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함종선 기자 입력 2007/11/08 10:37 조회수: 6,227 프린트 스크랩 목록

"개포주공,용적률이 투자성 결정"
재건축 집중해부①강남 개포지구





재건축시장이 겹겹이 싸인 규제로 숨죽이고 있다. 하지만 규제 완화에 관한 실 날 같은 희망이 움트면 금방 달아오를 만큼 폭발력을 지니고 있다. 주요 재건축 단지 현황,투자 유의점 등을 시리즈로 엮는다.


서울 강남지역 마지막 알짜 재건축 단지의 하나로 꼽히는 개포지구. 이 중 개포주공 1~4단지와 개포시영 등 주요 저층 단지 1만2000여가구가 재건축을 준비중이다.

개포지구는 정부의 각종 재건축 규제가 모두 적용돼 2003년 이후 재건축 사업이 제자리를 맴돌고 있다. 그러나 이 기간 중에도 집값은 꾸준히 올라 현재 사상 최고치 수준이다. 개포지구의 미래가치를 높게 평가하는 대기 수요가 많아서다.

하지만 일부에서는 개포지구 내 재건축 아파트값이 너무 올라 현 가격대에서는 투자성이 떨어진다는 분석도 나온다. 개포지구의 현 상황과 투자성, 그리고 전망 등을 다각도로 살펴봤다.

용적률 어떻게 조정될까

현재 강남구청은 개포지구 용적률 조정과 관련, 외부기관에 용역을 의뢰해 논 상태다. 현재 개포지구 내 저층 단지 용적률은 177%. 이 같은 용적률이 정해진 건 2002년 6월 서울시의 도시계획인 지구단위계획에서다. 도시계획이 정해진 뒤 5년이 지나면 구청은 타당성을 검토해 조정을 요청할 수 있다.

강남구청은 외부 타당성 조사결과를 토대로 저층 단지의 용적률을 강동구 고덕지구, 송파구 가락시영 등 서울시내 다른 주요 저층 단지와 같은 190%로 올리는 방안을 추진하고 있다.

용역결과에 대한 주민공람 과정은 연내 이뤄질 전망이고 최종 결론은 내년 3월께 나올 것 같다. 서울시는 용적률 상향은 곤란하다는 입장을 거듭 밝히고 있어 어떤 결론이 나올지는 아직 미지수다.



▲ 대선 이후 규제완화에 대한 기대감으로 서울 주요 재건축단지에 대기수요가
몰리고 있다. 사진은 서울 개포동 주공아파트단지 전경.


재건축 대상은

1970∼1980년대에 택지지구로 개발된 개포지구에는 총 32개 단지 2만5000여가구가 있다. 현재 개포지구에서 2010년까지 재건축을 추진할 수 있는 단지는 개포시영과 주공1∼7단지, 일원현대와 일원대우 등 10개 단지다.

이 중 개포시영과 일원현대ㆍ일원대우, 주공1∼4단지 1만2985가구는 안전진단을 통과해 용적률이 결정되면 바로 사업을 재개할 수 있다. 나머지는 안전진단이란 높은 문턱을 넘어야 하기 때문에 재건축 여부가 확정된 상태는 아니다.

재건축 후 어떤 크기의 집 배정 받을 수 있나

개포지구 대기수요자들이 가장 궁금해 하는 것 중 하나가 재건축 후 어떤 면적대의 집을 배정받는가이다. 조합원평형배정은 용적률을 바탕으로 궁극적으로 조합원총회에서 결정되기 때문에 지금으로선 알기 어렵다.

그러나 소형평형의무비율ㆍ임대아파트건설 의무 등 각종 규제를 적용해 예상 용적률 별로 시뮬레이션을 해 보면 대략적인 윤곽은 알 수 있다.

개포주공 1단지를 예로 들어 향후 건립될 평형을 예상해 보면(1대1 재건축일 경우) 다음과 같다.

<상한 용적률 177% 일 경우>

①사업대상 대지면적 : 34만2472㎡
②상한용적율 : 177%
③기존용적율 : 68.8%
④증가된용적율 : 108.2%
⑤임대아파트용 용적율 : 27.1%
⑥최종용적율 : 204.1%
⑦임대아파트 건립가구수 : 25평 785가구, 33평 255가구)
⑧최종건립가구수
-25평 1315가구(조합원배정 530가구, 임대 785가구)
-33평 3450가구(조합원배정 3195가구, 임대 255가구
-45평 1250가구
-60평 65가구
⑨소형평형의무비율 타당성 검토
-가구수기준 : 25평(21.6%) 33평(56.7%), 45평이상(21.7%)
-면적기준 : 33평 이하가 전체 연면적에서 71%

현 가구수(5040가구)를 놓고 본다면 상한용적률 177%만 적용하더라도 25평 임대아파트가 소형평형을 채워주기 때문에 13평 조합원 전원이 33평에 배정될 수 있다.

