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2007년 9월 이후 규제완화 시나리오
[2007-09-13] • 조회 : 3098 • 추천 : 7 • 댓글 : 7 • 평점 :



닥터아파트 대표이사 오윤섭


참여정부의 부동산 규제정책은 필연적으로 완화될 수밖에 없고, 완화돼야 한다고 생각합니다. 이런 가운데 정부는 지난 9월 7일 충청권을 중심으로 투기과열지구를 큰 폭으로 해제했습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 집권 말년을 보내고 있는 참여정부와 2008년 2월 시작하는 새 정부가 어떤 부동산 규제완화정책을 펼칠 것인가를 예측해보겠습니다.

먼저 참여정부가 그동안 발표한 규제완화책을 발표자료 중심으로 간략하게 정리했습니다.

<2004년 7.1조치>

□ 하반기 중 SOC 등 건설 분야에 2조원이 추가 투입되고, 임대주택 유형을 다양화하기 위해 중형 임대주택에 대한 지원도 이루어진다. 또한 관리지역의 아파트개발 허용기준이 완화되는 등 주택건설을 촉진하기 위한 대책이 시행된다.

□ 건교부는 건설수주와 건축허가가 급감하는 등 건설경기가 점차 둔화됨에 따라 건설경기의 급격한 하락을 방지하기 위한 연착륙 방안을 추진키로 하고

- 이 같은 내용의「건설경기 연착륙 방안」을 7.1(목) 경제장관간담회와, 7.2(금) 당정협의를 통해 확정하였음

- 이번 연착륙방안은 10.29 대책 등 부동산 가격 안정 정책기조를 계속 유지하면서, 건설경기의 급격한 위축을 방지하기 위해 마련되었음

<2004년 11.9조치>

지방도시(부산․대구․광주․울산․창원․양산) 투기과열지구에서는 아파트 분양권 전매금지기간이 분양계약 후 “소유권이전등기시까지”에서 “분양계약 후 1년경과 시 까지”로 완화되고, 재건축 후분양 시행지역은 수도권 과밀억제권역으로 조정된다.

건설교통부는 이러한 내용의 지방도시 투기과열지구 탄력 운용방안을 금년 중 시행할 계획이라고 밝혔다.

<2007년 6.27조치>

◈ (투기과열지구 조정) 집값이 안정되고 청약시장의 투기 성행 우려가 없다고 판단되는 부산, 대구, 광주, 경남의 일부 지역 등 24개 시․군․구를 해제

- 부산 : 수영구․해운대구․영도구를 제외한 13개 區․郡
- 대구 : 수성구․동구를 제외한 6개 區․郡
- 광주 : 남구를 제외한 4개 區
- 경남 : 양산시 1개 市

☞ 지정 및 해제 효력은 2007년 7월 2일(관보게재일)부터 발생

<2007년 9.7조치>

◈ (투기과열지구 조정) 집값이 안정되고 청약과열의 우려가 없다고 판단되는 부산, 대구, 대전, 충청의 11개 지역 해제

* 부산(영도구), 대구(동구), 대전(동구, 중구, 서구, 대덕구)
충북(청주시, 청원군), 충남(천안시, 계룡시, 아산시)

☞ 지정 및 해제 효력은 2007년 9월 13일(관보게재일)부터 발생

참여정부가 규제완화를 시도한 시기는 위에서 보다시피 2004년과 2007년입니다. 부동산시장에서 2004년과 2007년은 겉으로는 매우 유사한 상황을 맞고 있습니다. 역사는 되풀이될까요? 비교해보겠습니다.

참여정부는 2003년 집권하자마자 강남 집값을 잡기위해 분양권 전매를 금지한 5.23대책, 재건축 중소형 의무비율을 강화한 9.5대책, 종합부동산세 도입 및 1가구 3주택 양도소득세 중과의 10.29대책을 잇따라 내놓았습니다.

이에 2004년 집값은 안정됐지만 건설경기가 침체되면서 경기부양을 위해 정부는 7.1조치로 사회간접자본(SOC) 등 건설투자를 확대하고 주택공급을 지원하는 정책을 발표했습니다.

