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다음 순서는 강남이 튀어 오를 차례인 것 같습니다.





서울 강·남북 집값 '평준화’되나
강남 약세,강북 강세로 격차 크게 줄어


조철현 기자 입력 2008/03/31 16:34 조회수: 10,428


서울 종로에 직장을 둔 회사원 박모(37)씨는 최근 마포구 공덕동으로 이사하기 위해 부동산중개업소에 들렀다가 깜짝 놀랐다.

공덕 삼성래미안3차 105㎡ 시세가 7억~7억4000만원이나 됐기 때문이다. 박씨의 친정이 있는 서울 서초구 잠원동 한신훼미리 112㎡ 평균 시세가 7억5000만원인 점을 감안하면 강남·북 간 집값 격차가 확연히 줄어든 셈이다.

박씨는 “강남권 아파트값에 거품이 빠진 것으로 해석해야 할지, 강북권 집값이 짧은 기간에 너무 올랐다고 봐야 할지 모르겠다”고 말했다.

2006년 하반기 이후 서울 강북권 아파트값이 꾸준히 오르면서 강남·북 간 가격 차이도 크게 좁혀지고 있다. 물론 아직까지도 아파트값이 많게는 3.3㎡당 2000만원 이상 벌이진 곳도 적지 않지만 최근 몇 년 새 가격 차가 크게 줄어든 것은 사실이다.

집값 차이 갈수록 줄어

강남·북 집값 격차가 줄어들고 있다는 통계는 곳곳에서 나오고 있다. 부동산정보업계에 따르면 강북(노원·도봉·강북구) 3개구의 아파트값이 최근 1년 6개월 새 크게 오르면서 가구당 평균 3억416만원에 달했다.

강북권 집값이 본격 상승 국면에 진입하기 전인 2006년 9월 2억원대에서 불과 1년 6개월 만에 1억원이 올라 3억원대를 돌파한 것이다. 구별로는 노원구가 현재 평균 3억271만원, 강북구 3억2483만원, 도봉구 3억64만원으로 조사됐다.

도봉·노원·강북 등 강북 3구의 집값은 모두 3.3㎡(1평)당 1000만원을 넘어섰다. 노원구와 강북구 아파트값은 이미 지난해 11월 초와 12월 말에 각각 1000만원을 넘었고, 도봉구 아파트값은 이달 첫 1000만원대에 진입했다. 반면 서울의 대표 부촌인 강남권에서는 약세 행진이 이어지고 있다.


▲서울 강북권 아파트값이 올 들어서도 강세를 이어가면서 강남
지역 집값과의 격차가 갈수록 줄고 있다. 강남권은 강북지역과
달리 매수세가 뜸하고 가격도 약세다.
집값이 서로 상반된 곡선을 그리면서 강남·북간 매매가 차이도 크게 줄고 있다. 최근 1년간 강남3구(강남·서초·송파구)와 강북3구(강북·노원·도봉구)의 3.3m²당 평균 아파트 매매가 차가 190만원 가량 줄었다.

이는 2005년 3월 이후 2년 연속 평균 아파트 매매가에서 두 지역 간 격차가 벌어진 것과 상반된 현상이다. 강남3구와 강북3구의 가격차가 줄어든 것은 강남3구의 3.3m²당 평균 매매가가 지난해 3024만원에서 올해 2981만원으로 43만원 내린 반면 강북3구는 지난해 949만원에서 올해 1096만원으로 147만원 올랐기 때문.

실제 노원구 상계 주공1단지의 전용면적 42㎡(공급면적 56㎡) 소형 아파트가 최근 1년 사이 1억2500만원에서 1억5500만원으로 24% 상승했다. 도봉구 창동 대우 아파트 전용면적 60㎡(공급면적 76㎡)도 같은 기간 30.9% 올랐다.

반면 강남권 아파트는 약세다. 강남구 대치동 개포우성1차 102㎡의 경우 5000만원 이상 가격을 낮춘 13억5000만원에 매물이 나와 있다. 그러나 한 달째 매물이 소화되지 못하고 있다.

삼성동 윈윈공인 관계자는 “호가를 낮췄더라도 높은 가격 부담으로 매매가 이뤄지지 못하고 있다”며 “특히 규제완화에 대한 기대감 속에서도 대출규제에 발이 묶여 매수자들이 선뜻 나서지 못하는 것 같다”고 말했다.

