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작년 11월,12월 최고가를 기록했던 개포 재건축 아파트 시세가, 올해 들어 대출규제, 종부세, 분양가상한제 등 각종 규제로 가격이 큰 폭으로 떨어졌으나, 5월,6월 단 두 번의 반등으로 다시 최고가에 근접하거나 일부평형은 최고가를 넘어서게 되었습니다.

5월에는 개포 재건축 용적율 상향조정 소식에 반등하였고, 6월에는 강남대체신도시가 동탄으로 결정되면서 강남을 대체할 수 없게 되면서 다시 반등하였습니다.

이 과정에서 개포1단지 49제곱미터(15)은 용적율 상향 조정될 경우 가장 큰 수혜를 볼 수 있다는 점이 부각되면서 사상 최고가를 갱신하였고,

개포1단지 36제곱미터(11)이나, 2단지 26제곱미터(8) 등 개포지구의 작은 평형은 과천3단지 판결의 영향이 더해지면서 최고가에 근접하거나 최고가를 넘어서게 되었습니다.

부동산 시장이 전체적인 활황 분위기가 아닌 상태에서 개포 재건축 지역만 작년 최고가에 근접하거나 최고가를 갱신한데 대해 의아해하는(?) 분들이 많습니다. 이렇게 순식간에 가격이 회복된 가장 큰 원인은 매물 부족 때문이 아닌가 생각됩니다.

올 1월~5월까지 개포1단지 거래건수를 보면,

36제곱미터(11) 5건
43제곱미터(13) 12건
49제곱미터(15) 17건
56제곱미터(17) 5건

총39건

총 5,040세대의 개포1단지 거래량으로는 매우 적은 건수가 아닐 수 없습니다. 이 39건의 거래로 1억~2억이 내렸다 다시 오르는 현상이 나타난 것입니다.

시간이 흐를수록 시장에 매물이 부족해지는 가장 큰 원인은 양도세 중과정책 때문인 것 같습니다.

4년~5년전만 하더라도 주택을 10채를 갖고 있더라도, 매수한 시점으로부터 1년만 지나면 9%~36% 의 일반세율을 적용한 양도소득세만 납부하면 되었는데, 지금은 2주택만 보유하더라도 50% 중과대상이 되며, 심지어 건물이 멸실된 재건축, 재개발 입주권을 소유하고 있더라도 주택으로 간주되고 있습니다.

다주택자 입장에서 보면 보유세가 높은 것이 사실이지만 양도세 부담이 더 크기 때문에 팔지를 못하게 되어 시장에는 매물 부족 현상이 나타나게 되고, 매물이 몇 개만 거래되더라도 가격이 성큼성큼 오르게 되는 것입니다.

지금 개포지구는 단기 급등에 대한 조정과 계절적 비수기 요인이 겹치면서 대부분 평형별로 가격이 1천~2천 정도 하락한 매물이 나오고 있습니다.

1단지 43제곱미터(13) 7억6천, 1단지 49제곱미터(15) 9억7천, 2단지 26제곱미터(8) 4억8천, 3단지 43제곱미터(13) 8억9천, 시영 43제곱미터(13) 6억7천5백 정도에 최저가 매물이 나와 있습니다.

현재 강남 재건축 시장에는 대선과 감세정책, 규제완화에 대한 기대 심리가 있는 상태로, 올 하반기 가격이 급격히 상승할 것이라고 단언하지는 못하더라도, 적어도 가격이 하락할 가능성은 현저히 낮다고 볼 때,

계절적 비수기로 가격 조정을 받고 있는 지금이 개포 재건축 아파트를 매수하고자 하는 분들에게는 적절한 타이밍이 아닌가 생각됩니다.