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◆ 서울에서 가장 비싼 동네 ‘개포동’ <눈을 뜨다>

우리나라에서 아파트 평당 가격이 가장 비싼 동네는 어딜까?
압구정동? 대치동? 도곡동? 삼성동?
최근 5년간 단 한번도 1위를 놓치지 않은 강남구 개포동이다. 개포동 아파트의 평당 가격은 약 4,500만원으로 2위인 압구정보다 약 500만원, 3위인 대치동 보다는 약 600만원 비싸다.

최고가를 내놓지 않는 중심에는 평당가 5,500만원을 호가하는 개포주공아파트가 있다.
서울의 끝자락 대모산과 구룡산 아래 강남의 마지막 재건축 대상 저층아파트가 존재하는 곳이 개포동이다. 타워팰리스 66층 펜트하우스 거실에서 남쪽을 바라보면, 산자락 푸르름 가득한 시골 동네 같은 위치에 갈색톤 낡은 아파트단지가 보인다.
빙 둘러 초록잎사귀 무성한 산들이 보이고 그곳에 가보면 공기는 무주구천동처럼 맑다.

‘서울의 빈티지’ 건축소재는 달라도 유럽풍 고즈넉함이 있는 낡은 아파트가 1만 8,000세대의 개포주공이다. 1980년대 초 우리 아파트의 모습을 그대로 보존하고 있는 개포주공은 1982년부터 1984년 사이에 입주한 이제 24년, 25년 정도 된 아파트다. 1단지부터 4단지는 5층짜리 저층 아파트이고 5,6,7단지는 14층짜리 중층 아파트다. 8단지, 9단지는 저층 아파트로 공무원 임대 아파트다. 이 중에서 저층 아파트가 유명한 것은 강남구인데다가 쾌적하고 학군이 좋으며 강남에 마지막 남은 조합설립인가나 안전진단 받은 저층 아파트 재건축단지이기 때문이다.

저층 아파트는 당연히 대지지분이 많고 개발이득도 많을 것으로 여겨진다. 실제로 개포주공 저층단지는 자기 아파트 평수의 130%를 초과하는 대지지분을 가지고 있으며 누가 봐도 재건축을 해줘야 되겠다는 생각이 들 정도로 낡았다. 더욱이 차세대 주거시설의 트렌드가 ‘자연 친화형 웰빙하우스’로 점철되면서 개포주공은 전국에서 몰려드는 재건축 투자자들로 몸살을 앓는다.
덕분에 1998년 1억 2,000만원이던 방2개, 화장실 1개의 15평 주공아파트는 1999년 1억 8,000만원, 2000년 2억 3,000만원, 2001년 2억 6,000만원, 2002년 4억 5,000만원, 2003년 5억 7,000만원, 2004년 5억 9,000만원, 2005년 7억 원, 2006년 8억 5,000만원, 2007년 9억 원으로 비온 후 죽순이 자라듯이 꾸준히 올랐다. 10년에 10배 정도…….가장 확실하고 안전한 투자가, 개포주공이 보여주는 가격 변화 그래프다.

그 믿음은 아직도 진행 중이다. 경기여고, 숙명여고, 개포고, 중동고, 휘문고 등 강남 명문을 진학할 수 있고 타워팰리스, 동부센트레빌, 도곡렉슬 등 국내 최고급 아파트 자녀들과 섞여서 학교생활을 할 수 있는 명문지역의 미래가치 100점 아파트가 바로 이곳, 7.5평, 10평, 13평, 15평, 16평, 17평, 18평, 22평, 25평짜리 개포주공 저층단지 아파트와 23평, 25평, 31평, 34평 중층단지 아파트다.



◆ 한번 사면 못 파는 아파트 <기다린다>

구룡산 정상에 서면 너른 평야 같은 개포동이 보인다.
서울의 끝자락, 293m 대모산과 283m 구룡산이 없었다면 지금 판교도 분당도 서울이 됐을 것이다. 왼쪽으로는 포이동이, 오른쪽으로는 일원동이, 양재천 건너편에는 도곡동과 대치동이 개포동을 감싸고 있다.