<허용용적률 190%, 기부채납으로 인한 상한용적률 230%일 경우>

25평 : 1467가구(조합원배정 530가구, 임대 937가구>
33평 : 2504가구(조합원배정 2200가구, 임대 304가구>
45평 : 1125가구
52평 : 1120가구
70평 : 65가구

용적률 177% 일 때와 비교해 보면 11평 조합원과 13평 조합원은 배정평형에 변동이 없는 대신 추가분담금은 대형평형이 많이 건립되기 때문에 상대적으로 낮아질 것으로 예상된다. 또 15평조합원 중 45평에 배정되는 조합원 수가 늘 것으로 예상된다.

개포주공 3단지를 같은 방법으로 예상해 보면 다음과 같다.

개포주공 3단지는 11평 610가구, 13평 380가구, 15평 170가구 등 총 1160가구로 돼 있다. 이 단지의 특징은 가장 큰 평형인 15평의 비율이 적다 보 ？ 용적률이 높아지면 11평 조합원이 30평대를, 13평 조합원이 40평대를 배정받을 수 있는 가능성이 있다는 점이다.

<상한용적률 177% 인 경우>

①대지면적 : 6만3957㎡
②상한용적률 : 177%
③기존용적률 : 75.8%
④증가된용적률 : 101.2%
⑤임대용적율 : 25.3%
⑥최종용적율 : 202.3%
⑦임대아파트 가구수 : 24평 143가구, 32평 46가구
⑧건립가구수
- 24평 633가구(조합원 490가구)
-27평 120가구
-32평 426가구(조합원 380가구, 임대 46가구)
-40평 170가구

면적기준 소형평형의무비율상 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하를 40% 지어야 하기 때문에 11평 조합원중 약 20% 정도가 27평형에 배정될 것으로 예상된다. 또 전체용적률이 낮아 13평 조합원이 40평대에 배정되기는 힘들 것으로 예상된다.

<허용용적률 190%, 상한용적률 230%일 경우>

25평 575가구(조합원 410가구, 임대 165가구)
30평 200가구
33평 354가구(조합원 300가구, 임대 54가구)
42평 250가구

이 경우 11평 조합원의 약 33%가 30평에,13평 조합원의 약 21%가 42평에 각각 배정될 것으로 예상된다.용적률 177%와 비교해 볼 때 11평 조합원은 30평에 배정되는 조합원 비율이 높아지고 13평 조합원 중 일부가 42평에 배정될 수 있다. 15평 조합원은 배정평형이 더 커진다.

추가부담금은 얼마나 될까

추가부담금 규모도 대기수요자들의 주요 관심 대상이다. 몇 평형에 배정되는지에 따라 부담금의 규모는 달라진다. 추가부담금은 크게 기본건축비와 초과이익환수금으로 이뤄진다. 기본건축비의 경우 거의 모든 재건축들이 비슷한 수준으로 나오기 때문에 어느 정도 예상을 할 수 있지만 초과이익환수금의 경우 현재까지 재건축초과이익환수금을 산정하여 부담한 사례가 없기에 금액을 추산하기가 어렵다.

주민들이 원하는 허용용적률 190%, 상한용적률 230%를 가정해 1단지 15평 → 45평형 배정시 대략적인 추가부담금을 예상해보면 건축비 4억원에 초과이익환수금 1억원을 더해 5억원선이다. 따라서 총 투자금액은 현재 시세(9억8000만원)+5억+거래비용 = 15억원 가량이다. 주변 중개업소에서는 도곡동 도곡렉슬 43평형의 현 시세가 22억~23억이므로 현재 시점을 기준으로 7억원 가량의 시세차익을 기대할 수 있을 것으로 보고 있다. 물론 이 금액은 사업기간과 입주 때 주변 시세 등에 따라 변할 수 있다.

1단지 15평 → 33평 배정시에는 오히려 돈을 환급받거나 많아야 5000만원 가량의 추가부담금이 발생할 것으로 예상된다. 또 1단지 13평 → 33평 배정시에는 약 3억원의 추가부담금이 발생할 것으로 예상된다. 현재 13평의 시세가 7억7000만원 가량이므로 총 투자금액은 11억원 정도다. 이 역시 대치아이파크 30평형대의 현 시세(13~14억원)보다 낮다.

그러나 용적률 상향조정이 이뤄지지 않아 지금과 같이 177%의 용적률을 적용할 경우 건축비를 1억원 가량 더 부담해야 한다. 투자성이 그만큼 떨어지는 셈이다. 또 가구당 대지지분이 작은 일부 단지는 사업을 진행하기 어렵다. 개포지구 저층 단지 중 한 단지의 재건축조합이 177%의 용적률을 적용해 본 결과 중소형 평형의무비율 등에 따라 40평대 이상을 짓기가 어렵고 모두 전용 25.7평 이하로 지어야하는 것으로 나타났다. 또 새로 건립하는 가구수의 73%가 28평형 이하로 예상됐다.

어떤 단지가 좋을까

개포 지구 저층 단지 중 33평에 배정될 수 있는 대표 평형은 1단지 13평,3단지 13평, 4단지 13평, 시영 13평 등이다. 같은 13평이지만 단지별로 차이가 있다. 33평 배정시 각 단지별 추가분담금을 비교해 보면 1단지가 가장 작게 나올 것으로 예상된다.

