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# 개포재건축 진행과정


(1) 2006.6. 개포지구단위계획 확정(서울시고시 2002-227호)

=> 당시 개포지구 전체는 일반주거지역으로 되어 있었으나, 서울시 종세분화 지침에 의해, 1종,2종,3종 일반주거지역으로 세분화 되고, 개포지구 전체 상한용적율이 200% 로 결정되었습니다...


(2)2005.2. 강남구청 개포택지개발지구 지구단위계획 변경안 마련

=> 개포지구 전체 상한용적율 200% 를 허용용적율 200%로 변경하고, 저층단지는 허용용적율 177%, 고층단지는 허용용적율 222%로 단지별 용적율을 배분하는 지구단위변경안을 강남구청에서 만들었습니다... 그러나 이 변경안은 주민들 반대로 서울시 상정되지 못하고 보류되었습니다...


# 2007년 개포동은...

(1)개포지구단위계획 재검토

도시관리계획에 포함되는 지구단위계획은 5년마다 타당성을 재검토하도록 되어 있습니다... 2002.6. 확정된 개포지구단위계획이 5년이 되는 시점이 바로 2007년으로, 강남구청에서는 새로운 지구단위변경안을 마련 중이며, 9월 정도면 주민공람이 가능할 것으로 예상됩니다...

2종일반주거지역인 가락시영, 둔촌주공이 모두 허용용적율 190% 를 받았고, 고덕택지개발지구도 저층단지가 허용용적율 190%, 고층단지가 허용용적율 230% 를 받은 것과 비교하면, 개포지구도 적어도 저층단지는 190%, 고층단지는 230%의 허용용적율을 받을 수 있을 것으로 예상됩니다...


(2)건축법 개정

작년 건축법이 개정되면서 리모델링이 용이하고, 외관을 아름답게 디자인한 아파트를 지을 경우, 용적율 10%, 층고 20%의 인센티브가 주어집니다...

만약 개포지구단위계획이 변경되고... 여기에 건축법 개정으로 인센티브를 받게 된다면...(10% 인센티브용적율을 허용용적율의 10%로 할지, 기부채납후 용적율의 10%로 할지, 구체적인 적용방침은 아직 결정되지 않았습니다... 서울시조례가 제정중입니다...)


<저층단지>

최종용적율 : 허용용적율(190%) =>기부채납후용적율(230%) =>건축법개정적용용적율(230% *1.1 = 253%)

층고 : 평균16층 * 1.2 = 평균19층

<고층단지>

최종용적율 : 허용용적율(230%) =>기부채납후용적율(250%) =>건축법개정적용용적율(250%*1.1=275%)

층고 : 제한없음


가장 낙관적인 시나리오긴 하지만, 만약 이렇게 결정된다면, 그동안 개포지구를 규제하고 있던 용적율과 층고 제한이 사실상 무장해제되는 것이라 볼 수 있습니다...


#개포지구와 재건축규제


개포지구는 현재 재건축관련 모든 규제가 적용되고 있습니다... 따라서 현재 투자시 수익성이 별로 없을 것이라 생각할 수 있습니다...그러나 개포지구의 현시세를 보면, 33평 배정될 것으로 예상되는 개포 1단지 13평이 7억선에 시세형성되어 있습니다... 만약 재건축관련 규제가 적용되지 않았더라면 1단지 13평 시세는 적어도 10억선은 형성되어 있어야 정상입니다...

즉 현재의 시세는 재건축관련규제가 이미 반영되어 있는 시세로, 지금 투자한다 하더라도 재건축 규제로 인해 투자수익이 희석되는 일은 발생되지 않습니다...


#개포지구는 2007년이 재건축 원년이 될 해


대모산을 앞에, 양재천을 뒤에 두고... 타워팰리스, 렉슬, 대치센트레빌 등 대한민국 최고가 아파트를 지척에 두고 있는 강남지역 최고의 요지에 위치한 개포재건축 지역...

2007년은 개포지구의 새로운 재건축 원년의 해로 기록될 가능성이 높습니다... 보유세와 주택법 통과로 급매물이 널려 있는 지금이 바로 투자 적기가 아닌가 생각됩니다...