개포주공 아파트 중에서도 재건축을 향해 달려가는 선두 아파트는 환경 열악한 저층단지다. 그 중에서도 1단지는 조합설립인가를 받아서 제일 빨리 가고 있다. 기존 가구 수 5,040세대로 단지가 가장 크고 땅도 넓다. 총대지면적은 11만 725평이고 기존평형은 11평, 13평, 15평, 16평, 17평, 18평이다.
용적률이 하향되기 전에는 18평은 65평을 받을 수 있다는 설이 파다했다. 지금은 50평형이 목표평형이다. 1982년식으로 가장 먼저 입주했고 동일 평형 대지지분도 타 단지에 비해서 많은 편이다. 단, 투기과열 지구 내에서 조합 설립인가가 난 후에 아파트를 사면 새 아파트 입주 시까지 되팔 수 없다는 것이 조합설립인가가 난 이 단지의 제약이다. 지금 매매 가능한 물건은 2003년 12월 31일 이전부터 조합원이 가지고 있는 물건은 팔 수 있다는 단서에 충족되는 아파트다. 조합원의 잦은 매매로 아파트 가격이 올라간다고 판단한 재건축 규제다.

이에 따라 개포주공 2단지, 3단지, 4단지, 개포시영 아파트는 안전진단을 통과해서 조합설립 인가의 신청자격을 갖췄으나 조합 설립 인가를 받지 않고 있다. 재건축 진행도 미진한 상황에 조합설립인가를 받아서 재산권 침해를 받을 이유가 없기 때문이다. 팔지도 사지도 못하게 해놓고 중간에 가둔 채 보유세금을 올리는, 특별한 상황에 처한 아파트가 개포 주공 1단지다.

개포주공 2단지는 1983년 입주한 32개동, 1400세대로 저층 아파트 중 가장 작은 평수인 7.5평과 가장 큰 평수인 25평을 가지고 있다. 이외에 16,19,22평도 있으며 중앙난방식으로 땅면적은 29,331평이다. 개포저 층단지중 유일하게 중앙 난방식이다.

나무 울창한 개포공원을 사이에 두고 2단지와 붙어있는 개포주공3단지는 2단지와 동시에 입주한 11,13,15평형, 1160세대의 아파트다. 대지면적은 19,347평으로 개포주공 중에서는 가장 작은 단지다. 3단지가 단지는 작지만 전철역과 버스정류장이 가깝다. 인접해 개포시립 도서관과 경기여고, 수도전기공고가 있어 자녀를 둔 수요자들은 3단지를 선호한다.

개포주공 4단지는 11평, 13평, 15평으로 구성된 전형적인 서민 아파트다. 기존 가구 수 2,840세대이며 총 대지면적 66,423평이다. 개포시영 아파트는 1984년식으로 역시 안전진단을 통과했다. 기존가구 수 1970세대의 5층 아파트로 10평, 13평, 17평, 19평짜리 아파트가 있다. 단지와 이어지는 달터공원이 있어 녹지 공간이 풍부하고 쾌적하다.

개포주공 저층단지의 기존 용적률 70~80% 정도다. 이들 아파트가 200% 가깝게 재건축만 되어도 개발 이득이 좋아 보인다. 그러나 주민들은 270~300%의 용적률을 찾아 먹은 저밀도지구 잠실, 반포와 비교하면 억울하다는 생각이다. 그러나 생각을 바꾸면 잠실, 반포와 다른 것은 용적률이 낮을수록 새로 짓는 아파트 단지도 쾌적해질 수 있다는 것이다.

내 눈에는 낙후된 상가시설만 보완된다면 지금 그대로의 모습이 가장 편하고 아름다운 것 같다. 단지 내에 대중목욕탕이 있고 공판장에서 아이스크림과 야채를 사는 주민의 모습도 다정스럽다. 1980년대 초반 방2칸짜리 13평에서 주인과 세입자 2가구 7,8명이 살았던 아파트 단지가 개포주공 저층 아파트다.