각 단지별 조합원 1인당 평균대지지분을 계산해 보면 1단지 20평, 3단지 16평, 4단지 16.4평,시영 16.8평 등으로 1단지가 평균대지지분이 커서 일반분양분이 많거나 중대형평형을 더 많이 건립할 수 있다.

①개포주공 1단지 13평
상한용적률 177% => 33평 배정 예상
허용용적률 190% => 33평 배정 예상
1단지 13평은 용적률이 증가하더라도 소형평형의무비율로 33평 이상을 배정받기는 어려울 것으로 보인다.

②개포 주공 3단지 13평
상한용적률 177% => 33평 배정 예상
허용용적률 190% => 33평, 42평 배정 예상
3단지 13평은 용적률이 증가할 경우 13평 조합원의 약 20%가 42평에 배정될 수 있을 것으로 예상된다. 단지 남쪽의 개포공원 조망프리미엄과 42평 배정확률로 인해 현재 3단지 13평은 1단지 13평에 비해 1억5000만원 가량 집값이 비싸다.

3단지 13평 => 42평 배정시 : 초과수익 발생 예상
3단지 13평 => 공원조망 33평 배정시 : 평균수익
3단지 13평 => 공원 조망권 안 나오는 33평 배정시 : 1단지 13평을 구입하여 33평 배정될 경우에 비해 불리

③개포 주공 4단지 13평
상한용적률 177% => 24평/33평 배정 뭘？
허용용적률 190% => 33평/40평 배정 예상
4단지 13평은 용적률이 상향조정될 경우 일부 조합원은 40평대에 배정될 수 있을 전망이다.

④개포 시영 13평
상한용적률 177% => 24평/33평 배정 예상
허용용적률 190% => 33평 배정 예상

투자포인트는 용적률…매수한다면 언제가 좋을까

개포지구 저층 재건축 단지의 투자포인트는 용적률 상향 조정 여부다. 용적률이 상향 조정되면 재건축은 내년에 본격적으로 추진될 전망이다. 그러나 서울시의 반대로 상향조정이 이뤄지지 않으면 투자성이 떨어짐은 물론 일부 주민들의 반대로 사업추진 자체가 지연될 수 있다.

따라서 용적률 상향조정 여부에 대한 윤곽이 나온 후를 매수시점으로 잡는 게 안전할 것 같다.

그러나 개포지구 내 중개업소 관계자들은 개포지구 저층 아파트에 관심을 가져왔던 대기 수요자라면 조금 더 발 빠르게 움직이는 게 유리하다고 말한다. 우선 용적률 상향조정이 이뤄질 가능성이 크고 용적률 상향 조정이 무산되더라도 대선 이후에 규제완화 기대감이 일 것이란 전망이다.

개포동 우정공인(02-574-6060) 김상열 사장은 “대선이 끝나면 규제완화 기대감에 집값이 뛸 가능성이 크다”며 “최근 들어 매수세가 뜸해지자 시세보다 1000만~2000만원 가량 가격을 낮춘 매물이 나오고 있는 데 이런 매물에 관심을 가질 필요가 있다”고 말했다.

개포부동산(02-2057-1472) 채은희 사장도 “매수세가 뜸한 요즘이 비교적 싼값에 살 수 있는 매수 적기”라고 주장했다.

주의할 점은

개포주공 1단지의 경우 지금 사면 5년간 되팔 수 없다. 도시및주거환경정비법 제19조에 따르면 투기과열지구에서는 조합설립인가 이후 조합원 지분을 매매할 수 없도록 규정하고 있다.

단 조합설립인가일부터 3년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 재건축 단지의 경우 5년 이후에 되팔 수 있는데 개포 주공 1단지는 2003년10월 조합설립인가가 3년간 사업시행인가 신청이 없었기 때문에 매수일로부터 5년이 지나면 되팔 수 있는 것이다.

따라서 최소한 5년간 투자자금이 묶인다는 점을 꼭 고려해야 한다.

개포 주공 2~4단지, 개포시영은 현재 안전진단이 통과되어 있는 상태로 만약 조합설립인가가 나게 되면 모든 조합원이 소유권보존등기시까지 되팔 수 없다.

요즘 들어 대출금리가 오르고 있고 대출 받기가 더 어려워졌다는 점도 감안해야 한다. 올 추석 전에는 외국계 대부기관을 통해 시세의 80%까지 대출을 받을 수 있었으나 요즘에는 외국계 대부기관도 대출을 중단했다.

대출이 꽉 막혀 있기 때문에 매수층이 더 엷어질 가능성이 큰 것이고, 매수세가 적어지면 집값이 크게 오르기는 힘들다.

재건축 투자시 비교대상이 되는 인근 새 아파트 가격도 최근 들어 제자리걸음을 하고 있다는 점도 감안해야 한다. 새 아파트 가격이 약세면 재건축 투자 매력도 그만큼 떨어지게 마련이다.