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개포 주공아파트 매매가를 좌우하는 변수들

개포 주공아파트 매매가를 좌우하는 변수들을 파헤쳐보고, 현 상황에서 시장을 진단해본다.

첫 번째--- 대선
두 번째---용적율
세 번째---소형평수 의무비율
네 번째---개발이익환수문제


첫 번째 변수:대 선

참여정부 5년간 개포주공아파트는 그 어떻 아파트보다 큰 시련을 격어온 것이 사실이다.
일반적으로 (강남구를 포함) 아파트 재건축 진행과정을 분석해 볼때, 추진위 결성부터 사업승인 까지 평균적으로 8년에서 12년 정도 소요되는 것으로 분석된다.

개포주공 아파트는 99년에 추진위 결성하여, (물론 제도상 2003년도에 추진위승인 과정을 거침) 본격적으로 재건축을 추진할 무릅, 먼저 추진한 대치동, 도곡동 역삼동 아파트조합원들의 투자수익률을 보고놀란, 참여정부가 재건축을 순리대로 해결할 생각은 하지않고
과도하게 규제하게 되고, 그러한 여파로 버블세븐이라는 신종어까지 나돌면서 수도권을
투기장으로 만들어 버렸다.

한발더 나아가 뉴타운, 기업도시, 혁신도시, 신도시등 국토균형발전법이라는 법을 내세위
급격하게 추진하여, 엄청난 보상금을 투여하였고, 그러한 무리수가 부메랑이되어, 지금과 같은 부동산문제 즉,정책의 실패로 이어 졌다고 할 수밖에 없다.

이러한 관점에서 볼때 정권교체로 인하여 그동안 가장 큰 변수로 여겼던 정책적 불확실성의 변수 가 사라진 것으로 볼수 있다.


두 번째변수 :용적율 상향문제

용적율 상향문제는 참여정부가 존재하는한 절대 불가능하다는 것을 재건축 조합원뿐만 아니라 누구나 알수 있었을 것이다.

2002년도 지구단위계획에 의해 개포지구 전체의 용적율을 200%계획하였으나, 이는 곳
저층아파트를 1:1 재건축하라는 것이며, 그야말로 재건축을 하지 말라는 것으로 밖에 볼수 없다.

지구단위계획이란~

(건폐율, 융적율, 높이, 교통처리문제, 환경,경관관리계획, 건축물의배치, 형태등
하물며 건축물의 색상까지도 강제하는 계획)

지구단위계획이라는 명분아래 철저히 개포지구가 소외된 것으로 볼수 있다.
그러나, 지구단위계획은 도시관리계획의 하부에 속한 일부분이며, 그 타당성을 5년마다
검토하게 되어 있는바, 개포지구는 2007년6월에 이미 5년이 경과한 것으로, 그 이전에
지구단위계획의 타당성문제를 검토하여야 함에도 불구하고, 현재까지도 함구하고 있으며, 일부 언론에 의해 2008년4월까지 그 결과를 발표 할 것이라고 전해지고 있다.

이러한 부분만 보아도 여러 가지 청치적인 뉘앙스가 풍기고 있다고 밖에 볼수 없다.

새정부의 재건축정책에 대하여 아직은 섣부른 판단일지는 모르나, 개발이익환수 부분에
강도를 높이는 반면, 근본적인 도심권의 주택공급량 확대의 정책과 맞물려 용적율상향은
기정사실화 될것으로 생각되며, 그렇다면 가장 큰 변수 두 가지가 해결될 것으로 보인다.

세 번째변수:소형평수 의무비율

재건축시 소형평수를 의무적으로 60%(전용면적85m2미만) 건축 하라는 것이다.
좁은 국토의 현실에 맞게 모두가 어울려 같은 울타리 안에서 살게 한다는 것.
근시안적인 안목에서 볼때 근본 취지는 맞지만,

한편으로 국토의 효율적 활용문제와, 먼저 재건축한 단지와 형평성문제도 있으며,
이로 인한 재건축조합원들에게는 실로 큰 악재로 작용한게 분명하다.
이 부분은 두 번째 변수와 상당히 결부되어 있으며, 용적율 상향문제만 해결된다면
일반분양 물량을 소형평수로 일부를 대체할수 있을 것으로 보입니다.