◆ 경기여자고등학교 <한 가지를 이루다>

서울시 강남구 개포동 152번지.
교훈 ‘진 선 미’ ‘참되고 착하고 아름다워라’
두말 필요 없는 대한민국 최고의 여자고등학교다. 개포주공 3단지와 담장을 맞댄 경기여자고등학교는 1988년 정동1번지 덕수궁 돌담길 끝자락에서 개포동으로 옮겨온다. 1976년 경기고, 1980년 서울고에 이은 뒤늦은 강남이전이었다. 인프라 부족으로 아무도 먼저 가서 살려들지 않는 신도시 강남을 살리기 위한 정부의 고육지책이었다.

1960년대, 1970년대 허리를 졸라매는 교복을 입은 경기여고생들의 인기는 하늘을 찔렀다. No 1. 공립학교 경기여고 배지를 단다는 것은 얼마를 주어도 아깝지 않은 그 시대 최고의 프라이드였다.

경기여고가 옮겨 오면서 이름도 낯설었던 개포동은 뜨는 동네가 됐다.
경기여고를 나온 엄마들과 경기여고를 숭배했던 추억이 있는 아빠들은 초등학생, 중학생 딸을 경기여고에 넣기 위해 일찌감치 부터 이곳으로 옮겨왔다.

경기여고 덕에 개포초등학교, 개원초등학교, 개포중학교, 대치초등학교, 대청중학교도 덩달아 명문이 됐다. 고교 평준화 30년이 지났지만 경기여고는 지금도 여전히 선호도 상위랭킹의 명문학교다. 명문대 진학률도 어느 학교에 뒤지지 않고 동창회 파워 또한 쟁쟁하다. 지금 경기여고 졸업생이라는 것은 “강남출신”이라는 또 다른 자부심이다. 넓은 운동장과 핸드볼코트, 큰강당, 녹색을 담은 쾌적한 분위기와 나무로 둘러쌓인 담자락들....교정은 정동 분위기를 그대로 이어왔고 유흥가나 업무시설이 없어 주변의 학습 환경 또한 최고수준이다.

경기여고 정문 앞에는 2003년 분당선 연장선 개포동역이 개통됐다. 개포동 역은 개포동의 강남 문화를 업그레이드 시키는 연결선으로 3호선 도곡역과 연결되고 선릉역에서 2호선과 연결되며 강남구청, 압구정동, 뚝섬, 왕십리로 뻗어갈계획이다



◆ 15평 낡은 아파트에 종부세 선물이 온다 <길을 잃다>

개포주공아파트. 저층단지도 고층단지도 모두다 25년 된 낡은 아파트다. 20년 전만 해도 고층 단지에는 잘사는 사람들이, 저층단지에는 서민들이 살았다. 지금은 저층단지가 오히려 비싸졌다. 주거시설은 여전히 열악하다. 난방시설이던 연탄아궁이가 도시가스로 교체되긴 했어도 방 2칸, 화장실 1개의 낡은 아파트는 초라하기 그지없다. 이 작은 평형 아파트 단지에도 불청객은 찾아왔다. 15평 이상 아파트에 종합 부동산세가 예고됐다. 자진신고 납부기간은 2007년 12월 1일부터 15일까지. 참여정부가 주고 가는 마지막 선물이다.

올해 주택공시가격은 작년대비 평균 40%이상 올랐다. 15평형 기준으로 총 공시가격은 약 7억 원 정도…….덕분에 15평형, 16평형, 17평형, 18평형은 종부세 대상 아파트가 됐다.
이러한 추세라면 내년엔 13평형과 11평형도 종합부동산세를 내야 될 것 같다. 최고 평수인 18평형은 1,000만 원 이상의 보유세가 올해 안에 내야 할 세금이다.

1981년 1,300만원에 17평형을 분양받은 택시기사 K씨는 한숨을 쉰다.

“처음엔 너무 무리였습니다. 겨우겨우 융자금을 다 갚고 이제 겨우 내 집이 되었네요. 그동안 집값은 많이 올랐고 이웃 사람들도 거의 다 바뀌었습니다. 이제 종부세까지 물어야 된다니.... 오른 집값만큼 경제력을 못 만든 제가 무능력한 사람입니다. 이제 집 팔고 양도세 내고 어디로 가야할지…….날 받아줄 곳은 서울에는 없어 보입니다.”

