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개포지구 들여다보기(2) – 소형평형의무비율, 임대아파트 건설의무

재건축에 대한 대표적인 규제로 소형평형의무비율과 임대아파트 건설의무를 꼽을 수 있습니다.

소형평형의무비율은 세대수기준 의무비율(전용 60제곱미터 이하 20%, 60제곱미터~85제곱미터 40%, 85제곱미터 초과 40%)과, 면적기준 의무비율(전용면적 85제곱미터 이하가 전체 연면적의 50% 이상) 이 있습니다.

임대아파트건설의무는 재건축으로 인해 증가된 용적율의 25% 만큼을 임대아파트로 건설해야한다는 것입니다. 이 때 임대아파트 건설 용적율은 별도로 주어지기 때문에 임대아파트 건설로 인하여 조합원들에게 주어진 용적율이 감소하지는 않습니다.

소형평형의무비율은 저층재건축 단지 중 1대1 로 재건축하여야 하는 단지에서 특히 반발이 심한데, 그 이유는 세대 구성상 상대적으로 하위 20% 범위내에 속한 조합원들이 대지지분의 차이가 크지 않음에도 불구하고 20평형대에 배정 받을 가능성이 높기 때문입니다.

임대아파트 건설의무는 전체 단지의 커뮤니티를 손상시킬 염려 때문에 법 도입 초기에는 극심한 반발이 있었으나, 요즘은 임대아파트가 건립되지 않는 지역이 없고, 재건축임대아파트는 주변시세의 80% 선에서 임대료가 책정되다 보니, 중산층 이상이 입주할 수 밖에 없어서, 반감이 다소 희석된 느낌입니다.

한가지 재미있는 점은, 건설되는 임대아파트도 소형평형의무비율 계산시 포함되기 때문에, 소형평형의무비율 적용시 다소 여유가 있다는 점입니다.

위 두가지를 규제를 포함해서 개포주공1단지 향후 건립될 평형을 예상해 보면(1대1 재건축일 경우),

*** 아래에 제시된 분석자료는 공식적인 자료가 아니며, 투자에 도움을 주기 위하여 참고용으로 작성한 자료일 뿐입니다.***

<상한 용적율 177% 일 경우>

①사업대상 대지면적 : 342,472 제곱미터
②상한용적율 : 177%
③기존용적율 : 68.8%
④증가된용적율 : 108.2%
⑤임대아파트용 용적율 : 27.1%
⑥최종용적율 : 204.1%
⑦임대아파트 건립세대수 : 25평 785세대, 33평 255세대

⑧최종건립세대수
25평 : 1,315세대(조합원배정 530세대, 임대 785세대)
33평 : 3,450세대(조합원배정 3,195세대, 임대 255세대)
45평 : 1,250세대
60평 : 65세대
총 6,080세대

⑨소형평형의무비율 타당성 검토
- 세대수기준 : 25평(21.6%) 33평(56.7%), 45평이상(21.7%)
- 면적기준 : 33평 이하가 전체연면적에서 71%

현재의 세대수 5,040 세대만 놓고 본다면, 소형평형의무비율 적용으로 13평 조합원 중 일부가 20평대로 배정될 것 같지만, 위 분석을 보면, 상한용적율 177%만 적용하더라도, 25평 임대아파트가 소형평형을 커버해 주기 때문에, 13평 조합원 전원이 33평에 배정가능할 것으로 예상됩니다.

<허용용적율 190%, 기부채납으로 인한 상한용적율 230% 일 경우>

위와 동일한 방법으로 분석하여 세대수를 산출해 보면…

25평 : 1,467세대(조합원배정 530세대, 임대 937세대>
33평 : 2,504세대(조합원배정 2,200세대, 임대 304세대>
45평 : 1,125세대
52평 : 1,120세대
70평 : 65세대
합계 : 6,281세대

용적율 177% 일 때와 비교해 보면…

(1)11평조합원과 13평조합원은 배정평형에 변동이 없고, 대신 추가분담금은 대형평평이 많이 건립되기 때문에 상대적으로 낮아질 것으로 예상되고,

(2)15평조합원 중 45평에 배정되는 조합원 수가 대폭 증가하게 될 것으로 예상되고,

(3)16평,17평,18평 조합원은 더 큰 평형에 배정될 것으로 예상됩니다.

위 분석자료는 건축법상 리모델링 가능한 구조로 아파트를 지었을 때 주어지는 인센티브 용적율 10% 가 포함되지 않은 상태의 분석으로, 올해 허용용적율 190% 를 받고, 인센티브 용적율 추가로 10%를 더 받게 된다면, 개포지구는 그 동안의 용적율 규제에서 벗어나, 재건축 속도에 급피치를 올릴 수 있을 것으로 예상됩니다.

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