부동산 정보포털에서 거래포털로!

# 멀어지는 강남대체신도시

<발표된 2기 신도시>

판교신도시, 281만평, 2만9천세대
동탄신도시, 273만평, 4만세대
김포신도시, 354만평, 5만2천세대
파주신도시, 285만평, 4만6천세대
광교신도시, 341만평, 2만4천세대
양주신도시, 318만평, 4만6천세대
송파신도시, 205만평, 4만6천세대
평택신도시, 528만평, 6만3천세대
별내신도시, 154만평, 2만세대
검단신도시, 340만평, 6만6천세대
총합계, 3,079만평, 43만2천세대

*건설교통부, 한국토지공사 자료 인용. 추가로 해당신도시 면적이 확대되고 용적율 상향조정 되어 세대수가 증가된 내용이 반영된 것인지는 모르겠음.

<발표예정 2기 신도시>

분당급신도시, 600만평, 세대수 미정
명품신도시, 1,000만평, 세대수 미정

찾아서 정리하기도 힘든 2기 신도시들. 이 중에는 이 지역에 신도시가 건설되나 싶을 정도로 잊혀진 신도시도 있습니다. 앞으로 발표될 분당급 신도시와 명품신도시를 합치면, 2기 신도시 규모는 1기 신도시의 거의 3배 규모에 이릅니다.

IMF 이후 아파트 가격 폭등기 중, 2002년말과 2006년말 두차례만 전국적인 아파트 가격 상승이 있었고, 나머지 시기에는 강남과 강남권 위주의 가격 상승만 있었습니다.

그렇다면 공급이 부족한 강남지역에 아파트를 건설해야함에도 불구하고, 조만간 발표될 분당급신도시와 명품신도시도 강남을 대체할 수 없는 지역이 선정될 것으로 보여, 2기 신도시 중 강남을 대체할 수 있는 신도시라고는 판교, 송파신도시 486만평 밖에는 되지 않습니다. 1기 신도시인 분당신도시 595만평과 비교해도 작은 숫자로, 신도시를 많이 건설하여도 강남아파트 가격을 잡을 수 없은 이유가 바로 여기에 있습니다.

강남에 아파트를 공급할 수 있는 유일한 방법은 재건축 밖에 없는데 재건축은 공공의 적으로 인식되어 규제로 점철되어 있고, 강남을 대체할 수 있는 신도시는 정치논리에 밀려 엉뚱한 지역에 건설되고 있습니다.

강남권 아파트 공급을 억제하여 강남아파트에 대한 희소성을 높여 놓은 상태에서 각종 신도시와 혁신도시 개발로 막대한 보상금을 푼다면, 미래가지가 높은 강남아파트로 돈이 몰릴 수 밖에 없습니다. 그러다보니 강남아파트 가격을 잡겠다고 개발하는 신도시 개발이 거꾸로 강남아파트 가격을 올리는 악순환이 계속되고 있습니다.

#청담,도곡지역 재건축은 마무리단계

그나마 최근에 강남에 공급된 새아파트는 서울시내 5대 저밀도지구 중 하나인 청담,도곡 저밀도지구 재건축 아파트입니다.

영동1차를 재건축한 래미안역삼1차가 청담도곡저밀도 지구 아파트 중 가장 먼저 입주하였고, 곧이어 역삼이편한세상, 도곡렉슬, 개나리푸르지오 등 도곡동, 역삼동 새아파트들이 입주하였고, 해청1,2단지를 재건축한 삼성래미안2차, 롯데캐슬프레미어, 도곡2차를 재건축한 대치아이파크가 올 해 입주하게 됩니다.

내년 AID영동차관을 재건축한 현대힐스테이트가 입주를 하게 되면 1만1천세대의 청담도곡저밀도아파트 재건축이 마무리됩니다.

추가로 현재 관리처분단계이거나 사업승인 단계인, 청담도곡 고밀도아파트지구에 속한 진달래, 개나리, 성보, 청담한양 아파트가 재건축이 되면 약 3천세대 정도 추가 공급이 이루어집니다. 그리고 당분간 강남에는 신규아파트 공급이 없게 됩니다.

#개포재건축은 마지막 남은 강남 아파트 공급원

개포재건축 지역은 저층 1단지~4단지, 시영 약 1만2천세대, 고층 5단지~7단지 약3천세대, 총 1만5천여 세대로 구성되어 있습니다. 177%로 1대1로 재건축을 한다 하더라도, 판교신도시의 약 2분의1정도 규모의 새아파트 공급이 가능합니다.

개포재건축 지역은 타워팰리스, 도곡렉슬, 동부센트레빌 등 대한민국 최고가 아파트와 양재천을 사이에 두고 마주보고 위치하고 있으며, 남쪽으로 대모산, 구룡산이 위치한 대한민국 최고의 주거지역입니다. 2000년 선정된 시공사를 보더라도, 삼성건설, 현대건설, 현대산업개발, GS건설로 역시 대한민국 최고의 건설사가 시공을 맡을 예정입니다.

2007년은 2002년 만들어진 개포지구단위계획을 재검토할 수 있는 해로, 강남구청에서는 이미 용적율을 상향조정하기 위한 용역을 발주하였습니다. 올 연말 주민공람이 이루어지고 내년 상반기 지구단위계획이 확정된다면, 2011년~2013년 사이에 재건축이 완료되어 입주할 수 있을 것을 예상됩니다. 참고로 한창 사업이 진행 중인 2기 신도시 중 하나인 송파신도시가 2013년 사업이 완료됩니다.

강남대체 기능을 상실한, 분당급 신도시, 명품 신도시로 술렁이는 지금, 오히려 유일한 강남 아파트 공급원이며, 강남 대체가 아닌 강남 그 자체이며, 강남 속 미니신도시로 거듭날 개포재건축 지역에 관심을 가져야 할 시점이 아닌가 생각됩니다.

# 재건축을 잘아는 우정부동산, 02-574 -6060, 010-3199-1475, cafe.daum.net/01031991475, 개포1단지종합상가내 위치 #