공판장, 목욕탕, 은행 없는 상가, 거실과 주방에 달린 30촉 백열등, 아파트 관리비 10만원, 전세 1억 2,000만원. 보증금 2,000만원, 월세 70만원의 서민 아파트에 날아들 종부세 고지서는 동네를 잘못 찾아온 주소 잃은 우편물이다. 낡고 낡아 페인트 벗겨지고 뚜껑 다 떨어진 아파트 우편함에 종합부동산세 고지서라니…….

“어디 한번 둘러보세요. 여기가 어떻게 상위 1% 지역인가? 기가 막힐 따름이지요.”

‘종합부동산세’
‘프리미엄 재산세’의 또 다른 이름이다. 별명은 ‘세금폭탄’이다.
2003년 10월 29일 생겨나 2005년 8. 31대책으로 본색을 드러내고 2007년 공시가격 발표로 가공할만한 파괴력을 발휘하게 됐다. 2007년에는 과표적용율이 80%이고 2008년에는 90%, 2009년에는 100%다. 6억 원의 과세기준이 되는 바(BAR)가 그대로 유지되면 2009년이면 우리나라가 보유세 세계 최고국의 반열에 올라갈 것으로 보인다. 보너스로 재산세 과표도 2008년부터 2017년까지 매년 5%로씩 올라간다.

추가 서비스로 재산세에는 재산세액의 20%에 해당하는 지방교육세와 재산세 과표의 0.15%인 도시계획세가 붙고 종합부동산세에는 종부세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 얹혀진다. 세상은 실수요자와 투자자를 구별하지 못하고 있다. 누구든 집을 가졌으면 힘들게 하겠다는 눈먼 정부의 거품정책은 점점 더 선의의 피해자를 만들어내고 있다.
마치 전쟁과 같은 상황. 적을 향해 폭탄을 날리다 보면 아군도 다칠 수 있고 정글의 우거진 나무를 없애기 위해서 무작정 뿌려댄 고엽제는 보호해야할 민간인도 피해자로 만든다.



◆ 재건축이익환수제 <억지를 쓰다>

개포주공 주민들이 더욱 혀를 차는 황당 사건은 2006년 5월 24일에 생겨났다.
이른바 재건축초과이익환수에관한법률이다.
‘재건축’이라는 이름으로 발생한 이익은 정부가 세금으로 거둬간다는 법률이다. 소형평수의무비율, 개발부담금, 임대아파트, 기반시설부담금제에도 무덤덤하던 개포주공 주민들이 공판장 앞 치킨 집에서 생맥주잔을 놓고 쓴 소리를 낸다.

“기가막히구만. 별의별 법을 다 만드네그려. 아예 집을 가져가던가…….쯧쯧.”

재건축초과이익환수에관한법률은 재건축사업 시작시점인 추진위원회승인일이나 재건축조합인가일로부터 재건축사업 종료일인 준공인가일까지의 아파트가격 상승금액이 정상주택가격의 상승분보다 높을 경우 그 차액의 최대 50%를 세금으로 매기겠다는 새로운 법률이다.
이 법률은 2006년 9월 25일부터 시행중이다.

“누가 부동산가격을 올리는지 생각해보십시오. 부동산 가격 올리는 사람이 여기사는 주민입니까? 무능력한 정부관료입니까? 황당할 따름입니다.”

개포주공아파트는 온갖 풍상을 다 겪는 가련한 아파트다.
잠실주공과 반포주공이 누린 재건축 성공신화를 지켜보아왔고 재건축 기대감을 소재로 10년 동안 아파트 가격은 꾸준히 올랐으며, 무차별 규제의 한가운데에 서있어 재건축은 현실 불가능한 사업으로 여겨지기도 했다. 억지로 누르기만 하는 미련한 곰 같은 정부와 루머를 퍼트리며 기대치를 부풀리고 차익을 실현하려는 하이에나 같은 투기꾼들. 투자와 주거 사이에서 갈길 잃은 개포주공은 강남의 마지막 남은 어린양이다.