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재건축,"바닥권서 탈출할 일만 남았다"
추석이후 부동산시장③재개발ㆍ재건축 시장

추석 이후 서울ㆍ수도권 재개발ㆍ재건축 시장은 ‘정중동’의 흐름을 이어갈 전망이다.

이달부터 민간택지에 시행되는 분양가상한제는 재개발ㆍ재건축시장에 악재다. 지금까지 자유롭게 매겨 오던 일반분양분의 분양가가 상한제의 규제를 받아 낮아지게 되기 때문이다.

분양수입이 줄어들면 재개발ㆍ재건축 조합원 부담이 그만큼 늘게 돼 투자성이 떨어진다. 대출 규제도 매수여력을 떨어뜨리는 요인이다.

특히 대부분 강남권에 몰려 있는 재건축의 경우 집값이 비싸기 때문에 대출 규제의 영향을 많이 받는다. 재개발도 재정비촉진구역 등 대규모로 진행되는 곳에선 20㎡(6평) 이상의 집을 살 땐 취득 목적과 실수요 여부 등을 따져 토지거래허가를 받아야 하기 때문에 투자 목적의 접근이 쉽지 않다.

또 재개발ㆍ재건축시장도 큰 틀에선 아파트 시장과 맥을 같이하기 때문에 기존 아파트 시장이 크게 움직이지 않는 한 재개발ㆍ재건축시장도 소폭의 등락을 거듭할 가능성이 크다.

그러나 기대할만한 호재도 적지 않다. 대선을 앞두고 대선 후보들이 대선공약에 재개발ㆍ재건축 규제완화를 내걸 가능성이 크다. 여러 겹으로 둘러싸인 각종 규제가 현 재개발ㆍ재건축 시장의 가장 큰 악재인 만큼 규제완화 신호는 이 시장의 숨통을 트이게 하는 큰 위력을 발휘할 것으로 보인다. 희소성도 갈수록 부각되고 있다.

특히 서울에선 재개발ㆍ재건축 외엔 새 아파트를 지을 땅이 부족하다. 강남권 수요 분산책으로 이 정부가 내 논 2기 신도시들이 서울에서 30km이상 떨어져 있는 곳에 개발되기 때문에 서울을 원하는 주택수요를 유인하기가 쉽지 않다.

또 재개발ㆍ재건축시장은 각종 규제 속에서도 바닥을 다지며 차근차근 올라왔기 때문에 집값이 내려가긴 힘들 것이란 분석도 많다. 결국 추석 이후 재개발ㆍ재건축시장은 일반 아파트시장과 마찬가지로 보합권의 흐름을 이어가다 연말 대선 직전에 한차례 상승세를 탈 가능성이 크다는 분석이 대부분이다.

재건축 시장은 보합세 지속할듯

재건축 시장은 추석 이후에도 지금과 같은 보합권의 흐름을 이어갈 가능성이 큰 것으로 중개업소 관계자들은 보고 있다. 다만 개별 단지에 따라 전망은 조금씩 다르다. 강남구 개포주공 단지의 경우 추석 이후 소폭이나마 오름세를 탈것으로 보는 이들이 많다.


▲ 재건축 시장은 개별 단지에 따라 전망이 엇갈린다. 용적률 상향 등의 호재가 있는 재건축 추진 아파트
를 중심으로 추석 이후 몸값이 소폭 상승할 전망이다.


강남구 개포동 미래공인 정준수 사장은 “강남구청이 조만간 개포주공 용적률을 지금보다 높여 발표할 예정이기 때문에 한 차례 매수세가 몰릴 가능성이 크다”고 말했다. 개포동 세진공인 이기자 사장도 “규제완화에 대한 기대감으로 집주인들이 쉽게 팔려 하지 않는다”며 “매수세는 꾸준한데 매물이 부족하면 집값은 오르게 마련”이라고 말했다.

서초구 재건축 단지들은 보합권의 흐름을 이어갈 것이란 전만이 많다. 서초구 잠원동 강철수공인 강철수사장은 “집을 팔 사람들이 원하는 가격대와 집을 살 사람들이 희망하는 가격대와의 차이가 너무 벌어져 있어 이 간격을 좁히기가 쉽지 않다”고 말했다.