향후 경제규모 및 소득의 증가로 인해서 고급주택의 선호도 등 20~30년후 또다른 문제가 대두될 것이며, 너무나 생각이 짧은게 아닌지 심도있게 고심해 볼 필요성이 있다.

이명박 당선자는 “소형평수 의무비율에 대해 참여정부가 실패한 것 같다“고 언급한
바 있으며, 이러한 취지로 볼때 이문제 역시 어떠한 형태든 폐지 아니면 변경될 소지가
있다고 봐야한다.


네 번째변수:개발이익환수문제
개발이익환수 문제는 개발에 따른 이익을 모두 환수 한다는 뜻이 아니고,
쉽게 표현해서 개발이익 환수라고 하지만, 개발부담금, 환경개선부담금, 교통유발부담금,
기반시설부담금등 수십가지가 넘는다.

조합원들은 부담금에 대해 자세히 알고 있지 못하기 때문에, 재건축에 따른 추가부담금과 개발이익에 따른 개발부담금등을 통털어 개발이익환수라고 생각하며, 이러한 추가부담이
얼마나 들어가는지 물어오는 경향이 많다.

개발이익환수에 대해서 재건축 추진위승인부터 부과 하겠다고 하면서 아직까지 세부적인 부분에 대해서는 구체적인 내용이 없다.

(예를들어 2003년에 추진위승인시점에 매수한자가 2007년12월 2배의 수이익률을 남기고 매도 했다고 가정하자, 그 이후 매수 한자와 어떻게 분배할 것인가 등)

새정부는 속히 셀수없이 많은 부담금문제를 제정립하든가, 아니면 명쾌하게 선을 그어서 불확실성 문제를 해결하는 것이 옳다고 본다.

여러 부동산 전문가들도 개발이익환수 문제는 일부 공감하는 분위기는 사실이나, 현재의 과도한 환수 문제 또한 우려하는 목소리를 내고 있다.

새정부가 개발은 하되 조합원이 취할 개발에 따른 이익 부분은 좀더 강도 있게 환수 한다고 한다.
재건축부담금에 대해 종합적인 검토 후에 나온 말인지 의심스럽다.


재건축에 있어서 가장 큰 네가지 변수를 나열해 보았다.

대선이후 최근 시장의 흐름은 위에 나열한 변수들이 상당한 호재로 받아들여, 호가와 매가차이가 심하게 일어나고 있으며, 지금 같은 시기에는 무조건 호가에 매수하는 것보다 계속적인 관심가지고, 믿을 수 있는 중개업자를 선정하여, 좀 낮은 가격이 나왔을때, 바로 매수할 수 있도록 하면, 고가에 매수하는 누를 범하지 않고, 훨씬 유리한 조건에서 매수할수 있을 것이다.

지금의 가격은 매도자우위의 시장이기 때문이며,, 매매가 자체는 한단계 레벨업 할 확률이 높다고 할수 있다.

왜냐면 기술적으로 분석해 볼때 무려5개월정도 횡보한 후 대선 이후로 상승쪽으로 방향을 전환모습이 나타나며, 부동산은 주식과 다른 점이 상승확인후에 매수해도 늦지 않다는 것을 볼수 있으며, 그많큼 무겁게 방향전환을 한다고 할수 있다.

개포주공아파틀 분석해 본 결과 한번 뱡향을 정하면, 짭게는 3개월 길게는 7개월정도 상승 추세로 이어지는 것으로 분석이 되었다.
그러므로 지금은 분명 매수쪽에 관심을 두는 것이 현명하다고 판단된다.



필자는 2001년1월부터 2007년12월까지 7년간 개포동 재건축아파트에 대하여 매월 시세의변곡점을 기술적으로 챠트화하여 분석해 가고 있으며, 이 일은 앞으로도 계속해 나갈 생각이다.

차트를 만들어 가 보면 시세의 변곡점을 보다 빨리 발견할수 있어, 한발 앞선 매매의 타이밍을 확인할수 있고, 변곡점을 예측하여 매매를 했을때 그 쾌감은 이루 말로 표현 할 수 없었다.

무자년 새해에는 감언이설에 현혹되지 마시고, 정확한 데이터를 제시하고, 말보다 실천하는
사람을 만나길 바라며, 그러한 사람이 성공하는 세상으로 만들어 갑시다.
독자 여러분 새해 복 많이 받으시길 바랍니다.