 선에서 시세 형성되어 있습니다. 따라서 4단지 15평이 안정적으로 40평대 진입이 가능하면서도 가격이 10억선대라면 상당히 저평가 되어 있다는 결론을 내릴 수가 있습니다.



4단지 15평에 관심을 두고 있었던 분이라면 지금이 매수하기 딱 좋은 시기 같습니다.


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