송파구 잠실동 학사공인 이상우 사장은 “현 상태에서는 재건축 규제가 너무 많아 획기적인 규제완화책이 나오지 않는 한 재건축아파트값이 강세로 돌아서기는 어렵다”고 진단했다.

“재개발에 관심 갖는 주택 수요 늘듯”

재건축보다는 재개발시장의 전망을 밝게 보는 전문가들이 많다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “곧 재개발ㆍ재건축의 시대가 다시 올 것 같고, 그 중에서도 재개발 시장이 주택수요자들로부터 큰 관심을 받을 것 같다”고 말했다. 그는 현재 지지도가 가장 높은 이명박 후보가 서울 시장 재직 시절부터 강북 위주의 재개발을 크게 강조했다는 점을 주목하라고 말한다. 만약 이 후보가 당선되면 강북 재개발 추진이 더욱 속도를 낼 것이란 분석이다.

부동산J테크 정현조 팀장은 “청약가점제하에서 청약을 통해 내집마련 하기가 불리한 수요가 재개발 시장으로 쏠릴 가능성이 크다”고 내다봤다.

그러나 주의해야 할 점도 많다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “분양가 상한제 적용으로 사업성이 떨어지는 사업장은 사업지연이 불가피하기 때문에 사업속도가 빠른 곳 위주로 선별투자 하는 게 무엇보다 중요하다”고 조언했다. 부동산J테크 정팀장은 토지거래 허가를 받지 않아도 되는 곳 중 사업속도가 빠른 곳으로 서울 중구 신당 10구역,마포구 상수 1,2구역, 전농ㆍ답십리 뉴타운 중 전농 7구역,답십리16구역 등을 꼽았다.

투자전략 잘 짜야


▲ 재건축보다는 재개발 시장이 더 밝아 보인다. 특히 그동안 강북 개발
을 주장해 온 이명박 한나라당 대선 후보가 대선에서 승리할 경우 강북
일대 재개발 사업이 탄력을 받을 것으로 전망된다.
재건축의 경우 투자자금이 많이 필요하기 때문에 자신의 상황에 따라 전략을 잘 짜야 한다. 섣불리 ‘바닥이다’판단하고 매수대열에 뛰어들었다가는 금융비용에 허리가 휘는 경우가 적지 않다.

재개발의 경우 투자자들은 조합원분과 일반분양분을 저울질해야 한다. 조합원분은 일반분양분과 가격 차가 줄어들긴 해도 전매가 자유롭다는 점에서 매력적이다. 재개발은 착공 전 새 아파트를 분양받을 권리인 지분이든 착공 후 동ㆍ호수가 정해진 입주권이든 거래 제한을 받지 않는다.

상한제 적용을 받는 일반분양분은 종전에 비해 가격 부담은 가벼워진 대신 전매제한 기간은 크게 늘어난다. 가격이 주변 시세보다 20% 이상 낮아질 것으로 정부는 보고 있다. 반면 전매제한 기간은 지금까지는 입주 때(2년 반~3년)까지지만 앞으로는 분양 계약 후 5~7년으로 2~4년 길어진다.

가격이 낮아져 일반분양분의 청약경쟁이 더욱 치열해질 것으로 보여 청약가점이 낮은 수요자들의 당첨확률이 크게 낮아진다. 조합원분을 구입할 경우 거여ㆍ마천, 한남 등 도시재정비촉진지구로 지정된 뉴타운에선 실제로 살아야 하는 거주지 제한과 3년간의 거래제한을 염두에 둬야 한다.

재정비촉진지구는 50만㎡ 이상의 대규모 개발인 데다 기반시설 강화 등으로 주거환경이 다른 재개발구역보다 나을 것으로 보여 높은 청약경쟁률을 보일 것으로 예상된다.

조합원분 아파트를 배정받을 수 있는 권리인 지분(낡은 집 등)에 투자할 경우 입지여건 위주로 접근해야 한다. 지금까지는 일반분양분이 많은 곳의 투자성이 높게 평가됐지만 상한제에서는 입지여건이 수익성을 좌우할 것으로 예상되기 때문이다. ·