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과천3단지 재건축 무효판결 들여다보기(1) - 절차상의 하자

과천3단지 재건축아파트가 최근 서울고등법원으로부터 관리처분계획안 인준 결의가 무효판결을 받았습니다.

일단 과천3단지 재건축 진행과정을 살펴 보면...

2000년11월5일 임시총회(1차결의)

<신축아파트 배정평형>
25평 646세대, 32평 730세대, 34평 1,222세대, 40평 570세대 총 3,168세대건립
<신축아파트 배정원칙>
신건물의 평형배정은 조합원 분양신청에 따라 결정하되, 경합이 있을 경우 공개추첨에 의함(권리가액 순으로 배정한다는 내용 없음)

2004년12월27일 관리처분총회(2차결의)

<신축아파트 배정평형>
25평 72세대, 26평 726세대, 32평 86세대, 33평 1,592세대, 43평 456세대, 50평 211세대, 총 3,143세대 건립
<신축아파트 배정원칙>
조합원 분양신청에 따라 우선배정함을 원칙으로 하되, 경합이 있을 경우, 개인별 권리가액 다액순으로 배정

집합건물의소유및관리에관한법률 47조 규정에 의하면, 다음 사항을 포함한 재건축 결의를 전체 조합원의 80% 이상 동의를 해야 재건축을 시작할 수 있습니다.

1. 신건물의 설계의 개요
2. 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액
3. 제2호에 규정한 비용의 분담에 관한 사항
4. 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항

과천3단지의 경우, 2000년11월5일 임시총회 결의시 전체 조합원의 80% 이상 동의로 재건축을 결의 하였으나, 2004년12월27일 관리처분총회시에는 전체 조합원의 약 49% 동의로만 관리처분안을 통과시켰습니다.

그리고 2005년1월21일부터 2005년2월4일 사이에 평형배정 및 동호수추첨을 강행하였습니다.

그후 2004년12월27일 관리처분총회가 문제가 되자, 2005년4월24일 정기총회(3차결의)를 개최하여 다시 결의를 하였으나 역시 70% 동의밖에는 나오지 않았습니다.

이번 법원의 판결은 2000년 임시총회시에는 80% 이상 동의로 재건축을 결의하였으나, 이후 관련법규정 등이 바뀌게 되어 새로운 설계와 새로운 평형배정방식으로 관리처분총회를 하게 되었을 경우에도, 새로운 재건축결의에 해당되기 때문에 80% 이상 동의가 있어야 적법하며, 약70% 동의로 관리처분안건을 통과시킨 것은 의결정족수 미달하기 때문에 무효라는 판결입니다.

과천3단지 재건축조합에서는 3차결의 후 서면결의서를 추가로 징수하여 70% 동의율을 80% 이상으로 맞췄습니다. 일반적으로 대법원 판례의 의하면 추가징수한 재건축 동의서도 의결정족수로 인정해 줍니다.

그러나 과천3단지의 경우에는 최초결의시에는 권리가액 순이 아닌 각평형별 공개추첨에 의해 평형배정을 하기로 해 놓고, 2차,3차 결의시에는 권리가액 순으로 배정하기로 바꾸는 등 내용상, 절차상의 중대한 하자가 있다고 판단하여 추가로 징수한 재건축 동의서를 인정해 주지 않았습니다.

결국 과천3단지 관리처분무효판결은 의결정족수에 미달하게 동의를 한, 절차상의 중대한 하자로 무효판결을 받은 것입니다.

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