재건축 단지도 강남 ‘울고’, 비강남 ‘웃고’

또 다른 버블세븐 지역인 양천구 목동신시가지도 마찬가지다. 14단지 아파트는 전용면적 130㎡(공급면적 148㎡)의 실거래가가 2006년 4분기 16억1000만원에서 최근에는 12억6000만원으로 떨어졌다. 고가 아파트 인기가 갈수록 떨어지고 있는 것은 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제와 종부세 부담이 크기 때문이다.

더욱이 이명박 정부 들어 기대했던 규제 완화도 장기보유자에 대한 양도세 경감 외에는 큰 변화가 없어 이에 대한 실망감도 한 몫한 것으로 풀이된다.

재건축 아파트값도 강남과 강북이 엇갈린 행보를 보이고 있다. 강남권은 약세, 비강남권은 강세를 보이고 있는 것이다. 송파구 잠실주공5단지의 경우 5000여만원이 떨어진 급매물이 여러개 나와 있다. 그러나 거래가 안 되기는 마찬가지다. 12억선을 형성하고 있는 112㎡의 경우 11억6000만원에 매물이 나와 있지만 찾는 사람은 없다.

가격 차이 왜 줄어드나

우선 대출 규제의 영향이 크다. 하나은행 김창수 재테크팀장은 “대출규제 강화 등으로 중대형 고가 아파트가 많은 강남권은 약세인 데 반해 소형 아파트가 많은 강북권은 수요가 몰려 두 지역의 집값 차가 줄고 있다”고 말했다.

강북지역이 강남에 비 해 개발 호재가 많다는 것도 원인이다. 집값 상승세를 주도하고 있는 노원구의 경우 경전철 건설, 상계3·4동 뉴타운 개발, 창동차량기지와 도봉운전면허학원 이전, 서울외곽순환도로 개통 등 각종 호재가 겹쳤다.

강북구는 경전철 착공 및 미아 뉴타운 개발에다 놀이시설(드림랜드) 부지의 대형공원 조성 재료도 안고 있다. 도봉구에서는 국군 창동병원 부지의 법조타운 개발과 우이~방학 간 경전철 연장 등이 호재로 작용하고 있다.

부동산중개업소들은 “강북권은 경전철 사업, 드림랜드 공원화, 뉴타운 개발 등의 개발 호재가 잇따른 반면 강남권은 대출 규제와 보유세 가중으로 고가 아파트의 매수세가 실종되면서 강남권과 비강남권 간 아파트 가격 차이가 줄었다”고 말했다.

강남권 내에서도 지역·단지별 가격 차이가 많이 줄고 있다. 올 들어 저평가 지역으로 중심으로 6억원 이하의 저가아파트 값이 크게 오른 때문이다.

강남구 수서동 신동아.까치진흥아파트와 일원동 수서아파트의 경우 6억원 이하의 중저가 아파트 값이 올 들어 매입 문의가 늘면서 가격도 강세를 보이고 있다. 지난해 말에 비해 평균 4000만원 가량 오른 것이다.

수서동 서울공인 윤은경 사장은 “강남권 고가아파트에는 매수세가 뚝 끊겼지만 수서동 일대 소형 저가아파트를 찾는 수요는 꾸준하다”고 전했다.

강남·북간 집값 격차가 계속 줄어들지에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈린다. 한쪽에서는 강북권 집값 상승세가 쉽게 꺾이지 않을 것이어서 두 지역간 격차가 계속 줄어들 것으로 내다본다.

한편에선 강북권 집값에는 이미 개발 재료가 상당 부분 반영된 데다 규제 완화로 강남권 등 버블세븐 지역의 아파트값이 오르면 옛 소외지역에 대한 주택 수요자들의 관심도 줄어들 것이라는 주장도 나온다.

강남구 개포동 한 공인중개사는 "강북권 소형 아파트값이 일년새 많이 올랐다고 하지만 5000만원 이상 오른 곳은 많지 않다"며 "강남권 집값이 한번 오르기 시작하면 하룻새 5000만원 가량 뛰는 것은 새삼스런 일이 아니다"고 말했다.


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