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개포재건축 들여다보기(3) – 용적율 상향조정 가능한가 ?

(1)2002년6월 : 개포지구 지구단위계획확정

서울시 종세분화 매뉴얼에 따라, 당시 일반주거지역으로 되어 있던 개포지구를, 1종,2종,3종 으로 구분하고, 개포지구 전체상한용적율을 200%로 결정. 개포저층은 2종일반주거지역으로 지정하고 층고 12층 이하로 결정. 개포지구 단지별 용적율 배분은 추후 지구단위계획을 통해 확정하기로 함.

(2) 2005년4월 : 개포지구 지구단위계획변경안

개포지구 지구단위계획확정 이후 만3년만에 강남구청에서 개포지구 지구단위계획변경안을 마련. 상한용적율 200%는 허용용적율 200%로 수정하고, 저층단지는 허용용적율 177%, 고층단지는 허용용적율 222%를 배분하였으나, 주민 반대로 서울시에 상정하지 못하고 표류.

(3) 2006년1월 : 고덕택지개발지구 지구단위계획확정

2003년 종세분화시 2종일반주거지역으로 세분화되었던 고덕지구 저층단지들의 용적율이 허용용적율 190% , 층고 12층이하로 확정

(4)2006년2월 : 2종일반주거지역 층고 평균16층이하로 완화

서울시 도시계획조례상 2종일반주거지역의 층고가 12층 이하에서 평균16층이하로 완화됨. 고덕지구저층단지들 허용용적율 190%, 층고 평균16층이하로 재건축 시작.

(5)2006년5월 : 가락시영 정비구역지정

2003년 종세분화시 2종일반주거지역으로 세분화되었던 가락시영단지가 허용용적율 190%, 층고 평균16층이하로 정비구역지정 되면서 재건축 시작.

개포지구 재건축이 표류하기 시작한 첫단추는, 일반주거지역 종세분화로부터 시작되었다고 볼 수 있습니다. 2002년 이전까지만 해도, 현재의 1종,2종.3종의 개념이 없이 단순히 일반주거지역으로 되어 있었고, 당시 일반주거지역은 용적율 300%를 적용받아 재건축을 할 수 있었습니다. (대치센트레빌, 문정래미안 용적율 300%)

서울시에서 종세분화를 추진하게 된 이유는, 구릉지, 평지, 역세권 등이 지역의 특성에 관계없이 동일하게 일반주거지역으로 지정되어 동일한 용적율과 용도제한 사항을 적용 받고 있어서, 난개발 가능성이 있었기 때문에, 도시의 체계적 개발을 위해 종세분화를 실시하게 된 것입니다.

그러나, 종세분화의 첫케이스로 개포지구 지구단위계획 확정시 느닷없이 개포저층 단지들을 2종으로 분류하고, 층고 12층이하로 제한함으로써, 종세분화의 기본취지와 무관하게 재건축을 규제하는 도구로 종세분화가 사용되게 된 것입니다.

그 후 동일하게 2종일반주거지역으로 지정된 고덕지구 저층단지들이나 가락시영의 경우, 허용용적율 190%를 적용하고, 층고를 평균 16층으로 완화해 줌으로써 비로서 제대로된 재건축을 시작할 수 있는 토대가 마련되었습니다.

2007년은 2002년 개포지구단위계획이 확정된지 올해로 5년이 되는 해로, 지구단위계획 타당성 검토가 가능하며, 현재 강남구청에서는 지구단위계획수립 용역회사를 선정하기 위한 절차를 진행중입니다. 조만간 용역회사가 선정되면 올11월 정도면 용역결과에 대해 주민공람이 가능할 것으로 예상됩니다.

이미 고덕 저층단지나 가락시영이 허용용적율 190% 를 받아 재건축을 진행하고 있기 때문에, 별다른 이변이 없는 한 개포저층단지들도 이 정도의 용적율은 무난히 받을 수 있을 것으로 예상되며, 허용용적율 190%에 건축법상 추가인센티브 10%까지 더하면 충분히 재건축을 시작할 수 있을 것으로 예상됩니다.

## 재건축을 잘 아는 우정부동산 02-574-6060, 개포1단지 종합상가내 위치 ##