하지만 2005년 들어 판교신도시 분양 후폭풍, 서울 초고층 재건축 추진 등으로 집값이 급등하자 재건축 개발이익환수 및 판교 분양연기의 2.17대책과 1가구 2주택 양도세 실거래가 과세, 부동산 보유세율 단계적 강화의 5.4대책, 종부세 과세대상을 6억원으로 확대하고 1가구 2주택 양도세를 중과하는 8.31대책을 내놓았습니다.

이어 2006년 들어 투기지역의 총부채상환비율(DTI)을 40% 이하로 하고 재건축 초과이익을 환수하는 3.30대책, 2007년에는 민간택지로 분양가 상한제 및 분양원가 공개 확대 및 전매제한 강화, 투기지역 주택담보대출 1인 1건, 청약가점제 도입의 1.11대책을 발표했습니다.

2005년 이후 무차별적인 규제정책으로 주택시장은 지방을 중심으로 2년 이상 거래가 중단되고 미분양이 쌓여 붕괴되기에 이르렀습니다. 미분양 주택은 2007년 6월 현재 9만가구를 육박해 2004년보다 3만가구 이상 많아 IMF 사태 직후인 1998년 12월 10만2천가구 이후 최대에 달합니다.

건설업체 부도가 잇따르자 정부는 2007년 하반기부터 6.27조치, 9.7조치를 발표하고 투기과열지구 해제로 지방에 한해 주택시장을 살리려고 하고 있습니다. 공교롭게 신일 세종건설 등 대형 주택건설업체가 부도날 때마다 하나 씩 규제완화책이 발표되는군요.

하지만 주택시장 상황을 속으로 들여다보면 2004년과 2007년은 판이하게 다릅니다. 규제의 강도와 범위는 3년 전과 비교할 수 없을 정도입니다. 거래량으로 시장상황을 진단한다면 2004년은 암 초기 상황이라고 한다면 2007년 9월 현재는 암 2기 상황이라고 할 수 있습니다. 수술(규제완화책)만으로 시장을 되살릴 가능성은 낮습니다.

이제 2007년 참여정부와 2008년 새 정부가 구사할 수 있는 부동산 규제완화책을 예측해보겠습니다.

참여정부의 선택의 폭은 매우 좁습니다. 우선 지방을 중심으로 투기과열지구 해제에 이어 투기지역을 단계적으로 해제하는 게 있을 것입니다. 양도세의 경우 장기보유자에 대한 세율인하가 꺼낼 수 있는 유일한 카드라고 생각합니다. 종부세 완화는 기대난망이구요.

지방의 전매 및 재당첨 제한 완화도 예상할 수 있는 정책입니다. 하지만 주택건설업체가 원하는 미분양에 대한 양도세 감면 등 세제혜택 및 대출규제 완화는 참여정부에서 시행 가능성이 높지 않습니다. 또 분양가 상한제 및 분양원가 공개 규제완화는 9월부터 정책이 시행된 데다 집권 잔여기간이 사실상 3개월 안팎으로 너무 짧아 완화시키기엔 힘들 것입니다.

2008년 2월 새롭게 출범하는 새 정부 역시 규제완화책의 선택의 폭 역시 좋습니다. 단순히 왜곡되고 기형화된 부동산시장을 정상화시키면 되겠지만 가격을 안정시키면서 시장을 정상화시켜야 한다는 난제가 기다리고 있습니다.

누가 대통령이 되든 새 정부의 부동산정책은 상당기간 동안 규제를 완화하는 쪽으로 추진할 것입니다. 누가 대통령이 되느냐에 따라 규제 완화의 속도와 범위는 차이가 나겠죠.

마지막으로 IMF 사태 이후 건설경기를 살려 경기를 부양해야만 했던 집권한 김대중 정부(1998~2002년)의 주요 주택정책을 소개하겠습니다. 새 정부의 규제완화책을 예상하는데 도움이 될 것입니다.

-조합주택 중소형 평형 건설의무비율 폐지
-분양권 전매 완화
-재당첨 제한 폐지
-분양가 자율화 확대
-국민주택규모이하의 신축주택 구입시 양도세 한시적 면제
-신축주택 구입시 취득세 등록세 한시적 감면
-주택구입자금에 대한 자금출처조사 면제
-주택건설업체에 대한 국민주택기금 지원 확대
-미분양 주택 구입자에 대한 자금 지원