부동산 정보포털에서 거래포털로!

[2008 대예측-부동산] 전문가가 본 시장동향


“주택구입 최적기는 1분기”



새해 주택시장은 소폭 상승세를 보이는 가운데 수도권 주택 시장의 핵인 강남권 재건축 아파트가 지난해 조정 장세에서 벗어나 상승세로 접어들 것으로 예상됐다. 또 주택상품 가운데 가장 유망한 투자 대상으로는 이명박 대통령 당선자의 구도심 개발 공약에 힘입어 재개발 주택이 첫손 꼽혔다.


이같은 결과는 헤럴드경제가 ‘2008년 부동산 시장 전망’을 주제로 부동산 전문가 10인을 대상으로 실시한 설문조사에서 나타났다.


▶주택 가격 소폭 상승, 최고 투자처는 재개발=주택 수요자들의 최대 관심사인 주택 가격은 8명(80%)이 상승을, 2명(20%)이 보합을 점쳤다. 다만 상승폭에 대해선 ‘1~5% 소폭 상승’ 응답이 9명(90%)에 달해 급격한 상승 가능성은 희박한 것으로 전망됐다.


그러나 규제 완화에 대한 기대감으로 최근 호가가 상승 중인 강남권 재건축 아파트에 대해선 지난해와 달리 10명(100%) 모두가 상승을 점쳐 눈길을 끌었다. 이중 절반은 1~5%의 소폭 상승을 예상했지만, 나머지 절반은 5% 이상 큰 폭 상승할 것이라고 답해 재건축 아파트가 올해 주택 시장의 향방을 가를 최대 변수가 될 전망이다.


이러한 주택 가격 변동을 가져올 주요 요소로는 재개발?재건축의 용적률 완화가 40%(4명)로 가장 많았다. 또 종합부동산세와 양도세 등 세제완화는 30%(3명)로 뒤를 이었다.


수도권 가운데 상대적으로 주택 가격이 강세를 보일 것으로 예상되는 지역은 4명이 강북권을 꼽아, 지난해에 이어 올해에도 강북권의 가격 상승세가 예상된다. 강남권에는 2명이 답했으며, 용인 등 경기 남부권과 일산 파주 등 경기 북부권, 구리 하남 등 경기 동부권도 각각 1명이 응답했다.


주택 상품군 가운데 최선호 투자대상으로는 전체의 60%(6명)가 재개발 지분을 꼽았다. 서울시장 재임 시절 강북 뉴타운 개발에 적극 나선 이명박 당선자에 대한 기대감이 크게 반영된 결과다. 분양가상한제로 공급 가격이 낮아진 신규분양 단지는 예상 외로 전체의 30%인 3명 만이 답했다.


새해 주택을 구입할 최적 시기에 대해선 빠르면 빠를수록 좋다는 의견이 주를 이뤘다.

10명 가운데 1/4분기가 4명(40%)으로 가장 많았으며, 2/4분기가 3명(30%), 3/4분기에 나머지 3명(30%)이 응답했다. 새해 가장 유망한 청약단지에 대해 중복 추천을 받은 결과, 최선호 단지로는 은평뉴타운 2지구와 광교 신도시 물량이 꼽혔다. 이어 용산 재개발 분양단지가 제시됐으며, 판교 신도시의 잔여 물량과 송도 신도시 내 분양 물량이 차순위에 이름을 올렸다. 이밖에 신봉?성복지구 등 용인권과 뚝섬 주상복합에 응답한 견해도 있었다.


매매가격의 선행지수가 되는 전세 가격은 8명(80%)이 상승할 것이라고 답했다. 1~5%의 소폭 상승이 5명으로 전체의 50%를 차지했으며, 5% 이상의 큰 폭 상승 의견도 3명(30%)에 달했다. 나머지 2명(20%)은 보합세를 점쳤다.


▶토지시장 강보합권, 오피스?오피스텔은 강세=지난해 극심한 침체기를 보낸 토지 시장은 하락 보다는 상승 의견이 많았지만 가시적인 반전이 이뤄질 가능성은 낮아 보인다. 1~5%의 소폭 상승이 40%(4명), 5% 이상의 큰 폭 상승이 10%(1명)를 이뤘으며, 보합 의견이 30%(3명), 1~5%의 소폭 하락 답변이 20%(2명)를 이뤘다.


유망 토지 투자 대상으로는 용인 성남 등 경기 남부권에 절반인 5명이 응답했으며, 특히 전문가 3명(30%)은 이명박 당선자의 핵심 공약인 한반도 대운하 주변지를 꼽아 눈길을 끌었다.


상가와 오피스텔 오피스 등 수익형 부동산과 관련해서는 상가보다는 오피스?오피스텔의 수익률이 훨씬 높을 것으로 예측됐다. 실제 올해 임대수익률이 지난해보다 나아질 것이란 의견은 상가 부문에서 전체의 40%(4명)에 그쳤지만, 오피스와 오피스텔은 8명(80%)에 달했다.


유망 상가 투자 대상으로는 신규 분양 상가보다는 이미 기반이 잡힌 핵심권 기존 상가가 꼽혔다. 신도시, 역세권 등지의 기존 상가를 7명(70%)의 전문가들이 꼽았으며, 3명(30%)이 택지개발지구 내 신규 분양 상가를 추천했다. 쇼핑몰 등 복합상가에 답한 전문가는 단 한명도 없었다.


참여정부의 각종 규제 가운데 가장 먼저 완화되어야 할 사항으로는 양도세가 꼽혔다. 총 6명이 응답했다. 거래 가뭄을 해결해 마비된 시장 기능을 회복시키는 것이 시급하다는 판단이 작용한 것으로 분석된다. 종합부동산세 완화는 2명이 응답했으며, 대출규제와 전매제한완화, 지방규제완화 등이 각각 기타 의견으로 제시됐다.


정순식ㆍ성연진 기자(sun@heraldm.com)




▶설문에 응해주신분들(가나다순): 고종완 RE멤버스 대표, 김영진 내집마 련정보사 사장, 김학권 세중코리아 대표, 김현아 한국건설산업연구원 선임연구원, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장, 선종필 상가뉴스레이다 대표, 이영호 닥터아파트 리서치팀장, 조주현 건국대 부동산학과 교수, 황용천 와이플래닝 대표